BauGB-Novelle: Die Pläne der Bundesregierung

Die Bundesregierung hat die Ressortabstimmung für die zweite Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) eingeleitet. Nachdem im Oktober 2025 im ersten Schritt das Bauturbo-Gesetz in Kraft getreten ist, mit einer bis 2030 befristeten Experimentierklausel, soll jetzt ein umfassendes Upgrade mit dem Vorrang für den Wohnungsbau folgen.

Der Entwurf für ein "Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts" soll Ende Mai im Kabinett eingebracht werden. Danach ist der Bundestag am Zug. Die geplanten Maßnahmen im Überblick.

BauGB-Upgrade: Wichtige Maßnahmen im Überblick

Ergänzend zur Weiterentwicklung des BauGB mit beschleunigten Prozessen wird das Raumordnungsgesetz (ROG) laut Entwurf so angepasst, dass es zusätzliche Werkzeuge bietet. "Es geht um die Frage, wie in Städten und Gemeinden, die größtenteils bereits bebaut sind, zusätzlicher Wohnraum entstehen kann", heißt es darin.

Abwägungsvorrang für den Wohnungsbau

• Eine Kommune mit angespanntem Wohnungsmarkt soll künftig mehr Möglichkeiten erhalten, den Wohnungsbau zu priorisieren. Sie kann zum Beispiel ein überragendes öffentliches Interesse am Wohnungsbau erklären. Dadurch genießt der Wohnungsbau auch rechtlich Priorität.
• Die übergeordnete Raumordnung soll gegenüber den Kommunen vorgeben können, wo mehr Wohnraum geschaffen werden muss.
• Verfahren werden vereinfacht, materielle Standards bleiben. Wir setzen den Fokus auf Beschleunigung, nicht auf die Absenkung von Schutz. Deshalb machen wir die Umweltprüfung schneller.
• Im Bauleitplanverfahren werden nur noch die weniger detaillierten Anforderungen der Strategischen Umweltprüfung berücksichtigt.
• Schwellenwerte des beschleunigten Verfahrens ohne Umweltprüfung für die Innenentwicklung werden von 20.000 auf 30.000 Quadratmeter versiegelter Fläche angehoben. Liegt aus den vergangenen fünf Jahren ein Gutachten vor, kann es weiterhin verwendet werden.
• Das Skalieren von seriellem und modularem Bauen soll erleichtert werden, indem den Vollgeschossbegriff bundesweit vereinheitlich wird.

Schrottimmobilien: Maßnahmen bis hin zur Enteignung

Außerdem will Schwarz-Rot härter gegen sogenannte Schrottimmobilien vorgehen. Kommunen sollen wirkungsvolle Instrumente an die Hand gegeben werden, "um die kriminellen Machenschaften und den bandenmäßigen Sozialleistungsbetrug bei der Vermietung von Schrottimmobilien wirkungsvoll zu bekämpfen", wie der baupolitische Sprecher der Union, Dr. Jan-Marco Luczak, erklärte – von Vorkaufsrecht bis hin zur Enteignung.

"Eigentum verpflichtet und im Extremfall müssen Kommunen auch das scharfe Schwert der Enteignung einsetzen können, wenn Wohnraum bewusst verfallen gelassen wird", sagte Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD). Im Entwurf steht: "Wir ermöglichen wieder ein Vorkaufsrecht der Gemeinde in Milieuschutzgebieten entsprechend der Verwaltungspraxis vor dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9.11.2021."

Digitalisierung und straffe Verfahren

Der Datenaustausch für die öffentliche Verwaltung soll durch XPlanung beschleunigt werden, wie aus dem Gesetzentwurf außerdem hervorgeht: "Keine Medienbrüche, dafür schnellere Planungs- und Genehmigungsprozesse." Die Öffentlichkeitsbeteiligung soll in Zukunft digital und einstufig stattfinden.

Mit einem neuen Planungstakt sind außerdem bundeseinheitliche Fristen für Behördenstellungnahmen, für die Dauer von Bauleitplanverfahren und insgesamt mehr und engere Fristenziele geplant. Die Transparenz für Bürger soll erhöht werden.

BauGB-Novelle: Weitere Schwerpunkte

Die Ampel-Regierung hatte nach langem Streit am 4.9.2024 den Entwurf für eine große BauGB-Novelle mit dem von der Immobilienbranche geforderten § 246e BauGB beschlossen. Das Gesetz sollte eigentlich Anfang 2025 in Kraft treten. Das scheiterte letztlich am vorzeitigen Aus der Ampel-Regierung.

