Mietwohnungen: Umwandlungsverbot in Berlin wirkt

Berlin setzt seit Jahren auf soziale Erhaltungsgebiete, um Mieter vor Verdrängung aus angestammten "Kiezen" zu schützen. In den sogenannten Milieuschutzgebieten steht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen seit 2015 unter Genehmigungsvorbehalt, nachjustiert wurde 2020 mit einer neuen Verordnung – ohne große Wirkung.

Das hat sich mittlerweile geändert, wie aus dem jüngsten Monitoring-Bericht zur Anwendung der Berliner Umwandlungsverordnungen hervorgeht, den die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung am 11.9.2024 veröffentlicht hat.

Umwandlungsverordnungen nach § 172 und § 250 BauGB

Derzeit sind über Rechtsverordnungen der Bezirke 81 Milieuschutzgebiete festgelegt (Stand 30.6.2024). Es wird von den Bezirken geprüft, ob eine Umwandlung genehmigt werden kann. Das Baugesetzbuch benennt im § 172 die Fälle, in denen eine Genehmigung erteilt werden muss – etwa dann, wenn das Wohneigentum zur Eigennutzung an Familienangehörige verkauft wird. Die Umwandlungsverordnung wurde im Jahr 2020 verlängert und gilt befristet bis zum 12.3.2025.

Im Oktober 2021 ist in Berlin die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB in Kraft getreten. Sie greift für Umwandlungen von Wohngebäuden mit sechs und mehr Wohnungen in der gesamten Stadt. Die Basis: Das Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes, das seit Juni 2021 gilt. In den sozialen Erhaltungsgebieten ist die Umwandlungsverordnung 2020 ausschließlich für Wohngebäude mit bis zu fünf Wohnungen anzuwenden.

"Berlin setzt sich beim Bund dafür ein, dass die befristete Regelung des § 250 BauGB auch über das Jahr 2025 hinaus für die Länder anwendbar bleibt", sagte Berlins Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Christian Gaebler (SPD).

Sprunghafter Anstieg der Umwandlungen bis 2023

Im Jahr 2020 kam es laut Senatsverwaltung zu einem sprunghaften Anstieg der Umwandlungszahlen um 6.521 Einheiten auf 19.189 Wohnungen – das war ein Plus von 51 Prozent gegenüber 2019. Im Jahr 2021 stieg die Zahl noch einmal deutlich um 50 Prozent auf 28.783 Wohnungen (plus 9.594 Einheiten gegenüber dem Vorjahr). Das war ein historischer Spitzenwert. Erst 2022 kam es zu einem merklichen Rückgang der Zahl der Umwandlungen auf 17.116 Wohnungen. 2023 sind die Umwandlungszahlen weiter stark auf 4.475 Wohnungen gesunken.

Die Wirkung des § 250 BauGB hat sich demnach mit den zeitlichen Verzögerungen bei den Grundbucheintragungen der vollzogenen Umwandlungen im dritten und vierten Quartal 2021 noch nicht niedergeschlagen. Auch 2022 und 2023 zeigt sich in dem Bericht, dass die Zahl der Umwandlungen nur sukzessive zurückgeht und erst ab dem vierten Quartal 2022 ein deutlich niedrigeres Niveau der vollzogenen Umwandlungen erreicht wird. Hier kam es den Autoren zufolge zu erheblichen Vorzieheffekten: Eigentümer hätten vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung noch einmal mehr Mietwohnungen umgewandelt, um an den Einschränkungen vorbeizukommen, so die Vermutung.

Milieuschutzgebiete: Zu viele Ausnahmen?

Zwischen dem 14.3.2015 und dem 30.6.2024 wurden laut dem Monitoring-Bericht in den 81 Erhaltungsgebieten für 48.691 Wohnungen Umwandlungen nach § 172 BauGB beantragt, von denen knapp 98 Prozent (47.649 Wohnungen) genehmigt wurden, etwa zwei Prozent wurden untersagt, beim Rest waren die Verfahren noch nicht abgeschlossen.

Die Umwandlungsanträge nach § 172 BauGB sind im zweiten Halbjahr 2021 gegenüber dem Höchststand des ersten Halbjahres 2021 (9.939 Wohnungen) deutlich eingebrochen (3.477 Wohnungen) und bis zum ersten Halbjahr 2024 weiter auf einen historischen Tiefststand (null Wohnungen) gesunken, heißt es weiter in dem Monitoring-Bericht. Diese Entwicklung habe im Wesentlichen mit dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB zu tun: Diese Regelung hat Vorrang vor der des § 172 BauGB. Der größte Teil der im zweiten Halbjahr 2021 gestellten und genehmigten Anträge nach § 172 BauGB kommt von Eigentümern, deren Vollzugsantrag auf Begründung oder Teilung beim Grundbuchamt vor dem Inkrafttreten des § 250 BauGB vorlag.

"Die mit Abstand häufigste Begründung der Anträge nach § 172 BauGB ist die Eigentümerselbstverpflichtung für sieben Jahre zur ausschließlichen Veräußerung von Wohnungen an die Mieter", so der Bericht. Bei der Ausnahmeregelung verpflichtet sich der Eigentümer bei Genehmigung, die Wohnung sieben Jahre lang nur an den Mieter zu verkaufen.

Die Umsetzung der Umwandlungsverordnungen durch die Bezirke wird regelmäßig durch ein Monitoring begleitet. Der Bericht für 2023 liegt nun vor.

Monitoring Umwandlungsverordnungen: Die Berichte (Download)

Berliner Mieterbund: Umwandlungsverordnung – Die 20 wichtigsten Fragen (Juli 2024)

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