WEG-Reform 2020 - Darum geht es

Die WEG-Reform verzögert sich. Anders als zunächst geplant wird die Novelle des Wohnungseigentumsrechts voraussichtlich erst nach der parlamentarischen Sommerpause verabschiedet werden. Bis dahin sollen noch Änderungen in den Gesetzentwurf einfließen. Unklar ist, ob der Sachkundenachweis kommt.

Am 19.6.2020 sollte die WEG-Reform im Bundestag endgültig verabschiedet werden. So sah es der ursprüngliche Zeitplan vor. Doch bei der ersten Lesung am 6. Mai und einer Expertenanhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz Ende Mai deutete sich an, dass doch noch größerer Abstimmungsbedarf besteht. Inzwischen deutet alles darauf hin, dass die Novelle erst nach der parlamentarischen Sommerpause verabschiedet werden wird. Nicht zuletzt innerhalb der Regierungskoalition besteht noch Gesprächsbedarf.

Grundsätzlich einig sein sollen sich Union und SPD darüber, die im Gesetzentwurf vorgesehene starke Position des Verwalters abzuschwächen und die Vertretungsbefugnis des Verwalters zu beschränken. Nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung sollen Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer durchführen sollen. Der Gesetzentwurf sieht hier größeren Freiraum vor.

Wichtige Punkte der WEG-Reform noch umstritten

Umstritten sind hingegen noch andere Punkte der WEG-Reform. Auseinander sind Union und SPD einem Bericht des Tagesspiegel aus Berlin zufolge etwa bei der Frage, für welche Beschlüsse künftig welche Mehrheiten erforderlich sein sollen und ob die Pflichtversicherungssumme für Verwalter von 500.000 Euro auf eine Million Euro aufgestockt wird, wie es die SPD fordert.

Nach Mitteilung des Eigentümerverbandes Wohnen im Eigentum besteht auch Uneinigkeit darüber, ob einzelne Eigentümer bei Pflichtverletzungen des Verwalters Direktansprüche erhalten sollen, wie es die SPD fordert, sowie über die Stärkung des Verwaltungsbeirats. Offen sei auch noch, wie bei den Erleichterungen für bauliche Maßnahmen so nachgebessert werde, dass einerseits Modernisierungsstaus beseitigt werden können, anderseits Eigentümer vor finanzieller Überforderung geschützt bleiben.

Streitpunkt Sachkundenachweis

Ein zentraler Streitpunkt ist, ob im Zuge der WEG-Reform ein verpflichtender Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter eingeführt wird. Die SPD hält dies für „unabdingbar“, wie es in einer Mitteilung heißt. Nach dem Bericht des Tagesspiegel sperrt sich das CDU-geführte Bundeswirtschaftsministerium allerdings dagegen, was die SPD-Fraktion „ärgerlich“ nennt.

Für einen Sachkundenachweis hatten sich in der ersten Lesung Abgeordnete mehrerer Parteien ausgesprochen, darunter auch Dr. Jan-Marco Luczak, rechts- und verbraucherpolitische Sprecher der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag. Auch mehrere Teilnehmer der Expertenanhörung hatten für den Sachkundenachweis plädiert. Zuletzt hatte ein vom VDIV initiiertes Verbändebündnis die Forderung nach einem Sachkundenachweis bekräftigt.

Gespräche sollen strittige Punkte klären

Um die strittigen Punkte auszuräumen, haben sich die Berichterstatter der Bundestagsfraktionen am 18. Juni zu einem Vermittlungsgespräch getroffen; ein weiteres soll Ende Juni/Anfang Juli folgen. Dem Tagesspiegel zufolge wurden im ersten Termin bereits einige Streitpunkte ausgeräumt.

Unterschiedlich fällt die Interpretation der Koalitionäre über ihren Einfluss auf den Zeitplan aus. Die Union nimmt für sich in Anspruch, verhindert zu haben, dass das SPD-Justizministerium die Reform "noch schnell vor der Sommerpause in einem Hauruck-Verfahren durchpeitscht". Die SPD-Fraktion erklärte unter Hinweis auf das vereinbarte weitere Vermittlungsgespräch, dass das Justizministerium das Gesetz durchpeitschen wolle, sei „glatt gelogen“.

