20.07.2015 | BGH

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann für Vermieter teuer werden

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Vermieter muss Schadensersatz leisten
Bild: Haufe Online Redaktion

Täuscht der Vermieter zur Begründung einer Kündigung Eigenbedarf vor, muss er dem Mieter Schadensersatz leisten. Schließen die Parteien einen Räumungsvergleich, kommt es auf den Einzelfall an, ob damit auch der Streit über das Bestehen des Eigenbedarfs beigelegt werden sollte.

Hintergrund

Der ehemalige Mieter einer Wohnung verlangt vom Vermieter Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung des Mietverhältnisses.

Der Vermieter hatte das Mietverhältnis ordentlich gekündigt. Zur Begründung hatte er ausgeführt, die Wohnung werde für den neuen Hausmeister benötigt. Da der Mieter zunächst nicht aus der Wohnung auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage. Im Räumungsprozess schlossen die Parteien einen Vergleich. Darin verpflichtete sich der Mieter, die Wohnung zu räumen und die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Nachdem der Mieter aus der Wohnung ausgezogen war, zog nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine Familie in die Wohnung ein.

Der Mieter verlangt nun vom Vermieter Ersatz der Umzugskosten, der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung und dadurch entstehen, dass er den Weg zur Arbeit nicht mehr wie bisher zu Fuß zurücklegen könne, sowie Ersatz der Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits - insgesamt knapp 26.000 Euro.

Das Landgericht hat die Schadensersatzklage abgewiesen. Durch den Räumungsvergleich habe der Mieter auf eventuelle Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichtet.

Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor und erklärt eine materiell unberechtigte Kündigung des Mietvertrages, ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Wenn die Parteien des Mietvertrages - wie hier - einen Räumungsvergleich schließen, kann dieser den Zusammenhang zwischen dem vorgetäuschten Eigenbedarf und den vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbrechen. Ob dies der Fall ist, d.h. ob die Parteien in dem Vergleich auch den Streit darüber, ob der behauptete Eigenbedarf wirklich bestand, beilegen wollten, ist durch Auslegung des Vergleichs im Einzelfall zu ermitteln. Dabei sind an das Vorliegen des Willens einer Partei, auf Ansprüche zu verzichten, strenge Anforderungen zu stellen. Der Verzichtswille muss unmissverständlich sein. Sofern - wie hier - ein stillschweigender Verzicht zu prüfen ist, müssen bedeutsame Umstände vorliegen, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen. Solche Umstände können im Einzelfall etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substanziellen Gegenleistung wie die Zahlung einer namhaften Abstandssumme oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Ein bedeutendes Entgegenkommen des Vermieters ließ sich hier nicht feststellen. Dem Vergleich ließ sich daher nicht der Wille des Mieters entnehmen, auf Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu verzichten.

Der BGH hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun klären, ob der Eigenbedarf tatsächlich vorgetäuscht war.

(BGH, Urteil v. 10.6.2015, VIII ZR 99/14)

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Schlagworte zum Thema:  Eigenbedarf, Kündigung, Räumungsklage, Mietrecht

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