Baugesetzbuchnovelle: Der Referentenentwurf in der Kritik

Einfacher und dichter Wohnungen bauen dürfen in den Städten – das lobt die Immobilienbranche am Entwurf zur Baugesetzbuchnovelle aus dem Hause Horst Seehofer. Mehr Verbote, Gebote und die gestärkte Position der Kommunen werden als Investitionsbremse kritisiert. Was das Ministerium nachbessern soll.

Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) hat am 10.6.2020 einen Referentenentwurf zur Baugesetzbuchnovelle (Gesetz zur Mobilisierung von Bauland - Baulandmobilisierungsgesetz) vorgelegt. Die Branchenverbände können nun bis zum 3. Juli Stellung nehmen. Vertreter der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft haben sich bereits öffentlich geäußert – dabei gab es mehr Kritik als Lob.

Das steht im Referentenentwurf zur Baugesetznovelle (2020)

Einige der Regeln im neuen "Baulandmobilisierungsgesetz" sollen zeitlich befristet oder beschränkt auf angespannte Wohnungsmärkte gelten. Gestärkt werden sollen vor allem die Kommunen.

Erweitertes Vorkaufsrecht für Kommunen

Dort, wo ein Mangel an Wohnraum besteht, sollen Kommunen ein neues Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke erhalten und Eigentümer brachliegender Grundstücke verpflichten dürfen, darauf Wohnungen zu bauen. In sogenannten sektoralen Bebauungsplänen sollen künftig Flächen ausgewiesen werden können, auf denen nur Sozialwohnungen entstehen dürfen.

Erschwerte Umwandlung in Eigentumswohnungen (Umwandlungsbremse)

Die Ländern sollen die Möglichkeit erhalten, für die Dauer von höchstens fünf Jahren Gebiete zu bestimmen, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zulässig ist (sog. Umwandlungsbremse). Die Genehmigung soll versagt werden können, "wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen erforderlich ist". Die zuständige Behörde soll die Genehmigung nicht verweigern dürfen, wenn Familienangehörige das Eigentum zur eigenen Nutzung kaufen wollen. Auch wenn zwei Drittel des Eigentums von den bisherigen Mietern erworben werden, soll die Behörde die Umwandlung erlauben müssen. Ausnahmen soll es auch in Nachlass-Fällen geben.

Vereinfachte Erteilung von Baugenehmigungen auch im Innenbereich

Der Entwurf sieht Erleichterungen bei der Erteilung von Baugenehmigungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bis Ende 2024 vor. Im Einzelfall soll "unter Würdigung nachbarlicher Interessen" auch von den Festsetzungen des örtlichen Bebauungsplans abgewichen werden können. Einfacher werden soll auch die Umnutzung von landwirtschaftlichen Gebäuden als Wohnraum.

Grüne Infrastruktur in Städten und Gemeinden

Aufgegriffen im Gesetzentwurf werden auch städtebauliche  Fragen: So wird etwa die Bedeutung grüner Infrastruktur in Städten und Gemeinden vor allem für den Klimaschutz und die Klimaanpassung hervorgehoben.

Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz), Stand 9.6.2020 (pdf)

Das kritisieren Vertreter der Immobilienbranche

Die Bundesregierung trete mit ihrem Gesetzesvorhaben unnötig auf die Bremse, meint der Präsident beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), Dr. Andreas Mattner. Mehr Regulierung, zusätzliche Verfahren und die Ausweitung der Vorkaufsrechte der Kommunen – eine Vereinfachung und Beschleunigung von Planungs- und Bauprozessen sehe anders aus.

"Wir brauchen ein Regulierungsmoratorium – keine investitionshemmenden Vorgaben, wie wir sie in Teilen des Referentenentwurfs vorfinden." ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner

Die Bundesregierung verpasse hier die Chance, positive Anreize für das Bauen und die Schaffung von Wohnraum zu setzen, so Mattner. Die Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts, das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen und die Erweiterung der Baugebote würden nicht nur Investitionen verhindern, sondern auch die Eigentumsbildung erschweren und Planungsprozesse in die Länge ziehen. Der Präsident des Verbands Haus & Grund, Kai Warnecke, sagte dem "Spiegel", dass der Entwurf "mittelschichts- und eigentumsfeindlich" sei.

Nachbesserungsbedarf sieht auch Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Während die Ausnahmen und Befreiungen bei der Festsetzung von Bebauungsplänen und bei Baugeboten für Erleichterungen beim Wohnungsbau sorgen könnten, sehe die Baugesetzbuch-Novelle keine Beschleunigung der Planungsprozesse vor. Planungs- und Baugenehmigungsverfahren müssten mit Hochdruck zu digitalisiert werden. Zudem beklagt Gedaschko den fehlenden Quartiersgedanken. "Das ist eine Schwachstelle des Gesetzentwurfs, die es zu beheben gilt", so Gedaschko. Die soziale Durchmischung im Quartier müsse bei der Planung und Weiterentwicklung von Wohnvierteln eine zentrale Rolle spielen.

Andreas Ibel, Chef des Bundesverbands Freier Immobilien-und Wohnungsunternehmen (BFW) ergänzt: Kontraproduktiv sei auch die Möglichkeit der Kommunen, Vorgaben für zu bauende Sozialwohnungen zu machen, wo bislang frei finanzierter Wohnungsbau möglich war. Mit dem sektoralen Bebauungsplan werde außerdem ein zusätzliches Planverfahren geschaffen, das  Bauen deutlich verzögert und das Wohnungsangebot weiter verknappe, so Ibel weiter: "Diese langwierigen, bis zu zwölf Jahre andauernden Planungsverfahren sind der Hauptgrund dafür, dass der Wohnungsmarkt nicht schnell genug auf eine höhere Nachfrage reagieren kann".

Baugesetzbuchnovelle und Mobilisierung von Bauland: Hintergrund

Im Koalitionsvertrag vom 12.3.2018 haben CDU, CSU und SPD vereinbart, die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und der Sicherung bezahlbaren Wohnens unterstützen und weitere Verbesserungen im Bauplanungsrecht anstreben zu wollen. Auf dem Wohngipfel im September 2018 von Bund, Ländern und Gemeinden wurde die sogenannte  Wohnraumoffensive vereinbart, um die Rahmenbedingungen für den Bau von Wohnungen zu verbessern.

Am 4.9.2018 wurde die Expertenkommission für "Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik" (Baulandkommission) eingerichtet, die sich mit strategischen Fragen einer aktiven Liegenschaftspolitik und Instrumenten zur Verbesserung der Baulandbereitstellung auseinander gesetzt hat. Am 2.7.2019 wurden die Empfehlungen vorgelegt, die wesentliche Grundlage für den nun vorgelegten Gesetzentwurf sind.


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Schlagworte zum Thema:  Baugewerbe, Stadtentwicklung