Bayern will Verbot von Enteignungen durchsetzen

CSU-Chef Markus Söder will die Vergesellschaftung von privaten Wohnungsunternehmen in Deutschland verbieten lassen. Derartige Pläne, wie es sie in Berlin gebe, seien "eine Schnapsidee" – der Tod des privaten Wohnungsbaus und reiner Sozialismus. "Bayern will über den Bundesrat eine Initiative starten, die solche Enteignungen verbietet", sagte der Ministerpräsident in seiner Regierungserklärung im Landtag in München.

Im März hatten CDU und SPD im Berliner Abgeordnetenhaus ein Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen. Das legt fest, dass "Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel" unter bestimmten Bedingungen in Gemeineigentum überführt werden können. Das Gesetz soll erst nach einer verfassungsrechtlichen Überprüfung in Kraft treten.

Mietsenkungspotenzial durch Vergesellschaftung?

Eine Studie der Linken-nahen Rosa-Luxemburg-Stiftung von 2023 kommt zu dem Schluss, dass eine Vergesellschaftung – landläufig auch Enteignung genannt – der Wohnungen großer Immobilienkonzerne in Berlin die Mieten senken oder den Anstieg stoppen könnte. Verglichen wurden die Mietdaten renditeorientierter Vermietungsfirmen mit denen von landeseigenen Wohnungsunternehmen.

Die sechs größten privaten Berliner Immobilienkonzerne verlangen der Studie zufolge im Schnitt 7,63 Euro pro Quadratmeter, die landeseigenen Wohnungsunternehmen 6,39 Euro pro Quadratmeter. Für über 200.000 Haushalte bei den großen privaten Unternehmen könnten die Mieten um durchschnittlich 16 Prozent sinken, wenn die Wohnungen nach dem Vorbild der landeseigenen Wohnungsgesellschaften bewirtschaftet würden, so die Autoren der Untersuchung.

Kurzstudie "Vergesellschaftung senkt die Miete"

Vergesellschaftung nicht mit Grundgesetz vereinbar

Eine Vergesellschaftung von privaten Wohnungskonzernen wäre gleich in doppelter Hinsicht nicht mit dem Grundgesetz vereinbar, lautete das Fazit von Rechtsprofessor Jürgen Kühling (Universität Regensburg) in einem Gutachten aus dem Jahr 2022. Zum einen fehle eine marktbeherrschende Stellung, zum anderen sei die geplante Entschädigung der Konzerne unterhalb des Verkehrswerts verfassungswidrig. 

In der sogenannten Enteignungsdebatte geht es insbesondere um Artikel 15 Grundgesetz ("Sozialisierungsartikel"). Der wurde noch nie angewendet. Die Meinungen zur Auslegung der Bestimmung gehen weit auseinander – einzelne Stimmen halten eine Vergesellschaftung mit Entschädigung für rechtlich zulässig, andere legen die Norm eng aus: Dann muss es wie bei anderen Enteignungen eine strenge Verhältnismäßigkeitskontrolle geben.

Der Auftrag für das Rechtsgutachten kam von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif).

Gutachten "Grundrechtliche Rahmenbedingungen für eine Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen"

"Unverhältnismäßiger Eingriff in privates Eigentum"

Die Mehrheit der Berliner hatte bei einem dem Vergesellschaftungsgesetz vorausgehenden Volksentscheid am 26.9.2021 für eine "Enteignung" privater Konzerne gestimmt – betroffen wären etwa 240.000 Mietwohnungen. Auch Staatsrechtler Ulrich Battis, emeritierter Professor an der Humboldt-Universität zu Berlin und Rechtsanwalt in der Kanzlei GSK Stockmann, hält dieses Vorhaben nicht für umsetzbar.

"Es bestehen gewichtige rechtliche Zweifel", erklärte Battis in einer rechtsgutachtlichen Stellungnahme im Auftrag des Vereins "Neue Wege für Berlin", die vor der Abstimmung veröffentlicht wurde – die geforderte Vergesellschaftung stehe in weiten Teilen in Widerspruch zum Grundgesetz und zur geltenden Rechtsprechung in Deutschland.

Rechtsgutachtliche Stellungnahme zur verfassungsrechtlichen Umsetzbarkeit des Berliner Volksentscheids über einen Beschluss zur Erarbeitung eines Gesetzentwurfs durch den Senat zur Vergesellschaftung der Wohnungsbestände großer Wohnungsunternehmen

Wohnungsgenossenschaften in der Grauzone

Rechtlich umstritten ist außerdem, ob Wohnungsgenossenschaften von einer Vergesellschaftung betroffen wären. Die Enteignungsinitiative geht davon aus, dass die Genossenschaften keine "Gewinnerzielungsabsicht" haben.

Ein Rechtsgutachten, das der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) beauftragt hatte, kam hier zu einem anderen Ergebnis: Genossenschaften verfolgten sehr wohl den Ansatz, im Interesse der Mitglieder Gewinne zu erwirtschaften. Folglich seien 29 der Berliner Genossenschaften mit insgesamt rund 140.000 Wohnungen ebenfalls von einer Enteignung bedroht – eine Ausnahme sei "auf verfassungskonformem Weg nicht zu erreichen".

Gutachten "Die Einbeziehung der Genossenschaften in das von "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" geforderte Vergesellschaftungsgesetz"

Eine vom Berliner Vorgängersenat eingesetzte Expertenkommission, darunter überwiegend Staats- und Verfassungsrechtler, legte am 28.6.2023 ihren Abschlussbericht vor. Das Ergebnis: Die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen sei juristisch möglich und angemessen und die Gesetzgebungskompetenz des Landes gegeben.

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