Zertifizierter Verwalter - Das müssen WEG-Verwalter wissen

"Zertifizierter Verwalter" – Hierauf haben Wohnungseigentümer ab Dezember 2022 einen Anspruch. Eine Rechtsverordnung, die Näheres zur Zertifizierung regelt, ist derzeit in Arbeit. Den vorgelegten Entwurf kritisieren Verbände als zu oberflächlich.

Dass ein "zertifizierter Verwalter" bestellt wird, können Wohnungseigentümer ab dem 1.12.2022 als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen – und damit einen Sachkundenachweis. Das ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter ist eine der zentralen Neuerungen, die die WEG-Reform mit sich bringt.

Eine Zertifizierung ist keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Verwalter können ihre Tätigkeit daher auch ab Dezember 2022 grundsätzlich ohne Sachkundenachweis oder Zertifizierung aufnehmen und dieser nachgehen. Allerdings wird die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters oder einer gleichgestellten Person nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Zertifizierter Verwalter - Was ist das?

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter notwendig sind. So steht es im neuen § 26a Abs. 1 WEG.

Verordnung über Zertifizierung von Verwaltern

Näheres zu der Prüfung zum zertifizierten Verwalter und deren Inhalten sowie Ausnahmen werden in einer Rechtsverordnung geregelt. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat im Juni den Entwurf einer solchen Verordnung vorgelegt und den Verbänden zur Stellungnahme übersandt.

Inzwischen haben der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW), der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW), der Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. (BVI), der Eigentümerverband Wohnen im Eigentum e.V. (WiE), der Deutsche Anwaltverein e.V. (DAV) und die Bundessteuerberaterkammer ihre Stellungnahmen veröffentlicht. Auch der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV) hat eine Stellungnahme abgegeben; diese liegt der Redaktion vor.

Der Entwurf der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV) mit dem Stand 4.6.2021 sieht folgendes vor:

IHK nimmt Prüfung zum zertifizierten Verwalter ab

Zuständig für die Abnahme der Prüfung zum zertifizierten Verwalter sind die Industrie- und Handelskammern (IHK). Mehrere Kammern können einen gemeinsamen Prüfungsausschuss einrichten. Nähere Vorgaben zu Größe und Zusammensetzung des Prüfungsausschusses enthält der Entwurf nicht.

Verwalter könnten die Prüfung vor jeder IHK ablegen, die dies anbietet, sind also nicht an die Kammer ihres Wohn- oder Firmensitzes gebunden.

Das sagen die Verbände: GdW, BVI und BFW fordern, jede IHK zu verpflichten, die Prüfung anzubieten. Der DAV regt an, eine örtliche Zuständigkeit für die Abnahme der Prüfung zu schaffen, um zu verhindern, dass ein "Tourismus" zu Kammern stattfindet, die vermeintlich eine besonders einfache Prüfung anbieten. Hierfür plädiert auch der BVI. Der VDIV fordert einen bundesweit einheitlichen Standard, um "Prüfungstourismus" zu vermeiden.

Zudem plädieren VDIV, GdW, BVI und BFW dafür, die Regelungen zum Prüfungsausschuss präziser zu fassen. Auch der DAV fordert, die Qualifikation des Prüfungsausschusses genauer zu regeln.

Art und Umfang der Prüfung zum zertifizierten Verwalter

Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ist nicht öffentlich und besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. In der mündlichen Prüfung müssen auf jeden Prüfling mindestens 15 Minuten Prüfungszeit entfallen. Die schriftliche Prüfung dauert 90 Minuten und kann auf Papier, elektronisch oder einer Mischung aus beidem durchgeführt werden.

Das sagen die Verbände: Die Verbände halten diese Regelungen für zu oberflächlich. BFW, WiE und DAV sehen die Notwendigkeit, Prüfungsverfahren und -ablauf genauer zu regeln. Der VDIV hält es für erforderlich, die Gewichtung des schriftlichen und des mündlichen Teils bei der Bewertung zu konkretisieren. WiE fordert zudem, einschlägige Berufserfahrung als Zulassungsvoraussetzung für eine Zertifizierung vorzugeben und die mündliche Prüfung mit 30 Minuten anzusetzen.

Themen der Prüfung zum zertifizierten Verwalter

Die Themen, die Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter sein werden, reichen von Grundlagen der Immobilienwirtschaft über rechtliche Grundlagen wie Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht bis hin zu kaufmännischen und technischen Grundlagen. Die Prüfungsgegenstände orientieren sich an den Sachgebieten, die auch Gegenstand der Weiterbildungspflicht für Verwalter nach § 34c Abs. 2a der Gewerbeordnung und in Anlage 1 zur Makler- und Bauträgerverordnung niedergelegt sind.

