Berliner Wohnungsbündnis: Zu Mieter-lastig?

Gemeinsam wollten sie den angespannten Wohnungsmarkt in den Griff kriegen. Doch was dem Mieterverein nicht mietfreundlich genug ist, geht dem Immobilienverband ZIA deutlich zu weit – sie steigen vorerst aus dem Berliner Bündnis für Wohnungsbau aus. Die Regierungschefin wies jede Kritik zurück.

Sechs Monate lang haben Politik, Immobilienwirtschaft und Mieterorganisationen verhandelt und sich auf eine Reihe von Maßnahmen verständigt, die das Bauen in der Hauptstadt beschleunigen und den Anstieg der Mieten bremsen sollen. Am 20. Juni hat das Berliner Wohnungsbaubündnis im Roten Rathaus eine 22-seitige Vereinbarung unterschrieben. Der Mieterverein und der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sind aber vorerst nicht mit von der Partie.

Berlins Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey sagte nach der Zeremonie, dass sie allerdings davon ausgehe, dass die Liste der Unterzeichner noch länger werde. "Wir haben mehr geschafft, als in anderen Bundesländern auch nur diskutiert wird", rechtfertigte die SPD-Politikerin die gemeinsame Erklärung.

Neben Giffey und Senatsmitgliedern sowie Bezirksbürgermeistern gehören unter anderem der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), der Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Vertreter von Genossenschaften und Berlins größter Vermieter Vonovia zu den Erstunterzeichnern. Zugesagt hat auch der schwedische Immobilienkonzern Heimstaden. 

Wohnungsbündnis für Berlin: Das wurde vereinbart

Laut der 22-seitigen Vereinbarung sollen in Berlin bis Ende 2026 mindestens 100.000 neue Wohnungen gebaut werden, davon die Hälfte im unteren und mittleren Preissegment. Bebauungspläne sollen künftig innerhalb von drei Jahren vorliegen. Gleichzeitig sollen pro Jahr bis zu 5.000 Sozialwohnungen gefördert werden – dafür sind 2022 und 2023 jeweils 740 Millionen Euro im Haushalt vorgesehen. 

Die privaten Wohnungsunternehmen haben sich mit der Unterzeichnung verpflichtet, bei Wiedervermietung 30 Prozent der Wohnungen an Mieter mit Anspruch auf einen Wohnungsberechtigungsschein (WBS) zu reservieren. Mieterhöhungen dürfen bei WBS-berechtigten Haushalten nicht mehr zu Belastungen von mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens (netto) führen würden.

Die Großvermieter mit einem Berliner Bestand ab 3.000 Wohnungen sollen sich künftig zudem an der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von elf Prozent in drei Jahren orientieren. Das ist im Bund auch geplant, Berlin zieht die Regelung gewissermaßen vor.

ZIA-Kritik an Härtefallklausel

Der ZIA hätte nach eigenen Angaben unterzeichnet, wollte aber drei "ernste Einwände" in einer Protokollerklärung festhalten. Das habe die Berliner Senatsverwaltung nicht akzeptiert, sagte Hauptgeschäftsführer Oliver Wittke. Diese Entscheidung habe "keinerlei Aussagekraft" für das Bundesbündnis unter der Regie von Bauministerin Klara Geywitz (SPD).

Kritik übte der Immobilienverband konkret an den gedeckelten Nettokaltmieten in Bezug auf die jährlichen Haushaltseinkommen, an der Reservierungspflicht von 30 Prozent der Wohnungen an WBS-Haushalte und den "starren Auflagen der kooperativen Baulandentwicklung", die aus Sicht des ZIA zu enge Grenzen setzen. "Wir können als Verband am Ende Fragen der Wirtschaftlichkeit nicht völlig ausblenden. Schließlich müssen unsere Mitglieder all das auch refinanzieren können", sagte Wittke.

"Insofern überrascht es uns, dass der Mieterverein den Vertrag nicht unterzeichnen wollte", kommentierte Nils Werner, Geschäftsführer des IVD Berlin-Brandenburg. "Bei einem Bündnis geht es schließlich um Kompromisse und nicht darum, den eigenen Standpunkt um jeden Preis durchzusetzen."

Was vereinbart wurde, sei einfach zu wenig, argumentierte wiederum Reiner Wild Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Es fehlten vor allem Instrumente für den Fall von Neuvermietungen.

