02.03.2016 | Top-Thema BGH-Rechtsprechungsübersicht

BGH-Urteile zu Kündigung

Kapitel

In dieser Übersicht finden Sie die wichtigsten BGH-Urteile und BGH-Beschlüsse aus letzter Zeit zum Thema Kündigung.

Keine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Verwandten setzt voraus, dass der Begünstigte tatsächlich in die Wohnung einziehen will. Solange der Nutzungswunsch der Bedarfsperson erst geweckt werden muss, besteht kein Eigenbedarf, der eine Kündigung rechtfertigt. (BGH, Beschluss v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15) Mehr

  

Nur vollständige Zahlung kann Kündigung wegen Mietrückstands kippen

Ein wegen Zahlungsverzugs des Mieters entstandenes Recht zur fristlosen Kündigung entfällt nur durch vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung. Auch durch eine Aufrechnung oder Schonfristzahlung wird die Kündigung nur unwirksam, wenn die Rückstände vollständig getilgt werden. (BGH, Urteil v. 24.8.2016, VIII ZR 261/15) Mehr

  

Kündigungsausschluss: „Zum“ oder „nach“ macht den Unterschied

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss darf den Mieter von Wohnraum höchstens für vier Jahre an den Mietvertrag binden. Für die Wirksamkeit der Klausel macht es einen wesentlichen Unterschied, ob der Mieter erstmals „zum“ oder erstmals „nach“ Ablauf einer vierjährigen Bindungsfrist kündigen kann. (BGH, Beschluss v. 23.8.2016, VIII ZR 23/16) Mehr

  

Nachzahlung von Miete heilt ordentliche Kündigung nicht

Die Nachzahlung von Mietschulden heilt nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, aber nicht eine ordentliche Kündigung. Unverschuldete Geldnot kann den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung zwar entlasten, doch die Hürden sind hoch. (BGH, Beschluss v. 20.7.2016, VIII ZR 238/15) Mehr

  

Kündigung auch wegen älterer Mietschulden möglich

Der Vermieter einer Wohnung kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf ältere Mietrückstände stützen. Er muss nicht sofort nach Vorliegen des Kündigungsgrundes kündigen, um das Kündigungsrecht nicht zu verlieren. (BGH, Urteil v. 13.7.2016, VIII ZR 296/15) Mehr

 

Unpünktliche Mietzahlung durch Jobcenter als Kündigungsgrund

Auch die mehrfach unpünktliche Mietzahlung durch das Jobcenter kann für den Vermieter einen Grund darstellen, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Ob eine hierauf gestützte Kündigung wirksam ist, ist eine Frage des Einzelfalls. (BGH, Urteil v. 29.6.2016, VIII ZR 173/15) Mehr

 

Vorgeschobener Eigenbedarf für auszugsbereiten Verwandten

Eigenbedarf kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter Verkaufsabsichten hegt und der Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der Erwartung zur Miete überlässt, diese im Fall eines Verkaufs ohne Probleme zum Auszug bewegen zu können. (BGH, Beschluss v. 10.5.2016, VIII ZR 214/15) Mehr

 

Uneinsichtiger Mieter muss mit Kündigung rechnen

Leugnet der Mieter trotz eines anders lautenden Urteils, aufgrund falschen Wohnverhaltens für Schäden in der Wohnung verantwortlich zu sein, kann dies einen Grund für eine Kündigung darstellen. (BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 39/15) Mehr

 

Ordentliche Kündigung trotz Schonfristzahlung wirksam

Zahlt der wegen Verzugs gekündigte Mieter die Mietrückstände innerhalb der sog. Schonfrist, entfällt zwar eine fristlose, nicht aber eine ordentliche Kündigung. Auch wenn sich der Mieter im Übrigen vertragstreu verhalten hat und kein weiterer Verzug zu erwarten ist, ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich. (BGH, Beschluss v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14) Mehr

 

Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bei Stellung eines Ersatzmieters

Wer gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus einem längerfristigen Mietvertrag entlassen werden will, muss sich selbst um einen geeigneten Nachmieter bemühen und dem Vermieter sämtliche benötigte Informationen verschaffen. (BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14) Mehr

 