In Anlage 1 des Verordnungsentwurfs sind die Themen, auf die sich Verwalter für die Prüfung zum zertifizierten Verwalter voraussichtlich werden vorbereiten müssen, im Einzelnen aufgelistet. Die komplette Auflistung ist am Ende dieses Beitrags zu finden.

Eine bestimmte Art der Vorbereitung auf die Prüfung zum zertifizierten Verwalter sieht der Verordnungsentwurf nicht vor.

Das sagen die Verbände: Die lediglich stichpunktartige Aufzählung der Prüfungsthemen ist einer der Haupt-Kritikpunkte der Verbände.

GdW, BFW und DAV fordern, die Prüfungsgegenstände in der Verordnung zu präzisieren, der GdW plädiert zudem dafür, Prüfungsschwerpunkte festzulegen. Der BVI meint, dass die Prüfungsgegenstände zu ergänzen seien, etwa um die Grundlagen des Versicherungsrechts, Nachbarschaftsrechts, Umweltrechts und Bauträgerrechts und die Themen Vermögensbericht, EDV und Datenschutz.

Der VDIV regt an, die Prüfungsschwerpunkte stärker auf WEG-relevante Themen zu setzen. Der Fokus der Themenauswahl müsse deutlich mehr an den Aufgaben der Personen, die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betraut sind, ausgerichtet sein. Die Themen des novellierten WEG kämen bislang zu kurz. Außerdem plädiert der Verband für die Einsetzung eines zentralen übergeordneten Prüfungsausschusses, bestehend aus DIHK und VDIV, der bundeseinheitlich geltende Prüfungsinhalte festlegt.

WiE regt an, neben bestimmten Rechts- und Sachgebieten auch konkrete berufliche Handlungsfelder wie das Erstellen von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Beschlussformulierung und Kooperation mit dem Verwaltungsbeirat als Prüfungsgegenstand aufzunehmen. Der DAV vermisst im Prüfungskatalog Themen wie Bauträgerrecht und Steuerrecht, deren Kenntnis für Immobilienverwalter ebenfalls unabdingbar sei.

Bewertung der Prüfung zum zertifizierten Verwalter

Die Prüfungsleistung wird nicht differenziert benotet, sondern lediglich als "bestanden" oder "nicht bestanden" bewertet. Als "bestanden" wird die Prüfung bewertet, wenn der Prüfungsausschuss zu der Einschätzung gelangt, dass die geprüfte Person über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter notwendig sind. Eine nicht bestandene Prüfung darf beliebig oft wiederholt werden.

Das sagen die Verbände: Auch diese geplanten Regelungen stoßen bei den Verbänden auf Kritik. Der GdW plädiert dafür, die Prüfung maximal zweimal wiederholen zu dürfen, zumindest aber für eine Karenzzeit nach zweimaligem Nichtbestehen, ebenso wie der DAV eine Höchstzahl an Versuchen anregt. Zudem sprechen sich GdW und DAV für eine differenzierte Benotung aus anstelle der bloßen Bewertung als "bestanden" oder "nicht bestanden".

Ausnahmen von der Prüfungspflicht

Volljuristen, Immobilienkaufleute und Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt sind laut Verordnungsentwurf zertifizierten Verwaltern gleichgestellt. Das bedeutet, dass durch ihre Bestellung zur Verwalterin oder zum Verwalter der Anspruch jedes Wohnungseigentümers und jeder Wohnungseigentümerin nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erfüllt wird. Für die genannten, zertifizierten Verwaltern gleichgestellten Personen besteht daher keine Prüfungspflicht. Um sich ausdrücklich als "zertifizierter Verwalter" bezeichnen zu können, müssen aber auch sie die Prüfung ablegen.

Das sagen die Verbände: Die Unterscheidung zwischen zertifizierten Verwaltern und Personen, die zertifizierten Verwaltern lediglich gleichgestellt sind, kritisieren die Verbände als zu komplex und nicht praxisgerecht. VDIV und GdW plädieren dafür, dass sich auch Personen, die aufgrund ihrer Berufsausbildung von der Prüfungspflicht befreit sind, als "zertifizierter Verwalter" bezeichnen dürfen, um Wettbewerbsnachteile zu vermeiden. Auch der BFW hält die Unterscheidung für nicht sachgerecht. Der VDIV regt an, dass die IHK für Personen, die von der Prüfungspflicht ausgenommen sind, ein Gleichstellungszertifikat ausstellt.

