WEG-Reform soll als Ganzes kommen

Bis Ende 2019 soll ein Gesetzentwurf zu einer umfassenden WEG-Reform vorliegen, so die Bundesregierung. Vorgezogene Änderungen bezüglich Ladestationen für Elektroautos, wie sie der Bundesrat vorschlägt, lehnt die Regierung ab.

Bis Jahresende wird das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz einen Gesetzentwurf zu einer umfassenden Änderung des WEG sowie zur Anpassung des Mietrechts vorlegen. Dies schreibt die Bundesregierung in einer Stellungnahme zu einem Gesetzentwurf des Bundesrates zur Förderung der Elektromobilität (BT-Drs. 19/15085). Baden-Württemberg und Bayern hatten den Entwurf, der Wohnungseigentümern und Mietern den Einbau von Ladestationen für Elektroautos erleichtern soll, eingebracht.

Die Bundesregierung befürwortet das mit dem Entwurf verfolgte Anliegen, lehnt allerdings punktuelle Änderungen am Wohnungseigentumsrecht ab. Diese ließen sich kaum nachträglich in eine Gesamtreform einpassen und würden zudem zu Rechtsunsicherheit führen. „Noch im laufenden Jahr“ soll der Gesetzentwurf für eine umfassende WEG-Reform vorliegen, der auch den vereinfachten Bau von Ladestationen in Wohnungseigentumsanlagen und Mietobjekten aufgreifen werde, so die Bundesregierung in ihrer Stellungnahme.

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV), der vorgezogene Änderungen am Wohnungseigentumsrecht ablehnt, begrüßte die Stellungnahme der Bundesregierung.

Vorschläge der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform

Am 27.8.2019 hatte eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform ihren Abschlussbericht mit Vorschlägen für Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vorgelegt. Dieser umfasst 109 Seiten umfasst und ist in 17 Themenkomplexe untergliedert. Der Bericht der Arbeitsgruppe dient als Basis für den Gesetzentwurf für eine WEG-Novelle.

Sanierung und Modernisierung vereinfachen

Unter anderem spricht sich der Bericht dafür aus, die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen. Die Schaffung von Lademöglichkeiten für Elektroautos, die Herstellung von Barrierefreiheit und Maßnahmen zum Einbruchsschutz sollen erleichtert werden.

Mehr Befugnisse für Verwalter

Um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestalten zu können, schlägt der Bericht vor, die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters zu erweitern. So wird vorgeschlagen, dass der Verwalter in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können soll, bei denen es nicht erforderlich erscheint, zuvor eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Zudem soll die Kompetenz des Verwalters auf die gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldforderungen einschließlich Vollstreckungsverfahren erweitert werden. Schließlich spricht sich die Arbeitsgruppe dafür aus, eine grundsätzlich unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters für die Gemeinschaft einzuführen.

Im Zusammenhang mit der vorgeschlagenen Kompetenzerweiterung unterstützt die Arbeitsgruppe die Forderung nach der Einführung eines Sachkundenachweises für Verwalter und die Erweiterung des erforderlichen Versicherungsschutzes auf Sachschäden.

Eigentümerversammlungen vereinfachen

Auch Vorschläge zur Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen sind in dem Bericht enthalten. So wird vorgeschlagen, eine Beschlusskompetenz zu schaffen, einzelnen Eigentümern eine Online-Teilnahme zu gestatten. Vorschriften zur Beschlussfähigkeit sollen nach dem Willen der Arbeitsgruppe ganz entfallen. Eine Beschlusskompetenz, reine Online-Versammlungen abzuhalten, lehnt die Arbeitsgruppe ab.

Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten

Der Bericht schlägt vor, die Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats künftig flexibel durch Beschluss festlegen zu können. Zudem wird vorgeschlagen, die Amtszeit auf eine Höchstfrist von vier Jahren zu beschränken, mit der Möglichkeit der Wiederbestellung. Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, schlägt der Bericht vor, die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu beschränken.

Anfechtungsklagen neu regeln

Die Arbeitsgruppe spricht sich dafür aus, die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen, im Bericht zusammenfassend als Beschlusskassationsklagen bezeichnet, zu überarbeiten. So wird vorgeschlagen, dass sich derartige Klagen künftig gegen die Gemeinschaft richten sollen anstatt gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Kostenentscheidung zulasten des Verwalters abschaffen

§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll nach dem Vorschlag der Arbeitsgruppe gestrichen werden. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum. Diese Situation hält die Arbeitsgruppe unter dem Gesichtspunkt des Erwerberschutzes für unbefriedigend. Der Bericht schlägt daher vor, dass vereinbarungsändernde Beschlüsse zumindest unter bestimmten Voraussetzungen der Eintragung im Grundbuch bedürfen sollen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu beseitigen, schlägt die Arbeitsgruppe vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen soll. Wie bisher sollen Ersterwerber schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können. Darüber, ob und wie dies gesetzlich ausgestaltet werden sollte, bestand keine Einigkeit. Wenn gesetzliche Regelungen getroffen werden, sollten diese nach Ansicht der Arbeitsgruppe aber ausnahmslos für alle Ersterwerber vom Bauträger gelten, auch für „Nachzügler".

Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

Um die oft schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, schlägt der Bericht vor, die Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung auszugestalten, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan).

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Der Bericht spricht sich dafür aus, die Sondereigentusmfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen zu erweitern. Die derzeitige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit.

Vereinfachte Eigentumsentziehung bei schleppender Hausgeldzahlung

Die Arbeitsgruppe plädiert dafür, den Anknüpfungspunkt für eine Entziehung des Wohnungseigentums bei Hausgeldrückständen zu ändern. Statt eines Zahlungsausfalls soll bereits schleppendes Zahlungsverhalten unter bestimmten Voraussetzungen ausreichen, um eine Eigentumsentziehung nach § 18 WEG in die Wege leiten zu können.

Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung

Die Arbeitsgruppe spricht sich dafür aus, die Regelungen zur Jahresabrechnung zu überarbeiten. So wird vorgeschlagen, den Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze zu beschränken. Weiter schlägt die Kommission vor, die Angabe des tatsächlichen Standes der Instandhaltungsrücklage und – zumindest in gewissem Rahmen – eine Vermögensübersicht als verbindliche Bestandteile der Jahresabrechnung festzulegen.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bezüglich der Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht besteht nach Meinung der Arbeitsgruppe nur in wenigen Punkten Reformbedarf. So wird vorgeschlagen, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Durchführung beschlossener Baumaßnahmen einen eigenen Duldungsanspruch gegen Mieter von Wohnungen in der Anlage einzuräumen. Zudem sollten beide Rechtsgebiete so harmonisiert werden, dass Mieter von Eigentumswohnungen den Bau von Ladesäulen, Maßnahmen zur Barrierefreiheit und zum Einbruchsschutz tatsächlich durchsetzen können. Schließlich solle vermietenden Eigentümern ermöglicht werden, ihre Betriebskosten aus der Jahresabrechnung an die Mieter weiterzugeben.

Abschlussbericht zur WEG-Reform im Volltext

Über die genannten Vorschläge hinaus enthält der Bericht weitere Änderungsvorschläge. Einen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt die Arbeitsgruppe mit ihren Vorschlägen nicht. So enthält der Bericht den Hinweis, dass auch Themenbereiche, die nicht in der Arbeitsgruppe diskutiert worden sind, Gegenstand einer WEG-Reform sein können.

Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) als pdf-Datei

WEG-Reform: Hintergrund und Verlauf

Die letzte WEG-Reform ist zum 1.7.2007 in Kraft getreten. Das Wohnungseigentumsrecht wurde seinerzeit gründlich umgekrempelt. Zahlreiche Fragen, die das reformierte Recht aufgeworfen hat, sind zwischenzeitlich durch die Rechtsprechung des BGH geklärt. Dennoch sind nach wie vor Fragen offen und die Praxis hadert mit der ein oder anderen Vorschrift.

Mehr als zehn Jahre nach der WEG-Reform sollen nun bekannte Schwachstellen des Gesetzes beseitigt werden. Dieses Vorhaben fand auch Eingang in den Koalitionsvertrag 2018, in dem es heißt:

„Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.“

Den Auftakt zu einer neuerlichen Novelle des WEG machte die Justizministerkonferenz am 6. und 7.6.2018 mit dem Beschluss, eine Arbeitsgruppe einzurichten. Diese sollte prüfen, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen beispielsweise dem Sanierungsstau in Wohnungseigentumsanlagen entgegengewirkt werden kann; ferner sollte geprüft werden, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefördert werden kann.

Sodann fand Anfang Juli auf Einladung des Bundesjustizministeriums und des Bayerischen Justizministeriums ein erstes Verbändegespräch statt, bei dem ein „Diskussionsentwurf für ein Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ sowie der „Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ vorgelegt wurden. Bis zum 10.9.2018 hatten die Verbände Gelegenheit, zu den Entwürfen Stellung zu nehmen.

Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe hat zwischen November 2018 und Mai 2019 fünfmal getagt. Die Ergebnisse der Sitzungen sind in einen Abschlussbericht eingeflossen, der am 27.8.2019 vorgestellt wurde. Auf Grundlage dieses Berichts soll bis Ende 2019 ein Gesetzentwurf für eine WEG-Reform erarbeitet werden. Ziel ist, die neue WEG-Reform bis zum Ende der Legislaturperiode, also spätestens im Jahr 2021 abzuschließen.

Diskussionsentwurf zur WEG-Reform

Der im Juli 2018 vorgelegte erste Diskussionsentwurf zur WEG-Reform vor Einsetzung der Bund-Länder-Arbeitsgruppe hatte Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes in folgenden Bereichen vorgeschlagen:

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ soll im Gesetz geregelt werden. Dies soll für mehr Rechtssicherheit in Gemeinschaften mit neu errichteten Anlagen sorgen, in denen die Eigentumsumschreibung vom Bauträger auf die Erwerber teilweise mehrere Jahre in Anspruch nimmt.

Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen

Die Regeln zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sollen flexibler gestaltet werden. So soll es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden, nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Maßnahme, sondern auch deren Folgekosten per Mehrheitsbeschluss einzelnen Eigentümern aufzuerlegen. Ein in der Praxis bedeutsames Hindernis für die Durchführung baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die oft am Widerstand von Eigentümern, die zwar keinen Vorteil, aber eine Kostenpflicht haben, soll damit beseitigt werden. Zudem soll ein einzelner Eigentümer, der eine bauliche Veränderung oder Aufwendung am Gemeinschaftseigentum durchführt, kraft Gesetzes sämtliche Kosten einschließlich der Folgekosten tragen müssen.

Erleichterung baulicher Maßnahmen

Bauliche Maßnahmen, die im Interesse der Gemeinschaft liegen, sollen erleichtert werden und nicht mehr dem – derzeit zumindest faktischen – Erfordernis der Einstimmigkeit unterliegen. Für bauliche Veränderungen sieht der Entwurf ein Quorum von drei Vierteln der von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vor. Für Modernisierungsmaßnahmen, Einbruchsschutz, die Einrichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Maßnahmen für die Barrierefreiheit ist ein geringeres Quorum von zwei Dritteln der Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vorgesehen. Nur für Maßnahmen, die die Eigenart der Wohnanlage ändern oder einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, soll noch Allstimmigkeit erforderlich sein.

Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung sollen nach wie vor durch einfachen Mehrheitsbeschluss beschlossen werden können.

Erleichterte Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Die Vorschriften über die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen sollen entschärft werden. Eigentümerversammlungen sollen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig sein, sofern hierauf in der Einberufung hingewiesen wurde. Hierdurch soll der Aufwand reduziert werden, der durch Folgeversammlungen anfällt, wenn die Erstversammlung beschlussunfähig war.

Beschränkung der Rechte von Mehrheitseigentümern

Bei der Einsetzung eines Verwalters durch das Gericht soll dieses eine Mindestfrist festlegen können, innerhalb derer der Verwalter nicht ohne wichtigen Grund abberufen werden kann. Mehrheitseigentümer sollen hierdurch daran gehindert werden, einen ihnen unliebsamen vom Gericht bestellten Verwalter, sogleich wieder abzusetzen.

Flexiblere Regelungen zum Verwaltungsbeirat

Die Regelungen zum Verwaltungsbeirat, die oft als starr empfunden werden, sollen künftig flexibler sein. So sollen die Eigentümer künftig über die Zahl der Beiratsmitglieder selbst entscheiden können, wobei der Beirat in Gemeinschaften mit 20 oder mehr Eigentümern aus mindestens drei Mitgliedern bestehen soll. Die Amtszeit der Beiräte soll auf höchstens vier Jahre begrenzt werden, bei der Möglichkeit einer unbeschränkten Wiederwahl. Die von der Rechtsprechung geprägte Rechtslage zu den Befugnissen des Verwaltungsbeirats soll gesetzlich niedergelegt werden, ohne neue Befugnisse zu begründen. Ebenso soll im Gesetz klargestellt werden, dass die Beiratsmitglieder von der Gemeinschaft Aufwendungsersatz verlangen können.

Einstweilige Anordnung bei Anfechtungsklagen

Um den Rechtsschutz der Wohnungseigentümer zu verbessern, soll das Gericht bei Anfechtungsklagen künftig die Möglichkeit erhalten, angefochtene Beschlüsse im Wege einer einstweiligen Anordnung außer Vollzug zu setzen.

Gleichlauf von Mietrecht und WEG bei baulichen Maßnahmen

Das Recht der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht sollen harmonisiert werden. Konkret sollen Mieter vom Vermieter künftig die Zustimmung zu Maßnahmen für den Einbruchsschutz und zum Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge verlangen können. Nach aktueller Rechtslage genießen nur bauliche Maßnahmen des Mieters zur Barrierefreiheit eine solche Privilegierung.

Klarstellung zum Vertretungsnachweis

Schließlich sieht der Diskussionsentwurf Klarstellungen bei den Regelungen zum Vertretungsnachweis des Verwalters nach § 27 Abs. 6 WEG vor.

Elektromobilität und Barrierefreiheit

Der Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohneigentumsrecht sah vor, dass die Wohnungseigentümer den Bau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge sowie Maßnahmen für die Schaffung von Barrierefreiheit mit einfacher Mehrheit beschließen und hierüber auch Kostenregelungen treffen können. Im Mietrecht sieht der Entwurf Erleichterungen für Mieter vor, die eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge schaffen wollen.

Diskussionsentwürfe zur WEG-Reform im Volltext

Der Diskussionsentwurf zur WEG-Reform sowie der Entwurf zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität steht auf der Website des Bundesjustizministeriums zum Download zur Verfügung.

Stellungnahmen der Verbände zu den Diskussionsentwürfen für eine WEG-Reform

Stellungnahme des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV)

Stellungnahme des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW)

Stellungnahme des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW)

Stellungnahme von Haus & Grund Deutschland

Stellungnahme des Eigentümerverbandes Wohnen im Eigentum (WiE)

Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins (DAV)