Eigenbedarf bei Mischmietverhältnis

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, muss sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume beziehen. (BGH, Urteil v. 1.7.2015, VIII ZR 14/15) Mehr

 

Fristlose Kündigung des insolventen Mieters wegen Altschulden

Der Vermieter kann das Mietverhältnis eines insolventen Mieters auch wegen Mietrückständen, die vor der Insolvenz entstanden sind, fristlos kündigen, sofern der Insolvenzverwalter/Treuhänder die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat. (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14) Mehr

 

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann für Vermieter teuer werden

Täuscht der Vermieter zur Begründung einer Kündigung Eigenbedarf vor, muss er dem Mieter Schadensersatz leisten. Schließen die Parteien einen Räumungsvergleich, kommt es auf den Einzelfall an, ob damit auch der Streit über das Bestehen des Eigenbedarfs beigelegt werden sollte. (BGH, Urteil v. 10.6.2015, VIII ZR 99/14) Mehr

 

Gewerbemiete: Schon Rückstand mit weniger als einer Monatsmiete kann Kündigung rechtfertigen

In gewerblichen Mietverhältnissen kann schon ein Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Es bedarf aber besonderer Einzelfallumstände. (BGH, Urteil v. 13.5.2015, XII ZR 65/14) Mehr

 
Mieter verweigert Instandsetzung: Vermieter kann ohne Duldungsklage kündigen

Weigert sich ein Mieter, erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen in seiner Wohnung zu dulden, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Vermieter muss die Duldungspflicht nicht zuvor in einem Rechtsstreit klären. (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13) Mehr

 

Eigenbedarf: BGH stärkt Vermieter

Bei der Prüfung einer Eigenbedarfskündigung müssen die Gerichte die Vorstellungen des Vermieters respektieren. Sie dürfen diese nur auf Rechtsmissbrauch, aber nicht auf Angemessenheit prüfen. Pauschale Richtwerte, ab wann weit überhöhter Wohnbedarf vorliegt, gibt es nicht. (BGH, Urteil v. 4.3.2015, VIII ZR 166/14) Mehr

 

Sonderkündigungsrecht: BGH präzisiert "Zweifamilienhaus"

Ein Haus mit drei Wohnungen wird grundsätzlich nicht dadurch zum Zweifamilienhaus mit erleichterter Kündigungsmöglichkeit, dass eine der Wohnungen gewerblich genutzt wird. (BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 127/14) Mehr

 

Raucher-Fall muss neu verhandelt werden

Etappensieg für „Raucher Friedhelm“: Der Fall des Rentners, der wegen übermäßigen Rauchens nach 40 Jahren seine Wohnung verlassen soll, muss neu verhandelt werden. Der BGH hat das Räumungsurteil aufgehoben. (BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 186/14) Mehr

 

Ausnahmsweise kann unvollständige Zahlung Kündigung heilen

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen wird grundsätzlich nur durch vollständige Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist unwirksam. Bleibt ein geringer Teilbetrag offen, kann dies ausnahmsweise unbeachtlich sein. (BGH, Beschluss v. 17.2.2015, VIII ZR 236/14) Mehr

 

Vorhersehbarkeit von Eigenbedarf schließt Kündigung nicht aus

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht schon dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den (künftigen) Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages hätte erkennen können. (BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 154/14) Mehr

 

Kündigung auch bei unverschuldeter Geldnot zulässig

Der Vermieter einer Wohnung darf auch dann fristlos kündigen, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter die Miete nicht pünktlich zahlen kann, nachdem er zwar rechtzeitig Sozialhilfe beantragt hat, diese aber nicht rechtzeitig bewilligt worden ist. (BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 175/14) Mehr

 

Räumungsklage als Widerspruch gegen Verlängerung des Mietverhältnisses

Die Frist für einen Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses wird durch eine vor Fristablauf eingereichte und „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO zugestellte Räumungsklage gewahrt. (BGH, Urteil v. 25.6.2014, VIII ZR 10/14) Mehr

 