Die schwarz-rote Bundesregierung führt das Gesetzesvorhaben nun mit eigenen Schwerpunkten fort. Am 28.11.2025 einigte sich der Koalitionsausschuss zum Thema Wohnungsbau unter anderem auf folgenden Punkte:

Aufstockungen

Erweiterungen von Gebäuden sollen überall und nicht mehr nur in angespannten Wohnungsmärkten möglich sein, insbesondere Aufstockungen, auch quartiersweise oder stadtweit, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden muss (§ 31 Abs. 3 BauGB). Diese Möglichkeit gibt es aktuell nur im Einzelfall.

Innenentwicklung

Es soll leichter verdichtet gebaut werden können, in zweiter Reihe auf dem Grundstück oder auf Höfen. Bisher scheitert das daran, dass eine solche verdichtete Bebauung häufig nicht dem bisherigen Charakter des Quartiers entspricht.

Sozialer Flächenbeitrag

Bei der sogenannten Baulandumlegung soll ein sozialer Flächenbeitrag eingeführt werden (§ 58a BauGB): Ergibt sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Ergebnis einer Baulandumlegung ein Anspruch der Gemeinde gegen die Eigentümer auf Wertausgleich in Geld, soll sie statt des Geldes eine Fläche verlangen können, muss sich aber dazu verpflichten, auf dieser Fläche sozialen Wohnungsbau zu errichten.

Kommunale Vorkaufsrechte

Kommunale Vorkaufsrechte nach BauGB sollen ausgeübt werden können, wenn alle Eigentumswohnungen auf einem Grundstück in einem gemeinsamen Kaufvertrag verkauft werden sollen.

Umwandlungsschutz (§ 250 BauGB)

Den zunächst bis Ende 2025 befristeten Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB wollte die Ampel-Regierung bereits verlängern. Auf dieser Grundlage können die Länder in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen.

Das Instrument wurde mit dem Baulandmobilisierungsgesetz im Jahr 2021 eingeführt. Im Oktober 2025 wurde die Regelung im Zuge des Bauturbo-Gesetzes verlängert.

Reform des Baugesetzbuchs: Hintergründe

Am 16.6.2023 hatte der Bundesrat im Zuge der Digitalisierungsnovelle bereits kleineren Änderungen im BauGB zugestimmt, wie zuvor vom Bundestag beschlossen.

Hintergrund: Der Wiederaufbau in Katastrophengebieten sollte schneller und unkomplizierter und der Bau von Unterkünften für Geflüchtete vereinfacht werden.

Sonderregel § 246c BauGB: Wiederaufbau nach Katastrophen

Um Katastrophen wie die Flut 2021 in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz besser zu bewältigen, erlaubt eine Wiederaufbauklausel Abweichungen vom Bauplanungsrecht. Die zunächst bis Ende 2022 befristet im BauGB eingeführte Sonderregel (§ 246c) soll dauerhaft verankert werden, damit Gebäude, Straßen und andere Infrastruktur in kürzester Zeit wiederaufgebaut werden können.

Die Wiederaufbauklausel sieht unter anderem vor, dass

• die Landesregierungen die Möglichkeit erhalten, für die betroffenen Regionen bauplanungsrechtliche Sonderregelungen zur Katastrophenbewältigung zu aktivieren.
• schnell und unkompliziert dringend benötigte Gebäude befristet auf fünf Jahre errichtet oder umgenutzt werden können, um die Versorgung der Bevölkerung etwa durch neue Supermärkte sowie die erforderliche Infrastruktur wiederherzustellen.
• es ermöglicht werden soll, Gebäude örtlich versetzt wiederaufzubauen, damit künftig Schäden vermieden werden können.
• die Verlagerung von Siedlungen an weniger gefährdete Standorte erleichtert wird, indem neue Versiegelungen durch Entsiegelungen gleichen Umfangs in dem von der Hochwasserkatastrophe betroffenen Siedlungsgebiet ausgeglichen werden.

Wohnraum für Geflüchtete: Sonderregelung verlängert

Außerdem wurden die Sonderregelungen in § 246 BauGB (Absätze 8 bis 17) für den erleichterten Bau von Unterkünften zur Unterbringung von Geflüchteten und Asylbegehrenden bis zum 31.12.2027 verlängert. Die Gemeinden sollen entlastet werden, indem sie ohne Bauleitplanung bauen können.

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