Die Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum können denjenigen Wohnungseigentümern auferlegt werden, die den hauptsächlichen Nutzen haben. Dabei können auch Eigentümer erstmalig belastet oder ganz von Kosten befreit werden. Zudem darf sich ein Kostenbeschluss auf Einzelmaßnahmen beschränken.
Der BGH hat in zwei Fällen entschieden, unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümer nach der WEG-Reform, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen können.
Fall 1: Kostenverteilung für Doppelparker geändert
In einer Wohnungseigentumsanlage mit zwanzig Doppelparkern konnte wegen eines Defekts der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hebeanlage je Doppelparker nur jeweils ein Fahrzeug abgestellt werden.
Im Juni 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Kosten für eine Sanierung und Reparatur der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der Doppelparker ausschließlich von den Teileigentümern der Doppelparker gemeinschaftlich zu tragen sind. Zuvor trugen alle Wohnungseigentümer die Kostenlast.
Gegen diesen Beschluss hat ein Teileigentümer von vier Doppelparkern Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung: Nutzungsmöglichkeit zulässiger Maßstab für Kostentragung
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der Beschluss über die Verteilung der für die Doppelparker anfallenden Kosten ist weder nichtig noch anfechtbar. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen.
Das gilt auch, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Dieses im Vergleich zur vorherigen Rechtslage weite Verständnis ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut und steht mit dem gesetzgeberischen Ziel der Regelung in Einklang.
Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei Änderungen des Umlageschlüssels einen weiten Gestaltungsspielraum. Beschließen sie für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dies galt auch schon vor der WEG-Reform. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die bisher von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.
Dies ist hier der Fall. Durch die getroffene Regelung werden nur die Teileigentümer der Doppelparker mit Kosten belastet, die im Gegensatz zu den übrigen Eigentümern auch einen Nutzen aus der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums an den Doppelparkern ziehen und denen die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zugutekommt.
Die Teileigentümer konnten auch nicht darauf vertrauen, dass die gesetzlichen Öffnungsklauseln dauerhaft unverändert bleiben und die Mehrheitsmacht nicht erweitert wird. Vielmehr muss damit gerechnet werden, dass sich gesetzliche Rahmenbedingungen ändern.
(BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23)
Fall 2: Dachgeschoss-Eigentümer soll Fenstersanierung allein zahlen
In einer Eigentümerversammlung im August 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden defekten Dachflächenfenster in einer Dachgeschosswohnung auszutauschen. Weiter beschlossen sie, dass der Sondereigentümer der Wohnung anders als bisher die Kosten des Fensteraustauschs allein tragen solle.
Gegen den Beschluss über die Kostenverteilung hat der Dachgeschoss-Eigentümer Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung: Kostenbeschluss darf sich auf Einzelmaßnahme beschränken
Auch hier hat die Anfechtungsklage keinen Erfolg.
Der Beschluss, für den gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlusskompetenz bestand, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Er berücksichtigt im Hinblick auf die allein im Bereich des Sondereigentums befindlichen Dachflächenfenster die Gebrauchsmöglichkeit des Dachgeschoss-Eigentümers.
Der Beschluss entspricht auch insoweit ordnungsmäßiger Verwaltung, als die Wohnungseigentümer allein über die Kostentragung für den Austausch der Dachflächenfenster im Bereich einer konkreten Wohnung entschieden haben, ohne zugleich zu regeln, wie künftige gleich gelagerte Fälle behandelt werden sollen. Die Wohnungseigentümer müssen nicht schon beim ersten Beschluss über die Kosten einer einzelnen Erhaltungsmaßnahme die sogenannte "Maßstabskontinuität" berücksichtigen. Sie müssen deshalb nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschließen.
(BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 87/23)
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