Kündigung wegen Hinaustragens der Vermieterin ist unwirksam

Wehrt sich der Mieter gegen eine Verletzung seines Hausrechts durch die Vermieterin dadurch, dass er die Vermieterin vor die Tür trägt, rechtfertigt dies nicht ohne weiteres die Kündigung des Mietverhältnisses. (BGH, Urteil v. 4.6.2014, VIII ZR 289/13) Mehr

 

Begünstigter von Eigenbedarfskündigung muss nicht namentlich benannt sein

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Person, zu deren Gunsten er den Eigenbedarf geltend macht, nicht zwingend namentlich bezeichnen. Es reicht, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen. (BGH, Urteil v. 30.4.2014, VIII ZR 107/13) Mehr

 

Lügen des Mieters können zu Kündigung führen

Falsche Angaben des Mieters in einer Vorvermieterbescheinigung können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Allerdings muss der Vermieter schnell handeln, wenn er von der Täuschung erfährt. (BGH, Urteil v. 9.4.2014, VIII ZR 107/13) Mehr

 

Bindung an Mietvertrag trotz unwirksamer Befristung

Eine unwirksame Befristung eines Wohnraummietvertrags kann als beiderseitiger Kündigungsverzicht gelten. Dann ist eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der unwirksam vereinbarten Mietzeit möglich. (BGH, Urteil v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12) Mehr 

 

Vertragsübernahme kann Schriftform des Mietvertrags zerstören

Die Übernahme eines gewerblichen Mietvertrags im Rahmen eines Asset Deals kann dazu führen, dass die Schriftform des Mietvertrags entfällt. Als Folge wird die Vertragslaufzeit obsolet und das Mietverhältnis ist ordentlich kündbar. (BGH, Urteil v. 11.12.2013, XII ZR 137/12) Mehr

 

Mieterschutz-Klausel auch nach Verkauf wirksam

Eine Klausel im Mietvertrag zum Schutz der Mieter vor Kündigung gilt auch nach dem Verkauf der Wohnung in der Regel weiter. (BGH, Urteil v. 16.10.2013, VIII ZR 57/13) Mehr

 

Unwirksame Befristung kann als Kündigungsausschluss gelten

Enthält ein Wohnraummietvertrag eine unwirksame Befristung, kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein für die Dauer der Befristung geltender beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen sein. (BGH, Urteil v. 10.7.2013, VIII ZR 388/12) Mehr

 

Unabsehbarer Eigenbedarf - Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch bei einem erst wenige Jahre dauernden Mietverhältnis nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar war. (BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12) Mehr

 

Kündigung des Insolvenzverwalters wirkt für alle Mieter

Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet die Kündigung des Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch mit Wirkung für die Mitmieter. (BGH, Urteil v. 13.3.2013, XII ZR 34/12) Mehr

 

Vermieter kann bei Zahlungsverzug schneller ordentlich als fristlos kündigen

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs setzt nicht voraus, dass der Mietrückstand die für eine fristlose Kündigung erforderliche Höhe erreicht. (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12) Mehr

 

Eigenbedarfskündigung für berufliche Zwecke möglich

Die Absicht des Vermieters, eine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen. (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11) Mehr

 

Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete

Der BGH hat entschieden, dass die Kündigung durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die er die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht hat, wirksam ist. (BGH, Urteil v. 18.7.2012, VIII ZR 1/11) Mehr

 

Mieter kommt auch in Verzug, wenn er sich über Mangelursache irrt

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands kündigen, wenn der Mieter die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet. (BGH, Urteil v. 11.7.2012,  VIII ZR 138/11) Mehr

 

Studenten im Wohnheim machen noch kein Studentenwohnheim

Der Vermieter von Zimmern in einem Wohnheim kann sich nur auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit für Wohnraum in Studentenwohnheimen berufen, wenn er ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belangen orientiert ist und eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. (BGH, Urteil v. 13.6.2012, VIII ZR 92/11) Mehr

 

Vermieter kann Wohnung zugunsten nahestehender Organisation kündigen

Der Vermieter einer Wohnung kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für eine ihm nahestehende juristische Person benötigt, deren Tätigkeit auch der Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters dient. (BGH, Urteil v. 9.5.2012, VIII ZR 238/11) Mehr

 

