EZB erhöht Leitzins auf 2,50 Prozent

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins am 10. September erhöht. Die Sitzung des Rates fand nicht wie üblich in Frankfurt am Main statt, sondern in Berlin. Der für Banken und Sparer wichtige Einlagenzins steigt um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent. Das war der zweite Zinsschritt in diesem Jahr. Zuletzt hatte die EZB Mitte Juni den Leitzins angehoben, erstmals wieder seit September 2023.

Die im Zuge des Iran-Kriegs gestiegenen Energiepreise haben die Inflation nach oben getrieben. Eine Reihe von EZB-Vertretern hatte sich deshalb für Leitzinserhöhungen ausgesprochen. An den Immobilienmärkten war eine Zinserhöhung fest eingepreist.

Immobilienbranche zur EZB-Zinsentscheidung

"Die EZB folgt mit der Zinsanhebung um 25 Basispunkte den Markterwartungen", sagt Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest. "Die konjunkturelle Situation erweist sich vor allem in Deutschland – trotz der zahlreichen geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten – stabiler, als dies noch im Frühjahr zu erwarten war. Die Vorbehalte gegenüber einer Zinserhöhung haben damit abgenommen."

Für die Immobilienmärkte dürften sich dem Experten zufolge durch den Zinsschritt keine wesentlichen Auswirkungen ergeben: Auf der Investment- und auf der Finanzierungsseite unterliegen die Märkte stärker der Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen.

"Die Immobilienwirtschaft wird sich auf eine längere Phase höherer Zinsen einrichten und ihre Geschäftsmodelle vielfach adjustieren müssen", so Schindler. Global wirkende Megatrends und die Kapazitäten im Asset Management dürften zunehmend über den Anlageerfolg entscheiden.

Wirkung der Leitzinsen auf die Immobilienfinanzierung

Prof. Dr. Steffen Sebastian, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft (Universität Regensburg), wies darauf hin, dass die EZB gegen die hohen Energiepreise selbst nichts tun könne. Für eine schnelle Folge weiterer Leitzinserhöhungen müsse sich erst zeigen, dass der Energiepreisschock tatsächlich auf Löhne und andere Preise übergreife.

Für die Immobilienfinanzierung sind laut Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, weniger die Leitzinsen als vielmehr die Langfristzinsen entscheidend, die vom Kapitalmarkt bestimmt werden. "Sollte die EZB nach der jetzigen Erhöhung die Leitzinsen bei den weiteren Zinsterminen in diesem Jahr unverändert lassen, könnten sich die Langfristzinsen stabilisieren", sagt Fedele. Verfestige sich hingegen der Inflationsschub, würden die Finanzierungskosten weiter steigen. Für Kreditnehmer wichtig: Refinanzierungen frühzeitig vorzubereiten und nicht auf sinkende Zinsen zu hoffen.

Höhere Finanzierungskosten treffen auf gesunkene Immobilienwerte

Torsten Hollstein, Geschäftsführer der CR Investment Management, erklärt, dass die EZB-Zinserhöhung die angespannte Situation in der Immobilienwirtschaft verschärfen wird. "Dadurch sinken die möglichen Fremdkapitalanteile und zusätzlicher Eigenkapitalbedarf entsteht." Bei Refinanzierungen würden die Verhandlungen zwischen Eigentümern und Kapitalgebern anspruchsvoller.

Die Branche muss sich laut Hollstein darauf einstellen, dass das höhere Zinsniveau keine vorübergehende Erscheinung ist. Wer darauf baut, dass die Zinsen in wenigen Quartalen wieder deutlich sinken, gehe ein erhebliches Risiko ein.

Zinsen für Immobiliendarlehen könnten steigen

Zwar hatten sich zahlreiche Experten zuletzt in Richtung eines Zinsschritts positioniert – ausgemacht war die Entscheidung aber keineswegs. Das sagt Maximilian Radert, Head of Product Development & Research bei Kingstone Investment Management: "Die Anhebung des Einlagensatzes um 25 Basispunkte auf 2,50 Prozent war weitgehend eingepreist." Entscheidend sei, wie die EZB den weiteren geldpolitischen Kurs einordnet.

