BauGB-Novelle: Das plant die schwarz-rote Regierung

Bis tief in die Nacht am 28.11.2025 hat der Koalitionsausschuss beraten – Absprachen gab es einem Ergebnispapier zufolge auch zum beschleunigten Wohnungsbau.

Nachdem am 30.10.2025 im ersten Schritt bereits das Bauturbo-Gesetz in Kraft getreten ist, sollen jetzt umfassende Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) folgen. Unter anderem soll ein Vorrang für neue Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten festgelegt und die Bauleitplanung vollständig digitalisiert werden.

Beschluss: Abwägungsvorrang für Wohnungsbau

Beim Vorrang für den Wohnungsbau in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll nach dem Wunsch der Spitzen von Union und SPD künftig – ähnlich wie bei der Sonderregelung für Windkraftanlagen im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) – in Abwägungsprozessen häufiger zugunsten neuer Wohnungen entschieden werden.

Nach dem Bauturbo, der das Planungsrecht beschleunigt, werde nun die schnellere Umsetzung konkreter Bauvorhaben rechtlich massiv gestärkt, sagte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft. "Mit dem Abwägungsvorrang setzt die Politik einen Meilenstein für das Menschenrecht auf Wohnen und erfüllt eine Maßnahme, die der Verband seit zwei Jahren als 'Fast Lane' für den Wohnungsbau fordert."

Große BauGB-Novelle: Der Status Quo

Die Ampel-Regierung hatte nach langem Streit am 4.9.2024 den Entwurf für eine große BauGB-Novelle mit dem von der Immobilienbranche geforderten § 246e BauGB beschlossen. Das Gesetz sollte eigentlich Anfang 2025 in Kraft treten. Dieses Vorhaben scheiterte letztlich am vorzeitigen Aus der Ampel-Regierung.

Die schwarz-rote Bundesregierung wird das Gesetzesvorhaben mit eigenen Schwerpunkten fortführen. Die BauGB-Novelle befasst sich neben dem Bauturbo unter anderem mit folgenden Punkten zum Thema Wohnungsbau:

Aufstockungen

Erweiterungen von Gebäuden sollen überall und nicht mehr nur in angespannten Wohnungsmärkten möglich sein, insbesondere Aufstockungen, auch quartiersweise oder stadtweit, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden muss (§ 31 Abs. 3 BauGB). Diese Möglichkeit gibt es aktuell nur im Einzelfall.

Innenentwicklung

Es soll leichter verdichtet gebaut werden können, in zweiter Reihe auf dem Grundstück oder auf Höfen. Bisher scheitert das daran, dass eine solche verdichtete Bebauung häufig nicht dem bisherigen Charakter des Quartiers entspricht.

Sozialer Flächenbeitrag

Bei der sogenannten Baulandumlegung soll ein sozialer Flächenbeitrag eingeführt werden (§ 58a BauGB): Ergibt sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Ergebnis einer Baulandumlegung ein Anspruch der Gemeinde gegen die Eigentümer auf Wertausgleich in Geld, soll sie statt des Geldes eine Fläche verlangen können, muss sich aber dazu verpflichten, auf dieser Fläche sozialen Wohnungsbau zu errichten.

Kommunale Vorkaufsrechte

Kommunale Vorkaufsrechte nach BauGB sollen ausgeübt werden können, wenn alle Eigentumswohnungen auf einem Grundstück in einem gemeinsamen Kaufvertrag verkauft werden sollen.

Umwandlungsschutz (§ 250 BauGB)

Den zunächst bis Ende 2025 befristeten Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB wollte die Ampel-Regierung bereits verlängern. Auf dieser Grundlage können die Länder in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen. Das Instrument wurde mit dem Baulandmobilisierungsgesetz im Jahr 2021 eingeführt. Diese Regelung wurde mit dem Bauturbo-Gesetz im Oktober 2025 bis zum 31.12.2030 verlängert.

Reform des Baugesetzbuchs: Von der Ampel beschlossen

Am 16.6.2023 hatte der Bundesrat im Zuge der Digitalisierungsnovelle bereits kleineren Änderungen im BauGB zugestimmt, die vom Bundestag 15.6.2023 beschlossen wurden.

Hintergrund war, dass der Wiederaufbau in Katastrophengebieten künftig schneller und unkomplizierter möglich sein und der Bau von Unterkünften für Geflüchtete vereinfacht werden soll.

Sonderregel § 246c BauGB: Wiederaufbau nach Katastrophen

Um Katastrophen wie die Flut 2021 in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz besser zu bewältigen, erlaubt eine Wiederaufbauklausel Abweichungen vom Bauplanungsrecht. Die zunächst bis Ende 2022 befristet im BauGB eingeführte Sonderregel (§ 246c) soll dauerhaft verankert werden, damit Gebäude, Straßen und andere Infrastruktur in kürzester Zeit wiederaufgebaut werden können.

Die Wiederaufbauklausel sieht unter anderem vor, dass

• die Landesregierungen die Möglichkeit erhalten, für die betroffenen Regionen bauplanungsrechtliche Sonderregelungen zur Katastrophenbewältigung zu aktivieren.
• schnell und unkompliziert dringend benötigte Gebäude befristet auf fünf Jahre errichtet oder umgenutzt werden können, um die Versorgung der Bevölkerung etwa durch neue Supermärkte sowie die erforderliche Infrastruktur wiederherzustellen.
• es ermöglicht werden soll, Gebäude örtlich versetzt wiederaufzubauen, damit künftig Schäden vermieden werden können.
• die Verlagerung von Siedlungen an weniger gefährdete Standorte erleichtert wird, indem neue Versiegelungen durch Entsiegelungen gleichen Umfangs in dem von der Hochwasserkatastrophe betroffenen Siedlungsgebiet ausgeglichen werden.

Wohnraum für Geflüchtete: Sonderregelung verlängert

Außerdem wurden die Sonderregelungen in § 246 BauGB (Absätze 8 bis 17) für den erleichterten Bau von Unterkünften zur Unterbringung von Geflüchteten und Asylbegehrenden bis zum 31.12.2027 verlängert. Die Gemeinden sollen entlastet werden, indem sie ohne Bauleitplanung bauen können.

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