Die Liste der Berufsabschlüsse, die zu einer Befreiung von der Prüfungspflicht führen, hält der VDIV für nicht ausreichend. So müssten auch Personen mit einem abgeschlossenen Hochschulstudium wie Architektur, Betriebswirtschaftslehre, Bauingenieurwesen und artverwandter Studiengänge einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sein. Das gelte auch für Berufsqualifikationen, in denen Lerninhalte der "WEG-Verwaltung" mindestens 80 Unterrichtsstunden in Anspruch nehmen, in jedem Fall aber für den Abschluss "Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin (IHK)".

Der BFW plädiert dafür, alle Personen mit immobilienspezifischen staatlichen Berufsabschlüssen, wie insbesondere auch Immobilienfachwirte, von der Prüfungspflicht zu befreien. Zudem fordert der Verband eine "Alte-Hasen-Regelung", die juristische Personen und Personengesellschaften, die mehr als fünf Jahre am Markt sind, von der Prüfungspflicht ausnimmt.

Auch der BVI spricht sich dafür aus, den Katalog der von der Prüfungspflicht befreiten Berufsabschlüsse und weiter Berufsbilder und Bildungsgänge, die explizit auf eine professionelle Wohnimmobilienverwaltung vorbereiten, zu erweitern.

WiE kritisiert die generelle Gleichstellung bestimmter Berufsgruppen mit zertifizierten Verwaltern, ohne dass diese eine gewisse Praxiserfahrung mitbringen müssten.

Der DAV hält den Katalog der von der Prüfungspflicht befreiten Berufe für zu weitgehend. So decke die Ausbildung als Immobilienkaufmann/-frau die WEG-Verwaltung nur zu einem geringen Teil ab.

Juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter

Für Verwaltungsunternehmen, die als juristische Personen oder Personengesellschaften organisiert sind, sieht der Verordnungsentwurf spezielle Regelungen vor.

Demnach dürfen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn entweder alle Beschäftigten, die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder mindestens die Hälfte davon die Prüfung bestanden hat und die anderen als Volljuristen, Immobilienkaufleute und Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist der Verordnungsbegründung zufolge, wer Eigentümerversammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft. Personen, die Tätigkeiten wie Sekretariat oder Hausmeisterarbeiten ausführen, müssen daher keine Prüfung ablegen; dasselbe gilt für Personen, die ausschließlich Leitungsfunktionen wahrnehmen, ohne konkret mit der WEG-Verwaltung befasst zu sein.

Das sagen die Verbände: Diese geplanten Regelungen halten die Verbände für zu komplex und nicht praxisgerecht.

Der BVI befürchtet Schwierigkeiten beim Nachweis und hält es für ausreichend, wenn bei der Verwaltung von bis zu 1.000 Wohneinheiten zwei Mitarbeiter im Betrieb die Zertifizierung nachweisen können und je weitere 1.000 Einheiten je ein weiterer Mitarbeiter.

Der GdW bemängelt, dass juristische Personen und Gesellschaften in ein Abhängigkeitsverhältnis zu ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern geraten könnten. Auch bleibe unklar, wie eine Situation aufzulösen sei, in der der/die zertifizierte unmittelbar tätige Mitarbeiter/Mitarbeiterin eine den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Maßnahme ergreifen will, der Arbeitgeber aber eine anderweitige Weisung erteilt. Es reiche aus, wenn juristische Personen und Gesellschaften eine zertifizierte oder gleichgestellte Person benennen, die für die WEG-Verwaltung verantwortlich ist und insoweit keinen Weisungen unterliegt.

VDIV und BFW halten eine Differenzierung nach der Anzahl geprüfter Verwalter und nach Verwaltern mit gleichgestellten Berufsabschlüssen für nicht erforderlich und regen an, den Verordnungstext entsprechend zu vereinfachen.

WiE bemängelt, dass Wohnungseigentümer mangels Einblick in die Organisation von Verwaltungsunternehmen nicht nachprüfen könnten, ob alle mit der WEG-Verwaltung befassten Mitarbeiter die Voraussetzungen für eine Zertifizierung erfüllen oder zertifizierten Personen gleichgestellt sind. Daher seien eine Informationspflicht für Verwaltungsunternehmen und ein Auskunftsrecht für Eigentümer erforderlich. Zudem hält der Verband die Einführung eines Registers von zertifizierten Verwaltern und Verwaltungsgesellschaften für sinnvoll.