Radert geht davon aus, dass der September-Schritt zunächst das Ende der aktuellen Straffung markiert, da die Nebenwirkungen weiterer Zinserhöhungen zunehmen dürften: Höhere Kapitalmarktrenditen belasten Wachstum, Investitionen und Refinanzierungsbedingungen und verschärfen insbesondere den fiskalischen Druck.

Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Steuerberatungsgesellschaft, geht davon aus, dass sich die Zinserhöhung negativ auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Die Zinsen für Darlehen könnten steigen und Anschlussfinanzierungen erschwert werden. Viele Menschen könnten den Kauf von Wohneigentum verschieben, da auch minimale Zinsänderungen die Finanzierbarkeit erschweren.

Iran-Krieg und Inflation zwingen EZB zur Zinsstraffung

"Der Konflikt im Nahen Osten erzeugt weiterhin Inflationsdruck, und die Inflation dürfte für einen längeren Zeitraum deutlich über unserem Zielwert bleiben", erklärte die Notenbank am 10. September in Berlin. Der Ausblick sei "nach wie vor mit hoher Unsicherheit behaftet", wobei eine höhere Inflation und weniger Wirtschaftswachstum drohe.

Ein Ende des Iran-Kriegs ist nicht in Sicht. Die Lage im Nahen Osten hat sich zuletzt weiter verschärft. Öl- und Gasexporte aus der Golfregion werden weiterhin behindert. Es kommt immer wieder zu militärischen Auseinandersetzungen.

Angesichts der anhaltenden Spannungen sind die Preise wieder gestiegen. Wegen der erhöhten Energiekosten infolge des Konflikts ist die Inflation im Euroraum deutlich über das von der EZB anvisierte Ziel von mittelfristig zwei Prozent gestiegen. Im August 2026 kletterte die Inflationsrate auf 3,3 Prozent.

Am 7.9.2026 korrigierte das Statistikamt Eurostat eine vorherige Schätzung für das zweite Quartal nach oben: Die Wirtschaft ist um 0,6 Prozent zum Vorquartal gewachsen, nachdem zunächst ein Wachstum von 0,4 Prozent ermittelt worden war. Das hat der EZB die Leitzinserhöhung erleichtert.

Volkswirte sehen restriktive Geldpolitik kritisch

Skeptisch mit Blick auf eine Leitzinserhöhung zeigte sich Felix Schmidt, leitender Volkswirt bei Berenberg, kurz vor der Sitzung. "Die Inflation wird aber weiterhin fast ausschließlich durch die gestiegenen Energiepreise getrieben, und diesen Angebotsschock kann die EZB nicht durch eine striktere Geldpolitik kurieren", schrieb er in einem Kommentar. "Die EZB läuft daher Gefahr, ohne Not die Konjunktur der Eurozone mit höheren Zinsen abzuwürgen." Er hoffe, dass die EZB es bei der zweiten Leitzinsanhebung 2026 belässt.

Unklar ist, wie es nun weitergeht. Felix Feather, Volkswirt bei Aberdeen Investments, hält es für möglich, dass die EZB den Leitzins für längere Zeit bei 2,50 Prozent belässt. "Die zugrunde liegenden Inflationsindikatoren haben sich weiter abgeschwächt, der Lohndruck bleibt vergleichsweise moderat, und bislang gibt es kaum Anzeichen dafür, dass der Energieschock weitreichende Zweitrundeneffekte auslöst", heißt es in einem Kommentar.

Voraussetzung dafür wäre jedoch laut Feather eine Deeskalation der Spannungen zwischen den USA und dem Iran, die die Energiemärkte entlastet. Das scheint derzeit nicht unmittelbar bevorzustehen.

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