Baunovelle: Wohnungswirtschaft kritisiert Begrünungspflicht

Das Bündnis für Wohnungsbau wurde als Teil des 100-Tage-Programms der seit Ende September 2021 amtierenden rot-grün-roten Berliner Koalition gestartet.

Für eine grünere Stadt hat der Senat zudem die Baunovelle auf den Weg gebracht. Auch die ist Teil des 100-Tage-Programms. Sie erleichtert serielles Bauen und Ausbau von Dachgeschossen. Das Bauen mit Holz wird hinsichtlich des Brandschutzes erleichtert. Außerdem gibt es Vorgaben zur Barrierefreiheit und ein Verbot der vollständigen Verschotterung von Vorgärten. Der Entwurf sieht auch vor, dass ein Fünftel eines neu zu bebauenden Grundstücks zu begrünen ist, notfalls auch Dächer oder Fassaden. Neue Dächer mit einer Neigung bis zu zehn Grad sollen immer begrünt werden.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) kritisierte, die Novelle werde das Bauen weiter verteuern und erschweren. Letztlich müsse man über eine bessere Förderung sprechen, um das ebenso gesetzte Ziel der Sozialverträglichkeit zu gewährleisten, sagte BBU-Vorständin Maren Kern.

Der Koalitionsvertrag: Grundlage für das Bündnis

Die geplanten 200.000 neuen Wohnungen – "möglichst die Hälfte davon in dieser Legislatur" und "im gemeinwohlorientierten und bezahlbaren Sektor" – sind im Koalitionsvertrag festgeschrieben. Allein die kommunalen Gesellschaften sollen 35.000 Wohnungen bauen. Dafür werden weiter unentgeltlich landeseigene Grundstücke übertragen, deren Wert als Mietsubvention eingesetzt werden muss.

Die Wohnraumförderung soll ausgebaut und die Förderhöhen und -zahlen erhöht werden. Die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus wird sich laut Koalitionsvertrag an einem Fördervolumen für 5.000 Wohneinheiten jährlich orientieren. Die Zahl der Sozialwohnungen in Berlin soll stabil bleiben. Die Verlängerung von Bindungszeiten für Miet- und Belegungsbindungen wird ebenfalls angestrebt.

Das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum soll verschärft und die Wohnungsaufsicht gestärkt werden, geplant ist ein Wohnraumschutzgesetz. Der neue Senat will auch einen konsequenteren Schutz von Gewerbemietern. Es wird unter anderem geprüft, ob der Milieuschutz ausgeweitet wird, um neben Wohnungsmietern auch Gewerbetreibende vor Verdrängung zu schützen.

Flächennutzungsplan und "StEP Wohnen"

"Um die erwartete Entwicklungsdynamik Berlins und die neuen Ansprüche an die Stadtentwicklung in den nächsten 30 Jahren zu bewältigen, wird die Koalition eine Überarbeitung des Flächennutzungsplans von 1994 prüfen", heißt es außerdem im Koalitionsvertrag. Die umstrittene Randbebauung des Tempelhofer Feldes ist allerdings bis auf Weiteres vom Tisch.

Gebaut werden soll vorerst in den Stadtquartieren Blankenburger Süden, Buch am Sandhaus, Buckower Felder, Europacity, Wasserstadt Oberhavel, Neues Gartenfeld, Johannisthal / Adlershof, Güterbahnhof Köpenick, Neulichterfelde, Michelangelostraße, Schumacher-Quartier, Pankower Tor, Neue Mitte Tempelhof, Schöneberger Linse (Südkreuz), Siemensstadt und Stadtgut Hellersdorf.

Der "Stadtentwicklungsplan Wohnen" (StEP Wohnen) wird überarbeitet. Bis 2023 soll der zusätzliche Wohnungsbedarf unter Berücksichtigung der Bevölkerungsentwicklung der gesamten Metropolregion ermittelt werden. Der neue Senat bekennt sich in dem Vertrag auch zum "Urbanen Bauen": Die Möglichkeiten der neuen Baunutzungsverordnung (BauNVO) sollen über die bisherigen Bauhöhen hinaus genutzt werden. Hierfür wird im Einzelfall entsprechendes Baurecht geschaffen.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsnot, Wohnungspolitik