Ausländischer Großvermieter kann ohne Anwalt kündigen

Auch eine ausländische Gesellschaft kann als Großvermieter gelten, von dem zu erwarten ist, in mietrechtlichen Routinefällen zum Mahnen und Kündigen ohne Anwalt auszukommen. (BGH, Beschluss v. 31.1.2012, VIII ZR 277/11) Mehr

 

Eigenbedarf auch für Neu-Gesellschafter möglich

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann ein Mietverhältnis auch wegen Eigenbedarfs von Gesellschaftern kündigen, die erst nach Abschluss des Mietvertrags in die Gesellschaft eingetreten sind. Die bisherige anderslautende Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf. (BGH, Urteil v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11) Mehr 

 

Garage kann separat kündbar sein

Ein neben einem Wohnungsmietvertrag geschlossener Garagenmietvertrag kann separat gekündigt werden, wenn beide Mietverhältnisse keine rechtliche Einheit bilden sollen. (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10) Mehr

 

Vermieter kann unpünktlichen Mietzahlern kündigen

Zahlt der Mieter die Miete wiederholt und trotz Abmahnung zu spät, kann dies den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10) Mehr

 

Keine überspannten Anforderungen an Eigenbedarfskündigung

Für die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die er die Wohnung benötigt, und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung darlegt. (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 317/10) Mehr

 

Vermieter darf unrentable Immobilie kündigen

Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anders nicht möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Immobilie im vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat. (BGH, Urteil v. 8.6.2011, VIII ZR 226/09) Mehr

 

Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund

Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10) Mehr

 

Vermieter kann für Neubau kündigen

Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung eines Wohnraummietvertrags haben, wenn er anstelle einer völlig veralteten Siedlung moderne Mietwohnungen errichten will. (BGH, Urteil v. 9.2.2011, VIII ZR 155/10) Mehr

 

Kein Ersatz von Anwaltskosten trotz formell unwirksamer Kündigung

Erklärt der Vermieter einer Wohnung die Kündigung ohne die erforderliche Begründung, kann der Mieter aus dem Fehlen der Begründung keinen Anspruch auf Ersatz von Anwaltskosten herleiten, die ihm für die Zurückweisung der Kündigung entstanden sind. (BGH, Urteil v. 15.12.2010, VIII ZR 9/10) Mehr

 

3 Wohnungen bleiben 3 Wohnungen

Ein Vermieter, der in einem Dreifamilienhaus 2 Wohnungen selbst nutzt, kann den Mieter der 3. Wohnung nicht erleichtert nach § 573a Abs. 1 BGB kündigen. (BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 90/10) Mehr

 

Vermieter muss nach Kündigung freiwerdende Wohnung anbieten

Ein Vermieter, der eine Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, muss dem Mieter eine andere Wohnung im selben Haus anbieten, wenn eine solche während der Kündigungsfrist frei wird. (BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10) Mehr

 

Großvermieter braucht zum Kündigen keinen Anwalt

Einem gewerblichen Großvermieter ist es zuzumuten, in rechtlich und tatsächlich einfachen Fällen ein Kündigungsschreiben auch ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Beauftragt der Vermieter dennoch einen Anwalt, muss der Mieter dessen Kosten nicht ersetzen. (BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 271/09) Mehr

 

Liste mit Mietrückständen reicht als Begründung für fristlose Kündigung aus

Die fristlose Kündigung eines Mietvertrags ist wirksam, wenn der Vermieter die ausstehenden Mietzahlungen als Gesamtbetrag beziffert. (BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 96/09) Mehr

 

„Dramatisieren“ bei Eigenbedarfskündigung erlaubt?

Bei einer Eigenbedarfskündigung führen unrichtige Angaben des Vermieters nicht immer zur Unwirksamkeit der Kündigung. (BGH, Urteil v. 17.3.2010, VIII ZR 70/09) Mehr

 

Vermieter kann auch für Nichte Eigenbedarfskündigung erklären

Ein Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung auch darauf stützen, dass er die Wohnung für seine Nichte benötigt. (BGH, Urteil v. 27.1.2010, VIII ZR 159/09) Mehr

Schlagworte zum Thema:  Kündigung, Betriebskosten, Mieterhöhung, Eigentümerversammlung, Verwalter, Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnung

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