Fristlose Kündigung des insolventen Mieters wegen Altschulden

Der Vermieter kann das Mietverhältnis eines insolventen Mieters auch wegen Mietrückständen, die vor der Insolvenz entstanden sind, fristlos kündigen, sofern der Insolvenzverwalter/Treuhänder die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer fristlosen Kündigung die Räumung.

Von März 2009 bis Oktober 2012 zahlte der Mieter die Miete gar nicht oder nur zum Teil. Im Juni 2010 wurde über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Am 1.7.2010 erklärte die Treuhänderin die „Freigabe“ des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Im Oktober 2012 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Dabei berief sie sich auf die seit März 2009 aufgelaufenen Mietrückstände von knapp 15.000 Euro. Der Mieter meint, die Kündigung könne wegen § 112 Insolvenzordnung (InsO) nicht auf Mietschulden gestützt werden, die vor der Insolvenz entstanden sind.

Entscheidung

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die fristlose Kündigung war wirksam.

Mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt die mit dem Insolvenzantrag eintretende Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Nach Wegfall der Kündigungssperre durch die Freigabe des Mietverhältnisses kann eine außerordentliche Kündigung dann auch auf Mietrückstände gestützt werden, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Lesen Sie zur Wirkung der Enthaftungserklärung auch die News „BGH: Enthaftungserklärung gibt insolventem Mieter Macht über Mietverhältnis zurück“.

(BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14)

§ 109 InsO Schuldner als Mieter oder Pächter

(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über […] Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist.

Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. […]

§ 112 InsO Kündigungssperre

Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen:

1. wegen eines Verzuges mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit
vor der Eröffnung eingetreten ist.

2. wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.