Zeitplan für die WEG-Reform

Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform wurde am 6.5.2020 in erster Lesung im Bundestag beraten und zur weiteren Beratung in die Ausschüsse verwiesen. Am 27.5.2020 fand im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz eine Expertenanhörung statt.

Nach Abschluss der Ausschussberatungen findet im Bundestag die 2. und 3. Lesung des Entwurfs statt. Nach der ursprünglichen Planung sollte der Entwurf am 19.6.2020 im Bundestag endgültig verabschiedet werden. Dieser Zeitplan konnte allerdings nicht eingehalten werden, so dass sich die endgültige Verabschiedung verzögern wird.

Das steht im Gesetzentwurf zur WEG-Reform (2020)

Der "Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ entspricht inhaltlich größtenteils dem im Januar vorgelegten Referentenentwurf und hält sich eng an die Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform, die ihren Abschlussbericht Ende August 2019 vorgelegt hatte.

Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform sieht im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vor:

Sanierung und Modernisierung vereinfachen

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, sieht der Entwurf mehrere Änderungen am WEG vor. So soll jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf bekommen, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu gestatten. Neu in den Gesetzentwurf aufgenommen wurde ein Anspruch auf bauliche Veränderungen, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen. Dies war im Referentenentwurf noch nicht enthalten.

Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen vereinfacht werden. Diese sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

Um die oft schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, sieht der Entwurf vor, die Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung auszugestalten, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan).

Mehr Befugnisse für Verwalter

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters sollen erweitert werden, um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestalten zu können.

Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Im Referentenentwurf war insoweit noch von „gewöhnlichen“ Maßnahmen die Rede. Inwieweit eine Beschlussfassung nicht geboten ist, soll sich aus der Bedeutung der Maßnahmen für die Gemeinschaft ergeben. Ein Maßstab dabei soll die Größe und Art der Anlage sein. Dem Entwurf zufolge sollen je nach Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der gewöhnlichen Maßnahmen gehören können.

Zudem soll der Verwalter aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis sollen die Eigentümer allerdings die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken.

Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung vereinfachen

Der Gesetzentwurf sieht die Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen und die Nutzung der Möglichkeiten vor, die sich durch die Digitalisierung bieten. Die Eigentümer sollen eine Beschlusskompetenz erhalten, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, sieht der Entwurf aber ausdrücklich nicht vor.

Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Ein Einberufungsverlangen sollen Wohnungseigetümer dem Entwurf zufolge künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen können. Derzeit fordert das Gesetz die Schriftform. Zudem es Wohnungseigentümern erleichtert werden, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.

Umlaufbeschlüsse sollen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform bedürfen. Hierdurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, auch elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen.

Zudem soll ausdrücklich normiert werden, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.

Beschluss-Sammlung wird modifiziert

Die Verpflichtung, eine gesonderte Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen. An die Stelle der bisherigen Beschluss-Sammlung soll die Pflicht treten, Niederschriften von Beschlüssen (sowohl in Eigentümerversammlungen gefasste Beschlüsse als auch Umlaufbeschlüsse) sowie Urteilen aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen aufzubewahren. Dies soll in Papierform als auch eingescannt und elektronisch zulässig sein. Beschlüsse, die die Kostenverteilung zum Gegenstand haben, sollen besonders hervorgehoben werden müssen, etwa durch eine farbliche Markierung, eine separate Liste oder bei elektronischer Aufbewahrung durch eine technische Lösung, die ein schnelles Auffinden ermöglicht. Dies soll Wohnungseigentümern einen schnellen Überblick über die relevanten Beschlüsse und Urteile ermöglichen.

Der Referentenentwurf hatte noch vorgesehen, die Beschluss-Sammlung komplett abzuschaffen.

Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Jeder Wohnungseigentümer soll ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erhalten.

Flexiblere Entscheidung über Kostentragung

Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen können. Während sich diese Befugnis nach derzeitiger Rechtslage auf die Kostenverteilung für Maßnahmen im Einzelfall beschränkt und eine qualifizierte Mehrheit erfordert, sieht der Entwurf vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.

Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten

Auch die Regelungen zum Verwaltungsbeirat sollen angepasst werden. So sollen die Wohnungeigentümer die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen können. Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, soll die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

Einfachere Abberufung des Verwalters

Wohnungseigentümergemeinschaften sollen sich dem Gesetzentwurf zufolge einfacher von einem Verwalter trennen können. So soll die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig sein; die Möglichkeit, den Verwalter abzuberufen soll auch nicht beschränkbar sein. Zugleich betont der Entwurf, dass für die Vergütung im Falle einer Abberufung die Vereinbarungen im Verwaltervertrag maßgeblich sind.

Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft

Der Gesetzentwurf sieht vor, die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu auszugestalten. Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft sein soll, sollen sich derartige Klagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft richten anstatt - wie nach aktueller Rechtslage - gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Kostenentscheidung zulasten des Verwalters abschaffen

§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll gestrichen werden. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt, heißt es in der Begründung des Gesetzentwurfs.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum. Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch bedürfen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu beseitigen, sieht der Gesetzentwurf zur WEG-Reform vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen soll.

Ersterwerber von Wohnungseigentum sollen schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können. Damit soll die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer“ auch im Gesetz Niederschlag finden.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Der Gesetzenwurf sieht vor, die Sondereigentusmfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen zu erweitern. Die derzeitige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit.

Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung

Der Gesetzentwurf sieht neue Regelungen zur Jahresabrechnung vor. So soll sich die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze beschränken; das Rechenwerk selbst hingegen soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein.

Zudem sollen Verwalter verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Dieser muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage soll den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhalten, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.

Entziehung des Wohnungseigentums

Der Entwurf sieht eine Neuregelung der Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums vor. So soll allgemein formuliert werden, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.

Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen

Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Dies soll sowohl den Verzug mit Geldforderungen als auch sonstige Pflichtverletzungen umfassen.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sieht der Entwurf vor, dass Mieter von Sondereigentumseinheiten verpflichtet sind, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.

Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist eine Harmonisierung vorgesehen. So soll bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein. Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.

Gesetzentwurf der Bundesregierung zur WEG-Reform (pdf)

Referentenentwurf zur WEG-Reform, Stand 13.1.2020 (pdf)

Stellungnahme des VDIV zum Referentenentwurf (pdf)

Stellungnahme des ZIA zum Referentenentwurf (pdf)

Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins (DAV) zum Referentenentwurf (pdf)

WEG-Reform: Hintergrund und Verlauf

Die letzte WEG-Reform ist zum 1.7.2007 in Kraft getreten. Das Wohnungseigentumsrecht wurde seinerzeit gründlich umgekrempelt. Zahlreiche Fragen, die das reformierte Recht aufgeworfen hat, sind zwischenzeitlich durch die Rechtsprechung des BGH geklärt. Dennoch sind nach wie vor Fragen offen und die Praxis hadert mit der ein oder anderen Vorschrift.

Mehr als zehn Jahre nach der WEG-Reform sollen nun bekannte Schwachstellen des Gesetzes beseitigt werden. Dieses Vorhaben fand auch Eingang in den Koalitionsvertrag 2018, in dem es heißt:

„Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.“

Den Auftakt zu einer neuerlichen Novelle des WEG machte die Justizministerkonferenz am 6. und 7.6.2018 mit dem Beschluss, eine Arbeitsgruppe einzurichten. Diese sollte prüfen, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen beispielsweise dem Sanierungsstau in Wohnungseigentumsanlagen entgegengewirkt werden kann; ferner sollte geprüft werden, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefördert werden kann.

Sodann fand Anfang Juli auf Einladung des Bundesjustizministeriums und des Bayerischen Justizministeriums ein erstes Verbändegespräch statt, bei dem ein „Diskussionsentwurf für ein Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ sowie der „Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ vorgelegt wurden. Bis zum 10.9.2018 hatten die Verbände Gelegenheit, zu den Entwürfen Stellung zu nehmen.

Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe hat zwischen November 2018 und Mai 2019 fünfmal getagt. Die Ergebnisse der Sitzungen sind in einen Abschlussbericht eingeflossen, der am 27.8.2019 vorgestellt wurde. Auf Grundlage dieses Berichts ist der am 13.1.2020 vorgestellte Referentenentwurf für eine WEG-Reform erarbeitet werden. Ziel ist, die neue WEG-Reform bis zum Ende der Legislaturperiode, also spätestens im Jahr 2021 abzuschließen.

Nachfolgend sind die Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe sowie die vorangegangenen Diskussionsentwürfe zusammengefasst:

Vorschläge der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform (2019)

Am 27.8.2019 hatte eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform ihren Abschlussbericht mit Vorschlägen für Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vorgelegt. Dieser umfasst 109 Seiten umfasst und ist in 17 Themenkomplexe untergliedert. Der Bericht der Arbeitsgruppe diente als Basis für den Gesetzentwurf für eine WEG-Novelle.

Sanierung und Modernisierung vereinfachen

Unter anderem spricht sich der Bericht dafür aus, die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen. Die Schaffung von Lademöglichkeiten für Elektroautos, die Herstellung von Barrierefreiheit und Maßnahmen zum Einbruchsschutz sollen erleichtert werden.

Mehr Befugnisse für Verwalter

Um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestalten zu können, schlägt der Bericht vor, die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters zu erweitern. So wird vorgeschlagen, dass der Verwalter in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können soll, bei denen es nicht erforderlich erscheint, zuvor eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Zudem soll die Kompetenz des Verwalters auf die gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldforderungen einschließlich Vollstreckungsverfahren erweitert werden. Schließlich spricht sich die Arbeitsgruppe dafür aus, eine grundsätzlich unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters für die Gemeinschaft einzuführen.

Im Zusammenhang mit der vorgeschlagenen Kompetenzerweiterung unterstützt die Arbeitsgruppe die Forderung nach der Einführung eines Sachkundenachweises für Verwalter und die Erweiterung des erforderlichen Versicherungsschutzes auf Sachschäden.

Eigentümerversammlungen vereinfachen

Auch Vorschläge zur Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen sind in dem Bericht enthalten. So wird vorgeschlagen, eine Beschlusskompetenz zu schaffen, einzelnen Eigentümern eine Online-Teilnahme zu gestatten. Vorschriften zur Beschlussfähigkeit sollen nach dem Willen der Arbeitsgruppe ganz entfallen. Eine Beschlusskompetenz, reine Online-Versammlungen abzuhalten, lehnt die Arbeitsgruppe ab.

Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten

Der Bericht schlägt vor, die Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats künftig flexibel durch Beschluss festlegen zu können. Zudem wird vorgeschlagen, die Amtszeit auf eine Höchstfrist von vier Jahren zu beschränken, mit der Möglichkeit der Wiederbestellung. Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, schlägt der Bericht vor, die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu beschränken.

Anfechtungsklagen neu regeln

Die Arbeitsgruppe spricht sich dafür aus, die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen, im Bericht zusammenfassend als Beschlusskassationsklagen bezeichnet, zu überarbeiten. So wird vorgeschlagen, dass sich derartige Klagen künftig gegen die Gemeinschaft richten sollen anstatt gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Kostenentscheidung zulasten des Verwalters abschaffen

§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll nach dem Vorschlag der Arbeitsgruppe gestrichen werden. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum. Diese Situation hält die Arbeitsgruppe unter dem Gesichtspunkt des Erwerberschutzes für unbefriedigend. Der Bericht schlägt daher vor, dass vereinbarungsändernde Beschlüsse zumindest unter bestimmten Voraussetzungen der Eintragung im Grundbuch bedürfen sollen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu beseitigen, schlägt die Arbeitsgruppe vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen soll. Wie bisher sollen Ersterwerber schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können. Darüber, ob und wie dies gesetzlich ausgestaltet werden sollte, bestand keine Einigkeit. Wenn gesetzliche Regelungen getroffen werden, sollten diese nach Ansicht der Arbeitsgruppe aber ausnahmslos für alle Ersterwerber vom Bauträger gelten, auch für „Nachzügler".

Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

Um die oft schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, schlägt der Bericht vor, die Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung auszugestalten, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan).

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Der Bericht spricht sich dafür aus, die Sondereigentusmfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen zu erweitern. Die derzeitige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit.

Vereinfachte Eigentumsentziehung bei schleppender Hausgeldzahlung

Die Arbeitsgruppe plädiert dafür, den Anknüpfungspunkt für eine Entziehung des Wohnungseigentums bei Hausgeldrückständen zu ändern. Statt eines Zahlungsausfalls soll bereits schleppendes Zahlungsverhalten unter bestimmten Voraussetzungen ausreichen, um eine Eigentumsentziehung nach § 18 WEG in die Wege leiten zu können.

Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung

Die Arbeitsgruppe spricht sich dafür aus, die Regelungen zur Jahresabrechnung zu überarbeiten. So wird vorgeschlagen, den Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze zu beschränken. Weiter schlägt die Kommission vor, die Angabe des tatsächlichen Standes der Instandhaltungsrücklage und – zumindest in gewissem Rahmen – eine Vermögensübersicht als verbindliche Bestandteile der Jahresabrechnung festzulegen.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bezüglich der Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht besteht nach Meinung der Arbeitsgruppe nur in wenigen Punkten Reformbedarf. So wird vorgeschlagen, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Durchführung beschlossener Baumaßnahmen einen eigenen Duldungsanspruch gegen Mieter von Wohnungen in der Anlage einzuräumen. Zudem sollten beide Rechtsgebiete so harmonisiert werden, dass Mieter von Eigentumswohnungen den Bau von Ladesäulen, Maßnahmen zur Barrierefreiheit und zum Einbruchsschutz tatsächlich durchsetzen können. Schließlich solle vermietenden Eigentümern ermöglicht werden, ihre Betriebskosten aus der Jahresabrechnung an die Mieter weiterzugeben.

Abschlussbericht zur WEG-Reform im Volltext

Über die genannten Vorschläge hinaus enthält der Bericht weitere Änderungsvorschläge. Einen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt die Arbeitsgruppe mit ihren Vorschlägen nicht. So enthält der Bericht den Hinweis, dass auch Themenbereiche, die nicht in der Arbeitsgruppe diskutiert worden sind, Gegenstand einer WEG-Reform sein können.

Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) als pdf-Datei

Diskussionsentwurf zur WEG-Reform (2018)

Der im Juli 2018 vorgelegte erste Diskussionsentwurf zur WEG-Reform vor Einsetzung der Bund-Länder-Arbeitsgruppe hatte Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes in folgenden Bereichen vorgeschlagen:

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ soll im Gesetz geregelt werden. Dies soll für mehr Rechtssicherheit in Gemeinschaften mit neu errichteten Anlagen sorgen, in denen die Eigentumsumschreibung vom Bauträger auf die Erwerber teilweise mehrere Jahre in Anspruch nimmt.

Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen

Die Regeln zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sollen flexibler gestaltet werden. So soll es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden, nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Maßnahme, sondern auch deren Folgekosten per Mehrheitsbeschluss einzelnen Eigentümern aufzuerlegen. Ein in der Praxis bedeutsames Hindernis für die Durchführung baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die oft am Widerstand von Eigentümern, die zwar keinen Vorteil, aber eine Kostenpflicht haben, soll damit beseitigt werden. Zudem soll ein einzelner Eigentümer, der eine bauliche Veränderung oder Aufwendung am Gemeinschaftseigentum durchführt, kraft Gesetzes sämtliche Kosten einschließlich der Folgekosten tragen müssen.

Erleichterung baulicher Maßnahmen

Bauliche Maßnahmen, die im Interesse der Gemeinschaft liegen, sollen erleichtert werden und nicht mehr dem – derzeit zumindest faktischen – Erfordernis der Einstimmigkeit unterliegen. Für bauliche Veränderungen sieht der Entwurf ein Quorum von drei Vierteln der von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vor. Für Modernisierungsmaßnahmen, Einbruchsschutz, die Einrichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Maßnahmen für die Barrierefreiheit ist ein geringeres Quorum von zwei Dritteln der Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vorgesehen. Nur für Maßnahmen, die die Eigenart der Wohnanlage ändern oder einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, soll noch Allstimmigkeit erforderlich sein.

Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung sollen nach wie vor durch einfachen Mehrheitsbeschluss beschlossen werden können.

Erleichterte Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Die Vorschriften über die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen sollen entschärft werden. Eigentümerversammlungen sollen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig sein, sofern hierauf in der Einberufung hingewiesen wurde. Hierdurch soll der Aufwand reduziert werden, der durch Folgeversammlungen anfällt, wenn die Erstversammlung beschlussunfähig war.

Beschränkung der Rechte von Mehrheitseigentümern

Bei der Einsetzung eines Verwalters durch das Gericht soll dieses eine Mindestfrist festlegen können, innerhalb derer der Verwalter nicht ohne wichtigen Grund abberufen werden kann. Mehrheitseigentümer sollen hierdurch daran gehindert werden, einen ihnen unliebsamen vom Gericht bestellten Verwalter, sogleich wieder abzusetzen.

Flexiblere Regelungen zum Verwaltungsbeirat

Die Regelungen zum Verwaltungsbeirat, die oft als starr empfunden werden, sollen künftig flexibler sein. So sollen die Eigentümer künftig über die Zahl der Beiratsmitglieder selbst entscheiden können, wobei der Beirat in Gemeinschaften mit 20 oder mehr Eigentümern aus mindestens drei Mitgliedern bestehen soll. Die Amtszeit der Beiräte soll auf höchstens vier Jahre begrenzt werden, bei der Möglichkeit einer unbeschränkten Wiederwahl. Die von der Rechtsprechung geprägte Rechtslage zu den Befugnissen des Verwaltungsbeirats soll gesetzlich niedergelegt werden, ohne neue Befugnisse zu begründen. Ebenso soll im Gesetz klargestellt werden, dass die Beiratsmitglieder von der Gemeinschaft Aufwendungsersatz verlangen können.

Einstweilige Anordnung bei Anfechtungsklagen

Um den Rechtsschutz der Wohnungseigentümer zu verbessern, soll das Gericht bei Anfechtungsklagen künftig die Möglichkeit erhalten, angefochtene Beschlüsse im Wege einer einstweiligen Anordnung außer Vollzug zu setzen.

Gleichlauf von Mietrecht und WEG bei baulichen Maßnahmen

Das Recht der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht sollen harmonisiert werden. Konkret sollen Mieter vom Vermieter künftig die Zustimmung zu Maßnahmen für den Einbruchsschutz und zum Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge verlangen können. Nach aktueller Rechtslage genießen nur bauliche Maßnahmen des Mieters zur Barrierefreiheit eine solche Privilegierung.

Klarstellung zum Vertretungsnachweis

Schließlich sieht der Diskussionsentwurf Klarstellungen bei den Regelungen zum Vertretungsnachweis des Verwalters nach § 27 Abs. 6 WEG vor.

Elektromobilität und Barrierefreiheit

Der Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohneigentumsrecht sah vor, dass die Wohnungseigentümer den Bau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge sowie Maßnahmen für die Schaffung von Barrierefreiheit mit einfacher Mehrheit beschließen und hierüber auch Kostenregelungen treffen können. Im Mietrecht sieht der Entwurf Erleichterungen für Mieter vor, die eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge schaffen wollen.

Diskussionsentwürfe zur WEG-Reform im Volltext

Der Diskussionsentwurf zur WEG-Reform sowie der Entwurf zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität steht auf der Website des Bundesjustizministeriums zum Download zur Verfügung.

Stellungnahmen der Verbände zu den Diskussionsentwürfen für eine WEG-Reform

Stellungnahme des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV)

Stellungnahme des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW)

Stellungnahme des Eigentümerverbandes Wohnen im Eigentum (WiE)

Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins (DAV)