Vergesellschaftungen in Berlin: das Gesetz

Das Vergesellschaftungsrahmengesetz für Berlin wurde im Abgeordnetenhaus am 12.3.2026 mit den Stimmen der schwarz-roten Koalition beschlossen. Das Gesetz legt fest, dass "Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel" unter bestimmten Bedingungen in Gemeineigentum überführt werden können.

Voraussetzung ist, dass das dem Gemeinwohl dient und ein "allgemeines Versorgungsinteresse" breiter Schichten der Bevölkerung an Gütern und Dienstleistungen der Daseinsvorsorge sicherstellt. Vergesellschaftungen müssen verhältnismäßig sein und sind nur gegen eine angemessene Entschädigung zulässig. Das Gesetz tritt erst in zwei Jahren in Kraft. Die Koalition will es zuvor vom Verfassungsgericht überprüfen lassen.

Enteignungen ermöglicht das Gesetz ausdrücklich nicht

Der Text definiert Bedingungen, unter denen eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz (GG) möglich wäre für Bereiche der Daseinsvorsorge wie Wohnen, Energie oder Wasser. Enteignungen nach Artikel 14 GG ermöglicht das Gesetz ausdrücklich nicht.

Konkrete Einzelfälle sollen gesondert in Anwendungsgesetzen geregelt werden, heißt es von der Berliner Kanzlei Bottermann Khorrami. Parallele Streitigkeiten vor verschiedenen Gerichten könnten so nach Inkrafttreten verhindert und komplexe Grundsatzfragen an einer Stelle gebündelt werden.

"Das Inkrafttreten erst 24 Monate nach Verkündung eröffnet bewusst ein Zeitfenster, in dem die verfassungsrechtliche Zulässigkeit, insbesondere über die abstrakte Normenkontrolle noch vor praktischer Anwendung geklärt werden kann", sagt Rechtsanwalt Uwe Bottermann. Das sei ein wichtiger Schritt für Rechtsfrieden und Planungssicherheit.

Vergesellschaftungsrahmengesetz: wo gibt es Klärungsbedarf?

Im Fokus einer abstrakten Normenkontrolle wird der Kanzlei zufolge vor allem die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin stehen. Berlin leitet seine Befugnis aus der konkurrierenden Gesetzgebung (Art. 74 Abs. 1 Nr. 15 GG) ab. Der Bund hat in diesem Bereich bislang keine abschließende Regelung getroffen.

Allerdings sei die verfassungsrechtliche Zulässigkeit von Vergesellschaftungen auch inhaltlich problematisch. "Gerade deshalb ist die frühzeitige gerichtliche Klärung angezeigt. Wünschenswert wären allerdings einige inhaltliche Ansatzpunkte, die dem Bundesverfassungsgericht bereits jetzt mehr materiellen Prüfstoff bieten könnten", erklärt der Anwalt. Konkret gebe es Klärungsbedarf in vier Bereichen:

• Versorgungsinteresse: Kriterien dafür, wann ein "Versorgungsinteresse der Allgemeinheit" vorliegt und wie das zu beseitigende Missverhältnis zwischen Bedarf und Wirklichkeit festgestellt wird.
• Gemeinwirtschaftsformen: Für die Ausgestaltung der neuen Trägerstrukturen – etwa Anstalten des öffentlichen Rechts, Genossenschaften oder gemischtwirtschaftliche Modelle – gibt es bislang keine verbindlichen Standards.
• Entschädigungsrahmen: Das Gesetz benennt den Verkehrswert als Ausgangspunkt, lässt aber offen, mit welchen Bewertungsmethoden und in welchen Bandbreiten die konkrete Entschädigung zu ermitteln ist.
• Fiskalische Leitplanken: Es fehlen konkrete Indikatoren und Tragfähigkeitskennziffern, die sicherstellen, dass eine Vergesellschaftung die Haushaltsfähigkeit des Landes nicht dauerhaft gefährdet – über die allgemeine Haushaltsklausel hinaus.

Gesetz: politische Antwort auf Volksentscheid von 2021

Das im Koalitionsvertrag vereinbarte Vergesellschaftungsrahmengesetz gilt als Antwort von CDU und SPD auf den erfolgreichen Volksentscheid zur Enteignung großer Wohnungskonzerne im Jahr 2021. Damals hatten rund 59 Prozent der Berliner für die Vergesellschaftung von Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen  gestimmt. Die Initiatoren des Volksentscheids bezogen sich auf Artikel 14 GG, der Enteignungen gegen Entschädigung zum Wohle der Allgemeinheit zulässt.

CDU-Fraktionschef Dirk Stettner hatte schon bei der Einbringungen des Rahmengesetzes erklärt, dass es keine Enteignung großer Wohnungsbestände vorsehe. Eigentum sei durch die Verfassung geschützt.

Die Geschäftsführerin der Industrie- und Handelskammer (IHK) Berlin, Manja Schreiner, kritisierte den Parlamentsbeschluss. "Auch wenn das Rahmengesetz selbst keine unmittelbaren Eingriffe ermöglicht und frühestens in zwei Jahren in Kraft tritt – allein die Debatten über Enteignungen senden ein fatales Signal an den Wirtschaftsstandort", erklärte sie. "Damit geraten genau jene Faktoren unter Druck, die für die Berliner Wirtschaft und private Investitionen entscheidend sind: der Schutz von Eigentum, Planungs- und Rechtssicherheit sowie die Verlässlichkeit wirtschaftspolitischer Rahmenbedingungen."

"Deutsche Wohnen & Co enteignen" spielt auf Gesetzesvolksentscheid

"Deutsche Wohnen & Co. enteignen" hatte am 26.9.2025 einen eigenen Gesetzentwurf vorgelegt, der in Kooperation mit der Berliner Kanzlei Geulen & Klinger und einem wissenschaftlichen Beirat juristisch ausgearbeitet wurde.

Die Initiative strebt nach eigenen Angaben auf dieser Grundlage ein weiteres Volksbegehren und einen zweiten Volksentscheid an: ist der erfolgreich, tritt das Gesetz direkt in Kraft (Gesetzesvolksentscheid). Die finale Abstimmung werde aber nicht vor 2027 erfolgen.

Zirka 220.000 Mietwohnungen großer Immobilienfirmen sollen in den Besitz des Landes Berlin übernommen werden. Insgesamt gibt es in der Hauptstadt etwa 1,7 Millionen Wohnungen, der Gesetzentwurf betrifft davon 13 Prozent. Allein der Konzern Deutsche Wohnen, auf den es die Initiative besonders abgesehen hat, verfügt über etwa 116.000 Wohnungen im Raum Berlin – mittlerweile wurde das Unternehmen vom größeren Konkurrenten Vonovia übernommen.

Als Entschädigung sollen die Konzerne 40 bis 60 Prozent des Werts der Wohnungen erhalten. Die Summe soll sich am Wert von 2013 orientieren, bevor die Immobilienpreise explodiert seien. Acht bis 18 Milliarden Euro werden dafür von der Initiative einkalkuliert, das sind 36.000 Euro bis 82.000 Euro pro Wohnung. Bezahlt werden solle das über Schuldverschreibungen, deren Abzahlung inklusive Verzinsung über einen Zeitraum von 100 Jahren durch die Mieteinnahmen erfolgen soll.

Gesetz zur Überführung von Wohnimmobilien in Gemeineigentum (Vergesellschaftungsgesetz – VergG) – Entwurf (PDF)

Expertenkommission: Vergesellschaftung juristisch möglich

Eine vom Berliner  Vorgängersenat eingesetzte Expertenkommission, darunter überwiegend Staats- und Verfassungsrechtler, legte am 28.6.2023 ihren Abschlussbericht vor. Das Ergebnis: Die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen mit mindestens 3.000 Einheiten sei juristisch möglich und angemessen. Eine Gesetzgebungskompetenz des Landes sei gegeben.

Das Gremium war sich einig darüber, dass "Grund und Boden" im Sinne von Art. 15 S. 1 GG Immobilienbestände von Wohnungsunternehmen umfasst und sah auch keinen Widerspruch zum Gleichbehandlungsgebot darin, dass Unternehmen ab einer Grenze von 3.000 Wohnungen oder einer vergleichbaren Größenordnung vergesellschaftet werden sollen und kleinere Unternehmen nicht. Ebenso seien Ausnahmen für landeseigene, genossenschaftliche und gemeinnützige Wohnungsunternehmen zulässig.

Die Kommission rechnete jedoch damit, dass über strittige Fragen am Ende das Bundesverfassungsgericht entscheiden muss.

Entschädigung: Experten zur Berechnung uneins

Zu den Fragen in der Kommission gehörte auch, wie die Höhe der Entschädigungssumme bemessen sein soll, wenn Wohnungen vergesellschaftet würden. Strittig war, ob und in welchem Umfang der Verkehrswert betrachtet werden muss. Der berücksichtigt auch Wertsteigerungen von Immobilien, die auf Spekulation zurückgehen.

Die Kommission kam zu dem Schluss, dass nicht der Verkehrswert der Immobilien zugrunde gelegt werden muss. Was die Höhe der Entschädigungen betrifft, wurden sich die Experten aber nicht einig. Drei Mitglieder sprachen sich in einem Sondervotum dafür aus, dass immer vom Verkehrswert ausgegangen werden müsse. Abschläge seien möglich. Die Mehrheit geht von einer Entschädigung auch unter Verkehrswert aus.

Konsens gab es darüber, dass die betroffenen Wohnungsgesellschaften nach Artikel 15 S. 2 GG entschädigt werden müssen.

Abschlussbericht: Expertenkommission zum Volksentscheid "Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen" (Download)

Vergesellschaftung oder Enteignung?

Viele sprechen statt Vergesellschaftung auch von Enteignung. Das ist der Unterschied:

Privates Eigentum wird in Artikel 14 GG gesichert. Dort heißt es aber auch, eine Enteignung sei prinzipiell zulässig. Das gelte jedoch nur, wenn sie "zum Wohle der Allgemeinheit" geschehe. Dafür brauche es auch ein Gesetz, das die Art und den Umfang einer Entschädigung bestimme.

Während die Enteignung auf den Entzug konkreter Rechtspositionen – wie etwa eines Grundstücks für den Bau einer Autobahn – abzielt, könne die Vergesellschaftung, die in Artikel 15 GG geregelt ist, mit einem Eigentumswechsel einhergehen, heißt es in einem Papier des Bundestags.

Die Vergesellschaftung habe zum Ziel, Unternehmen und ganze Wirtschaftszweige in die Gemeinwirtschaft zu überführen, die Enteignung sei auf einzelne Vermögensbestandteile gerichtet. Mit einer staatlichen Aneignung von Wohnungen wolle man überhöhte Mieten verhindern – im Berliner Fall käme vorrangig eine Vergesellschaftung in Betracht.

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