Zweitwohnung: München will Steuersatz auf einen Schlag verdoppeln

In München soll die Zweitwohnungssteuer ab 2022 von neun auf 18 Prozent der Nettokaltmiete steigen. Über diesen Vorschlag der Kämmerei muss der Stadtrat am 9. Juni entscheiden. Die Stadtverwaltung will erreichen, dass Eigentümer nicht oder nur sporadisch genutzte Wohnungen wieder zur Miete anbieten.

Wenn der Münchner Stadtrat am Mittwoch zustimmt, müssen Eigentümer ab 2022 den doppelten Steuersatz für ihre Zweitwohnungen zahlen. Dann würden statt neun Prozent auf die Nettokaltmiete 18 Prozent fällig. So teuer ist die Zweitwohnungssteuer bislang in keiner anderen deutschen Großstadt, heißt es seitens der Kämmerei, die den Vorschlag eingebracht hat.

Die Stadtverwaltung will mit der Steuererhöhung nach eigenen Angaben "zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen": Erreicht werden soll zum einen, dass mehr dieser Wohnungen wieder zur Miete angeboten werden, zum anderen will die Stadt durch die Steuererhöhung ihre Finanzlage verbessern.

Höhere Zweitwohnungssteuer für München: Ausnahmen sind geplant

Auf dem Wohnungsmarkt und im städtischen Haushalt sei die Lage "äußerst angespannt", begründete Münchens Kämmerer Christoph Frey (SPD) den Vorstoß. Durch die Corona-Pandemie habe sich die gerade finanzielle Situation noch einmal deutlich verschlechtert. Die neue Zweitsteuer die im Jahr 2020 rund 7,4 Millionen Euro in die Stadtkasse schwemmte könne zusätzliche Einnahmen von bis zu sieben Millionen Euro bringen, rechnet Frey.

Das Sozialreferat hatte zudem geprüft, ob ein Verbot von Zweitwohnungen in Frage kommen könnte, über die Zweckentfremdungssatzung oder das Zweckentfremdungsgesetz. Diese Idee musste Münchens Sozialreferentin Dorothee Schiwy (SPD) letztlich aufgeben: "Insofern ist es nur konsequent, diejenigen Wohnungen höher zu besteuern, die nur sporadisch genutzt werden und die meiste Zeit im Jahr leer stehen."

Ausnahmen von der Zweitwohnungssteuer soll es nach Angaben der Stadtverwaltung für verheiratete Berufspendler geben, die außerhalb Münchens in einer gemeinsamen Wohnung mit dem Partner lebenund für Menschen mit niedrigen Einkommen. Dazu gehören viele Studenten. Wer in den Genuss der Freistellung kommen will, muss jedoch aktiv einen Antrag bei der Kämmerei stellen.

Nach Angaben der Stadtverwaltung wurde die Zweitwohnungssteuer in München seit der Einführung im Jahr 2006 nicht erhöht. Mit dem Steuersatz von neun Prozent liege die Landeshauptstadt im Vergleich deutscher Großstädte am unteren Ende, mit der Erhöhung würde sich München an die Spitze dieser Liste setzen Steuersätze zwischen acht und maximal 16 Prozent sind derzeit üblich.

Kommunale Zweitwohnungssteuer in Schleswig-Holstein: Viele Satzungen verfassungswidrig?

Nach einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts von Juli 2019 mussten bereits mehrere Kommunen in Deutschland neue Satzungen zur Erhebung der Zweitwohnungssteuer erlassen. Laut einem Gutachten des Hamburger Steuerrechtsexperten Prof. Dr. Dennis Klein im Auftrag des Eigentümerverbandes Haus & Grund Schleswig-Holstein dürften auch viele der neuen kommunalen Satzungen vor den Gerichten keinen Bestand haben sollten Eigentümer dagegen klagen.

Der Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass insbesondere der Bodenrichtwert, der bei einigen der neuen Satzungen in Schleswig-Holstein zur Ermittlung des Lagewertes herangezogen wurde, als Bezugsgröße genauso ungeeignet sein dürfte wie die vormaligen Einheitswerte, aufgrund derer das Bundesverfassungsgericht die Satzungen aufgehoben hatte. "Die neuen Satzungen haben denselben Denkfehler wie die alten", kommentierte der Vorsitzende des Landesverbandes, Alexander Blažek.

"Sofern bei Bezugnahme auf Bodenrichtwerte keine Mitberücksichtigung der Kriterien Mietaufwand beziehungsweise ortsübliche Vergleichsmiete erfolgt, entspricht eine Zweitwohnungsteuer nicht mehr den Maßstäben von Art. 105 Abs. 2a GG an eine Aufwandsteuer", heißt es in dem Gutachten. Ein angemessener Maßstab könnte laut Blažek die ortsübliche Vergleichsmiete sein, da sie hinreichend realitätsnah den mit der Zweitwohnung verbundenen Aufwand typisiert abbildet. In den neuen Satzungen werde die Zweitwohnungssteuer aber quasi mit der Grundsteuer gleichgestellt.

Das Bundesverfassungsgericht hatte die Berechnungsmethode für die Zweitwohnungssteuer auf Basis seines sogenannten "Grundsteuer-Urteils" von April 2018 gekippt – damals hatte der Erste Senat die zugrundeliegenden Vorschriften zur Einheitsbewertung von Grundstücken nach den Verhältnissen von 1964 für verfassungswidrig erklärt.

VG Schleswig bewertet Wirksamkeit der Satzungen zur Zweitwohnungssteuer unterschiedlich

Nach Ansicht von Haus & Grund Schleswig-Holstein ist es jedenfalls nicht nachvollziehbar, dass die Kommunen bei der Beschlussfassung über ihre Zweitwohnungssteuersatzung beispielsweise nicht dem Steuermaßstab des jährlichen Mietaufwands wie es etwa die Landeshauptstadt Kiel handhabt – gefolgt sind, sondern sich für die wesentlich komplexere und gegebenenfalls auch benachteiligende Berechnungsmethode entschieden haben.

Der Landesverband weist auch auf zwei aktuelle Beschlüsse des Verwaltungsgerichts (VG) Schleswig hin, die zu ganz unterschiedlichen Bewertungen der Wirksamkeit der Zweitwohnungssteuersatzungen kommen. So hält die 4. Kammer des Gerichts den Satzungsmaßstab in einem der Beschlüsse für unwirksam (Beschluss v. 29.3.2021; Az. 4 B 2/21), im anderen Beschluss spricht sich das Gericht für die Wirksamkeit der Satzung an sich aus (Beschluss v. 21.4.2021; Az. 4 B 7/21).

"Anzumerken ist hierbei, dass das Gericht die jeweilige Satzung lediglich summarisch geprüft hat. Wie ein Gericht im Hauptsacheverfahren entscheiden wird, ist daher derzeit wie auch grundsätzlich nicht im Vorfeld absehbar", so Blažek abschließend.


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Schlagworte zum Thema:  Satzung, Zweitwohnungsteuer