Enthaftungserklärung gibt insolventem Mieter Macht über Mietverhältnis zurück

Hintergrund: Enthaftungserklärung nach § 109 InsO

Die Treuhänderin eines insolventen Wohnungsmieters verlangt vom Vermieter die Auszahlung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung.

Über das Vermögen des Mieters wurde im August 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet. Kurz nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gab die Treuhänderin hinsichtlich der Wohnung die Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab.

Im September 2011 erteilte die Vermieterin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010, die mit einem Guthaben von 754,11 Euro endete, und zahlte das Guthaben an den Mieter aus. Die Treuhänderin meint, das Guthaben falle in die Insolvenzmasse und verlangt vom Vermieter dessen Auszahlung.

Enthaftungserklärung: Entscheidung über Klage

Die Klage hat keinen Erfolg, denn sie ist bereits unzulässig. Die Treuhänderin hat hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs keine Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis.

Die Enthaftungserklärung hatte zur Folge, dass die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis hinsichtlich des Mietverhältnisses wieder vollständig auf den Mieter überging. Die Treuhänderin war daher nicht mehr befugt, das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für die Insolvenzmasse zu fordern.

Insolvenzverwalter kann nur Enthaftungserklärung abgeben

Wenn ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, verliert der Schuldner die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen an den Insolvenzverwalter bzw. Treuhänder. Für Mietverhältnisse bekommt der Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht, allerdings nicht soweit die Wohnung des Schuldners betroffen ist. Hier kann der Insolvenzverwalter nur eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgeben. Diese hat zur Folge, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach Ablauf einer Frist von drei Monaten zum Monatsende nicht im Insolvenzverfahren, sondern nur gegen den Schuldner selbst geltend gemacht werden können.

Enthaftungserklärung: Wirkung ist umstritten

Welche Auswirkungen die Enthaftungserklärung für das betroffene Wohnraummietverhältnis hat, war bisher umstritten:

• Nach einer Meinung verbleibt die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis hinsichtlich des Mietverhältnisses beim Insolvenzverwalter. Es soll lediglich die Insolvenzmasse nicht mehr für die neu entstehenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften.
• Einer anderen Meinung zufolge soll zwar die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis auf den Schuldner übergehen. Einzelne Forderungen aus dem Mietvertrag, wie die auf Rückzahlung der Kaution, sollen aber als Neuerwerb des Schuldners der Masse zuzuordnen sein.
• Nach einer dritten Meinung soll die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung vollständig auf den Schuldner übergehen.

Der dritten Auffassung schließt sich der BGH an, sodass sich der Insolvenzverwalter nicht an den Vermieter halten konnte.

Ob möglicherweise der Schuldner/Mieter das an ihn ausgezahlte Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung an den Treuhänder auszahlen muss, war nicht Gegenstand des Verfahrens. Diese Frage ließ der BGH daher offen.

(BGH, Urteil v. 22.5.2014, IX ZR 136/13)

Lesen Sie auch:

BGH: Freigabe des Mietverhältnisses aus der Insolvenz gilt auch für Kaution

BGH: Fristlose Kündigung des insolventen Mieters wegen Altschulden

BGH: Betriebskostennachforderung bei Insolvenz des Mieters

§ 109 InsO: Insolvenzverwalter kann Wohnung nicht kündigen

Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Kündigt der Verwalter nach Satz 1 oder gibt er die Erklärung nach Satz 2 ab, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses oder wegen der Folgen der Erklärung als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen.