BBU-Rechtsgutachten zur Enteignung von Wohnungsunternehmen

Die Volksinitiative "Deutsche Wohnen enteignen" kämpft für ein Gesetz zur Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen großer Immobilienunternehmen in Berlin. Ein Rechtsgutachten im Auftrag des Verbandes BBU zeigt, dass die Hürden dafür allerdings hoch sind.

Die Vergesellschaftung, wie sie die Initiative anstrebt, wäre in mehrerlei Hinsicht verfassungswidrig, lautet ein Kernergebnis des 108 Seiten umfassenden Gutachtens, das der ehemalige Präsident des Berliner Verfassungsgerichtshofs, Prof. Dr. Helge Sodan, für den BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen erarbeitet hat. Sowohl das Grundgesetz als auch die Berliner Landesverfassung stünden dem Vorhaben der Initiative entgegen.

Was sagt Artikel 15 Grundgesetz?

"Zur Sicherstellung des in Artikel 28 der Verfassung des Landes Berlin garantierten Rechts auf angemessenen Wohnraum wird der Senat von Berlin daher aufgefordert zur Erarbeitung eines Gesetzes zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum zum Zwecke der Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz", heißt es im vorläufigen Beschlusstext der Initiative "Deutsche Wohnen enteignen".

Dieser Text zeigt, dass es im angestrebten Gesetz durch Volksentscheid - eine Unterschriftensammlung ist für den 6. April geplant - nicht um Enteignung geht, wie der Name der Initiative zunächst vermuten lassen könnte, sondern dass rechtlich der Weg der Vergesellschaftung (Sozialisierung) eingeschlagen werden soll. Während Artikel 14 Grundgesetz zwar explizit die Sozialpflichtigkeit nennt, steht dennoch der Schutz des Eigentums im Vordergrund. Enteignungen sind nur als letztes Mittel und im Einzelfall "zum Wohle der Allgemeinheit" zulässig.

Die Vergesellschaftung könnte einfacher sein: "Grund und Boden (...) können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden", heißt es in Artikel 15 Grundgesetz. Berlin wäre dann ein Präzedenzfall: Denn Rechtsprechung dazu gibt es bislang nicht, es kann ausschließlich auf Literatur zurückgegriffen werden.

Verfassungsrechtler Helge Sodan sieht in seinem Rechtsgutachten unter dem Titel "Zur Verfassungsmäßigkeit der Sozialisierung von Immobilien privater Wohnungswirtschaftsunternehmen im Land Berlin" in der Vergesellschaftung bereits einen unzulässigen Eingriff in die Eigentumsfreiheit nach Artikel 14 Grundgesetz. Das Vorhaben sei weder erforderlich, noch angemessen oder verhältnismäßig. Außerdem habe die Berliner Landesverfassung einen noch stärkeren Eigentumsschutz als das Grundgesetz – und sehe weder eine Vergesellschaftung von Wohnimmobilien noch eine Enteignung per Gesetz vor.

"Da Landesgrundrechte fortgelten, wenn sie einen höheren Schutz als das Grundgesetz gewähren, heißt das konkret: Ein Rückgriff auf die Ermächtigung in Artikel 15 Grundgesetz ist durch die verfassungsmäßige Begrenzung der Landesstaatsgewalt ausgeschlossen." BBU-Vorstand Maren Kern

Gutachten: Wohnbebaute Grundstücke nicht vergesellschaftungsfähig

Verfassungsrechtler Sodan kommt zu dem Schluss, dass Artikel 15 Satz 1 Grundgesetz zwar die Möglichkeit zur Vergesellschaftung von Grund und Boden eröffnet, sodass prinzipiell Grundstücke und darauf befindliche Immobilien erfasst sind. Weil die mit Wohnimmobilien bebauten Grundstücke jedoch keine vergesellschaftungsfähigen Güter darstellten, wäre eine Sozialisierung von Grund und Boden in Berlin unzulässig und unverhältnismäßig.

Fraglich sei auch, ob überhaupt ein legitimer Zweck vorliegt, schreibt Sodan, denn durch die Maßnahme würde das Wohnungsangebot in keiner Weise ausgeweitet. Lediglich würde den Mietern ein anderer, nämlich staatlicher Vermieter vorgesetzt. Unabhängig davon stünden mildere Mittel zur Verfügung: Etwa der rechtsgeschäftliche Erwerb der Grundstücke mit den darauf befindlichen Immobilien. Laut Sodan ist eine Sozialisierung der Immobilien also auch nicht erforderlich. Ein entsprechendes Gesetz wäre nicht verhältnismäßig, die Gemeinwohlgründe könnten den schwerwiegenden Eingriff nicht rechtfertigen.

Was mit dem Gesetz bliebe: Die heikle Frage nach der Entschädigung

Käme das formale Gesetz durch, läge nach Auffassung von Professor Sodan hier ein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz von Artikel 3 Absatz 1 Grundgesetz vor. Für eine durch den Gesetzgeber gezogene Schwelle der 3.000 betroffenen Wohnungen, die über den Anwendungsbereich des Gesetzes entscheiden soll, sei kein sachliches Kriterium ersichtlich.

Eine weitere Herausforderung: Das Gesetz, das für eine Vergesellschaftung vorgeschrieben ist, muss auch die Entschädigung regeln. Ob sich eine solche rechtlich am Verkehrswert der Wohnungen orientieren muss, wie bei Enteignungen üblich, ist nicht eindeutig klar. Die Initiative geht davon aus, dass Sozialisierungen auch entschädigungsfrei sein könnten.

"Eine Umsetzung wäre nicht nur mit enormen finanziellen Belastungen und Risiken verbunden, sondern auch ein fataler Schlag gegen das Investitionsklima, ohne dass auch nur eine einzige Wohnung zusätzlich entstünde." BBU-Vorstand Maren Kern

Hinsichtlich der Entschädigung verweist Artikel 15 Satz 2 Grundgesetz auf Artikel 14 Absatz 3 Satz 3 Grundgesetz: Die Entschädigung ist demnach unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen.

Ausgangspunkt der Abwägung ist dem BBU-Gutachten zufolge der Verkehrswert des Objekts. Hiervon kann der Gesetzgeber zwar abweichen, wenn Interessen der Allgemeinheit oder der Betroffenen im Einzelfall zu Besonderheiten führen, die Festsetzung einer Entschädigung "deutlich unterhalb des Marktwertes" ist aber unzulässig. Nach einer amtlichen Kostenschätzung der Senatsverwaltung für Inneres und Sport könnten Enteignungen in Berlin bis zu 36 Milliarden Euro kosten. Hinzu kämen jährliche Folgekosten von bis zu 340 Millionen Euro anfallen, heißt es in dem Gutachten.


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