Urteile zur Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung. Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung ist laut § 573 Abs. 1 BGB, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Das ist unter anderem der Fall, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, so § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. In diesem Fall spricht man von Eigenbedarf.

Wenn die juristische Lage eine Eigenbedarfskündigung nicht eindeutig rechtfertigt, kann es zum Streit kommen. So haben die Gerichte entschieden.

Eigenbedarfskündigung: Formelle Voraussetzungen

Ein Vermieter kann Eigenbedarf in der Regel nur dann anmelden, wenn der Grund zur Kündigung nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist.

In § 573 Abs. 3 BGB heißt es: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind."

Für eine formell ordnungsgemäße Begründung einer Eigenbedarfskündigung reicht es grundsätzlich aus, die Person zu benennen und das Interesse darzulegen, das sie an der Erlangung der Wohnung hat. Ob das Interesse wirklich besteht, ist nach Auffassung des BGH keine formelle, sondern eine inhaltliche Frage.

(BGH, Beschluss v. 9.2.2021, VIII ZR 346/19)

Ist bei Abschluss des Mietvertrags der Eigenbedarf noch nicht absehbar, stellt die Kündigung keinen Rechtsmissbrauch dar, entschied der Bundesgerichtshof. Die Kündigung sei nicht treuwidrig und keine unzumutbare Härte für die Mieter. Im vorliegenden Fall benötigte der Enkel der Vermieterin die Wohnung für sich und seine Familie. Die Mieter wehrten sich gegen die Räumungsklage.

(BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12)

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt ein besonderes Nutzungsinteresse des Vermieters voraus. Das liegt zwar nicht erst dann vor, wenn der Vermieter auf die Wohnung der Nutzung angewiesen ist, jedoch reicht der bloße Nutzungswunsch für eine Eigenbedarfskündigung nach einer Entscheidung des AG Berlin-Mitte nicht aus. 

(AG Berlin-Mitte, Urteil v. 15.1.2026, 122 C 36/25)

Nennt der Vermieter eine Person, obwohl bei der Kündigung noch nicht feststeht, wer genau einziehen soll, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Köln hervor.

(AG Köln, Urteil v. 9.8.2015, 212 C 86/13)

Dabei muss der Vermieter die Person bei einer Eigenbedarfskündigung nicht zwingend namentlich bezeichnen. Es reicht dem BGH zufolge, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen.

(BGH, Urteil v. 30.4.2014, VIII ZR 107/13)

Ein Anspruch gegen den getrennt lebenden Ehepartner auf Abgabe einer gemeinsamen Kündigungserklärung nach § 745 Abs. 2 BGB besteht nicht schon wegen der Trennung der Beteiligten und eines etwaigen Wohnbedarfs eines Ehegatten. Erforderlich sei vielmehr eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall, so der BGH. In dem Fall hatte ein Ehe­mann nach der Tren­nung von sei­ner Frau Ei­gen­be­darf für ein ge­mein­sa­mes Haus angemeldet. Die Vorinstanz ver­pflich­te­te die Ehe­frau, an der Kün­di­gung mit­zu­wir­ken. Der BGH hat die Entscheidung (OLG Celle, Beschluss v. 19.3.2025, 21 UF 237/24) aufgehoben und die Sache zu­rück­ver­wie­sen.

(BGH, Beschluss v. 21.1.2026, XII ZB 142/25)  

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz

Ein Mieter erhielt Schadensersatz, weil der Vermieter den Eigenbedarf vorgetäuscht hatte. Der behauptete, der Grund für den Eigenbedarf sei nachträglich weggefallen. Es sei zu einer Verzögerung von erforderlichen Umbaumaßnahmen gekommen, so habe er ursprüngliche Umzugspläne aufgegeben und die Wohnung an nahe Angehörige vermietet. Das Landgericht Berlin II entschied, dass die Umzugspläne nicht ausreichend belegt und ein nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs nicht hinreichend darlegt wurde.

(LG Berlin II, Urteil v. 4.9.2024, 64 S 281/22)

Auch das Landgericht Kassel sah den Grund für eine Eigenbedarfskündigung nicht hinreichend dargelegt. Unklar sei, weshalb die Mutter des Vermieters nicht mehr in die Wohnung einziehen wollte. Die Behauptung des Vermieters, dass sich Renovierungsarbeiten verzögert hätten, reichten nicht aus.

(LG Kassel, Urteil v. 23.11.2023, 1 S 222/22)

Eine Vermieterin kündigte wegen Eigenbedarfs, weil sie mit ihren Kindern in die Wohnung einziehen wollte. Direkt nach dem Auszug des Mieters vermietete sie aber an eine andere Person. Das Amtsgericht Waiblingen gab der Klage des früheren Mieters auf Schadensersatz statt: Die Vermieterin habe nicht hinreichend dargelegt, weshalb sie zwischenzeitlich nicht in die Wohnung ziehen konnte.

(AG Waiblingen, Urteil v. 15.1.2019, 9 C 1106/18) 

Eigenbedarf kann auch vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter die Wohnung verkaufen will und sie an seinen Neffen – ohne dessen Kenntnis davon – vermietet, sodass dieser im Fall eines gewinnbringenden Verkaufs ohne Probleme zum Auszug bewegt werden kann, hat der BGH entschieden. Die Mieter verlangten Schadensersatz von mehr als 60.000 Euro. Der BGH verwies den Rechtsstreit zur Klärung einiger tatsächlicher Fragen an das Berufungsgericht zurück.

(BGH, Beschluss v. 10.5.2016, VIII ZR 214/15)

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs und setzt diesen dann nicht um, muss er laut BGH besonders genau begründen, warum der zunächst bestehende Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Tut er das nicht, ist davon auszugehen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Dann kann der Mieter Schadensersatz verlangen.

(BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 44/16)

Die Ansprüche auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verjähren innerhalb von drei Jahren gemäß § 195 BGB, so entschied das Amtsgericht Mannheim in einem Fall. Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter die zugrundeliegenden Tatsachen kannte (§ 199 Abs. 1 BGB).

(AG Mannheim, Urteil v. 3.5.2017, 8 C 6/16)

Eigenbedarf bei Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung

Die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweit- und Ferienwohnung stellt einen zulässigen Eigenbedarf dar. Es kommt laut BGH darauf an, ob der Eigennutzungswunsch von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen wird und nicht rechtsmissbräuchlich ist. Die Kinder und Enkel des Vermieters sind Familienangehörige gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter kann daher die Eigenbedarfskündigung auf die beabsichtigte Nutzung der Wohnung durch diese Personen stützen.

(BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 186/17)

Dass der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung auch darauf stützen kann, dass er die Wohnung als Zweitwohnung nutzen will, hat das Bundesverfassungsgericht bestätigt. Die Mieterin einer Wohnung hatte sich hier mit einer Verfassungsbeschwerde gegen ein Räumungsurteil des Landgerichts Berlin gewendet.

(BVerfG, Beschluss v. 23.4.2014, 1 BvR 2851/13)

In Hamburg meldeten Eigentümer Eigenbedarf für eine vermietete Wohnung an, die künftig als Zweitwohnsitz genutzt werden sollte, nach Besuchen kultureller Veranstaltungen und dem Zusammensein mit Familienmitgliedern mehrfach pro Woche. Angesichts ihres Alters (84 und 67 Jahre) sei es nicht vertretbar, ständig nachts mit dem Auto zum 40 Minuten entfernten Hauptwohnsitz fahren zu müssen, so die Vermieter. Die Mieter bestritten den Eigenbedarf und argumentierten außerdem damit, aufgrund gesundheitlicher Probleme sei nur eine eingeschränkte Suche nach Ersatzwohnraum möglich gewesen. Das zuständige Gericht entschied nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zu Gunsten der Eigentümer: Eine Nutzung der Zweitwohnung zur Pflege familiärer Beziehungen könne ein berechtigter Kündigungsgrund sein. Und die Mieter hätten die von ihnen angegebene soziale Härte nicht ausreichend begründet.

(LG Hamburg, Urteil v. 10.6.2025, 311 S 4/25)

Fristen bei der Eigenbedarfskündigung

Auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen die Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB beachtet werden: Drei Monate, verlängert um jeweils drei Monate nach fünf beziehungsweise acht Jahren seit Überlassung der Mietsache.

Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugestellt werden.

Der BGH hält die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses nicht wegen falscher Fristangabe für unwirksam. Nennt der Vermieter einen zu frühen Kündigungstermin, kann die Kündigung trotzdem zum nächstmöglichen Termin wirksam sein.

(BGH, Urteil v. 10.4.2024, VIII ZR 286/22)

Eigenbedarf nach Umwandlung in Wohneigentum

Hat der Vermieter die Wohnung, für die er Eigenbedarf anmelden will, erst kürzlich erworben, gilt möglicherweise eine Sperrfrist für eine Kündigung. Dies ist der Fall, wenn die vermietete Wohnung vor dem Erwerb in Wohnungseigentum umgewandelt worden war, so § 577a Abs. 1 BGB.

Dann kann sich der Vermieter auf berechtigte Interessen wie Eigenbedarf erst drei Jahre nach dem Erwerb berufen. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Ebenso kann eine Sperrfrist zu beachten sein, wenn eine Personengesellschaft oder eine Personenmehrheit vermieteten Wohnraum erworben hat, was sich aus § 577a Abs. 1a BGB ergibt.

Wird vermieteter Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Personenmehrheit veräußert, kann der Erwerber Eigenbedarf frühestens nach drei Jahren geltend machen. Die Kündigungssperrfrist gilt auch, wenn eine Umwandlung in Wohnungseigentum nicht beabsichtigt ist.

(BGH, Urteil v. 21.3.2018, VIII ZR 104/17)

Ein Verkauf von vermietetem Wohnraum an eine GmbH & Co. KG löst keine Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen aus. Erst mit Aufteilung in Wohnungseigentum und Weiterverkauf beginnt die Sperrfrist.

(BGH, Urteil v. 6.8.2025, VIII ZR 161/24)

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann ein Mietverhältnis auch wegen Eigenbedarfs von Gesellschaftern kündigen, die erst nach Abschluss des Mietvertrags in die Gesellschaft eingetreten sind.

(BGH, Urteil v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11)

Bundesratsinitiative: Regeln für Eigenbedarfskündigung

Hamburg hat eine Bundesratsinitiative zu schärferen Regeln für Eigenbedarfskündigungen von Wohnraummietverhältnissen eingebracht. Die Initiative wird derzeit in den Fachausschüssen der Länderkammer beraten.

Hintergrund sei eine steigende Zahl von Beratungen zu Kündigungen wegen Eigenbedarfs bei Mietervereinen und deutlich mehr vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen, heißt es im Entschließungsantrag.

Gefordert wird neben einer Verlängerung der Kündigungsfrist auf sechs Monate und einer Verschärfung der Begründungspflicht auch, dass Vermieter verpflichtet werden sollen, über alternative Wohnungen zu informieren und diese gegebenenfalls anzubieten. Zudem soll es nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen geben.

Antrag Hamburg auf "Entschließung des Bundesrates: Sozialere Ausgestaltung des Rechts auf Kündigung wegen Eigenbedarfs"

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