Insolvenz – Freigabe des Mietverhältnisses gilt auch für Kaution

Mit der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über sein Vermögen verliert der Schuldner die Befugnis, sein Vermögen zu verwalten und hierüber zu verfügen. Mietverhältnisse des Schuldners bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort.

Für Mietverhältnisse bekommt der Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht, allerdings nicht für die Wohnung des Schuldners. Hier kann er nur eine Freigabeerklärung/Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgeben. 

Mit Wirksamwerden der Freigabe geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis vollständig auf den Schuldner über. Das hat der BGH bereits 2014 entschieden. Ansprüche aus dem Wohnungsmietverhältnis können dann nicht mehr im Insolvenzverfahren, sondern nur gegen den Schuldner selbst geltend gemacht werden. 

Freigabeerklärung gilt auch für Mietkaution

Der Übergang der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis auf den Mieter umfasst auch den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses. Das hat der BGH in zwei aktuellen Entscheidungen klargestellt. Mit der Freigabeerklärung/Enthaftungserklärung scheidet der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aus der Insolvenzmasse aus, soweit es sich um eine Kaution im gesetzlich zulässigen Rahmen von drei Monatskaltmieten handelt.

Ergibt sich aus der Kautionsabrechnung nach Ende des Mietverhältnisses ein Guthaben für den Mieter, ist dieses allein an diesen auszuzahlen. Der Insolvenzverwalter kann ein etwaiges Kautionsguthaben nicht für die Insolvenzmasse beanspruchen, wenn er eine Enthaftungserklärung abgegeben hat.

(BGH, Beschluss v. 16.3.2017, IX ZB 45/15 und Beschluss v. 13.7.2017, IX ZB 33/16)

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§ 109 InsO: Schuldner als Mieter oder Pächter

(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Kündigt der Verwalter nach Satz 1 oder gibt er die Erklärung nach Satz 2 ab, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses oder wegen der Folgen der Erklärung als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen.

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