Was kostet die Prüfung zum zertifizierten Verwalter?

Die Kosten für die Prüfung zum zertifizierten Verwalter werden in der Begründung zum Verordnungsentwurf auf durchschnittlich 400 Euro geschätzt – in Anlehnung an die entsprechenden Kosten für die Prüfung von Versicherungsvermittlern.

Der VDIV schätzt in seiner Stellungnahme, dass zusätzlich zur reinen Prüfungsgebühr pro Prüfling weitere 1.400 Euro an Kosten anfallen, etwa für Vorbereitungskurse und durch die Freistellung von Arbeitnehmern für Vorbereitung und Prüfung.

Ausnahmen für Kleingemeinschaften mit Eigenverwaltung

Gewisse Ausnahmen von der Pflicht, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung einen zertifizierten Verwalter zu bestellen, sind für Kleingemeinschaften in Eigenverwaltung vorgesehen. Der Bestellung eines zertifizierten Verwalters bedarf es nicht in Anlagen mit bis zu acht Sondereigentumseinheiten, wenn ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Das ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

Verlängerte Übergangsfrist für schon bestellte Verwalter

Während Wohnungseigentümer grundsätzlich ab Dezember 2022 einen zertifizierten Verwalter verlangen können, gilt für bei Inkrafttreten der WEG-Reform bereits bestellte Verwalter eine verlängerte Übergangsfrist. Diese gelten bis zum 1.6.2024 (nur) gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften als zertifizierte Verwalter.

Weiterbildungspflicht besteht auch für zertifizierte Verwalter

Bereits seit 2018 gilt eine Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter. Demnach müssen Verwalter von Wohnimmobilien innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren 20 Stunden Weiterbildung absolvieren. Eine Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die Weiterbildungspflicht, sodass auch ein zertifizierter Verwalter 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren erbringen muss.


Entwurf der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV), Stand: 4.6.2021


Stellungnahmen der Verbände zum Entwurf einer ZertVerwV

Die bisher (Stand 26.7.2021) veröffentlichten Stellungnahmen sind nachfolgend verlinkt. Die Liste wird laufend erweitert.

Stellungnahme Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW)

Stellungnahme Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW)

Stellungnahme Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. (BVI)

Stellungnahme Wohnen im Eigentum e.V.

Stellungnahme Deutscher Anwaltverein e.V.

Stellungnahme Bundessteuerberaterkammer


Prüfung zum zertifizierten Verwalter – Prüfungsgegenstände laut Anhang 1 des Entwurfs einer Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung

1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft
1.1 Gebäudepläne, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen
1.2 Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich
1.3 Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereich

2. Rechtliche Grundlagen
2.1 Wohnungseigentumsgesetz
2.1.1 Begründung von Wohnungs- und Teileigentum
2.1.2 Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
2.1.3 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
2.1.4 Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters
2.1.5 Rechte des Verwaltungsbeirats
2.2 Bürgerliches Gesetzbuch
2.2.1 Allgemeines Vertragsrecht
2.2.2 Mietrecht
2.2.3 Werkvertragsrecht 
2.2.4 Grundstücksrecht
2.3 Grundbuchrecht
2.4 Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht
2.5 Berufsrecht der Verwalter
2.5.1 Gewerbeordnung
2.5.2 Makler- und Bauträgerverordnung
2.5.3 Rechtsdienstleistungsgesetz
2.6 Sonstige Rechtsgrundlagen
2.6.1 Heizkostenverordnung
2.6.2. Trinkwasserverordnung
2.6.3. Energierecht

3. Kaufmännische Grundlagen
3.1 Allgemeine kaufmännische Grundlagen
3.1.1 Grundzüge ordnungsgemäßer Buchführung
3.1.2 Externes und internes Rechnungswesen
3.2 Spezielle kaufmännische Grundlagen des WEG-Verwalters
3.2.1 Sonderumlagen/Erhaltungsrücklage
3.2.2 Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans
3.2.3 Hausgeld; Mahnwesen

4. Technische Grundlagen
4.1 Baustoffe und Baustofftechnologie
4.2 Haustechnik
4.3 Erkennen von Mängeln
4.4 Verkehrssicherungspflichten
4.5 Instandhaltungs- und Instandsetzungsplanung
4.6 Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung
4.7 Altersgerechte und barrierefreie Umbauten
4.8 Fördermitteleinsatz; Beantragung von Fördermitteln
4.9 Dokumentation

Schlagworte zum Thema:  Wohnungseigentumsrecht, Immobilienverwaltung