BauGB-Novelle passiert Anhörung im Bundestag

Die Bundesregierung leitete im März 2026 die Ressortabstimmung für die Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) ein. Nachdem im Oktober 2025 im ersten Schritt das Bauturbo-Gesetz in Kraft getreten war, folgt nun der zweite Schritt: das "Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts" (Baugesetzbuch-Upgrade).

Der Entwurf wurde am 27.5.2026 im Kabinett beschlossen. Kern der Reform ist der gesetzliche Vorrang für den Wohnungsbau. Am 23.9.2026 hat der Bauausschuss des Bundestags Experten angehört. Ein Überblick zu den geplanten Maßnahmen und Positionen.

BauGB-Upgrade: Wichtige Maßnahmen im Überblick

Im Entwurf für ein "Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts" werden folgende Regelungen besonders hervorgehoben – ein Auszug:

Abwägungsvorrang für den Wohnungsbau

• Für einen Bebauungsplan, der ein Baugebiet ausweist, das zumindest auch dem Wohnen dient und der im Aufstellungsbeschluss als Bebauungsplan zur Deckung eines dringenden Wohnbedarfs bezeichnet wird, wird ein überragendes öffentliches Interesse für die vorgesehene Wohnbebauung und Nutzungen vorgesehen, die die Wohnbebauung ergänzen. Im Naturschutzrecht soll der Wohnungsbau ausdrücklich als zwingender Grund des überwiegenden öffentlichen Interesses benannt werden.
• Die Umweltprüfung wird vereinfacht. Während die Anforderungen der Strategischen Umweltprüfung bei jeder Umweltprüfung anwendbar bleiben, sind die Anforderungen an eine Umweltverträglichkeitsprüfung künftig unter bestimmten Voraussetzungen zu beachten. Dazu soll das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in einem parallelen Gesetzgebungsverfahren angepasst werden.
• Das Bauleitplanverfahren wird gestrafft und vollständig digital ausgestaltet. Der Standard XPlanung wird unter Bezugnahme auf die verbindlichen Vorgaben des IT-Planungsrats bundesweit den Gemeinden vorgegeben.
• Mehrfachbeteiligungen werden reduziert, indem die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung fakultativ gestellt wird und eine erneute Beteiligung nicht mehr bei jeder Änderung des Planentwurfs erforderlich ist.
• Es wird, soweit europarechtlich zulässig, eine materielle Präklusion – auch mit Wirkung für Rechtsbehelfe von Umweltvereinigungen – eingeführt.
• Der Flächennutzungsplan wird aufgewertet, indem durch ihn bestimmte Außenbereichsvorhaben mit einer Privilegierungswirkung ausgestattet werden können.
• Die Spielräume der Gemeinden bei Baugebietsausweisungen werden ausgeweitet. So soll im Interesse der Nutzungsmischung die Möglichkeit der Öffnung der Kerngebiete für das Wohnen eingeführt werden. Zudem wird eine besondere Form der Sondergebietsausweisung ermöglicht, womit in beschränktem Umfang ein experimentelles Gebietsfindungsrecht der Gemeinden eingeführt wird.

Schrottimmobilien: neuer Enteignungszweck

Der Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts bei Schrottimmobilien im Fall von baulichen Missständen auf Mängel im Sinne des § 177 Absatz 3 BauGB, das mit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021 eingeführt worden ist, soll laut Entwurf ausgeweitet werden.

Durch die Aufnahme des Begriffs "Mängel" in den Tatbestand des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 8 BauGB werde die Anwendung des Vorkaufsrechts "praktikabel vereinfacht", wie es in dem Entwurf heißt.

Die Kommunen sollen so ein wichtiges Instrument erhalten, um gegen die negativen städtebaulichen Auswirkungen von Schrottimmobilien vorzugehen und die Spekulation mit Schrottimmobilien durch wiederholte Verkäufe ohne Verwertungsabsicht, inklusive daraus resultierenden negativen Auswirkungen auf die Bodenmarktpreise, zu unterbinden.

Um den Umgang mit Schrottimmobilien zu erleichtern, wird in § 85 Absatz 1 Nummer 8 BauGB ein neuer Enteignungszweck eingeführt.

Vorkaufsrechte und Share Deals

Darüber hinaus werden zahlreiche weitere Änderungen vorgenommen, die der Verfahrensbeschleunigung und -vereinfachung dienen. Beispiele:

• Die erleichterte Umstellung von Bauleitplänen auf die aktuelle Fassung der Baunutzungsverordnung,
• einer Stärkung der Gemeinwohlorientierung: etwa durch Stärkung der Vorkaufsrechte durch Erschwerung einer Umgehung durch sogenannte Share Deals und durch Stärkung der Resilienz (wie Festsetzungsmöglichkeiten zur Klimaanpassung).

Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts (Regierungsentwurf)

Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts (Referentenentwurf)

Anhörung zum BauGB-Entwurf: Stellungnahmen der Immobilienbranche

GdW: Abwägungsvorrang auch bei konkreten Bauvorhaben

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW fordert entscheidende Nachbesserungen am Gesetzentwurf der Bundesregierung. Der geplante Abwägungsvorrang für den Wohnungsbau greife deutlich zu kurz. "In angespannten Wohnungsmärkten muss gelten: Im Zweifel für den Wohnungsbau“, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko, der als Sachverständiger geladen war.

Der Entwurf beschränke den Abwägungsvorrang im Wesentlichen auf die Bauleitplanung. Für bereits beantragte Vorhaben oder Projekte im unbeplanten Innenbereich gelte er nicht. Nach Einschätzung des Verbands wäre der Anwendungsbereich damit so klein, dass die Regelung weitgehend symbolisch bliebe. Der Vorrang müsse ausdrücklich auch auf einzelne Wohnungsbauvorhaben ausgeweitet werden.

ZIA: Schnellere und verbindliche Fristen

ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan nannte in der öffentlichen Anhörung das Thema Fristen als Verbesserungsbedarf. "Verfahrensfristen wirken nur, wenn ihre Überschreitung auch Konsequenzen hat. Es reicht nicht, Fristen zu setzen, ohne die notwendige Verbindlichkeit sicherzustellen." Deshalb sollten verspätete Stellungnahmen von Behörden künftig unberücksichtigt bleiben können.

Zudem sei eine Regelfrist von zwei Jahren für Bauleitplanverfahren zu lang. "Wir brauchen eine maximale Verfahrensdauer von 18 Monaten mit einer verbindlichen Entscheidungsregel", forderte Özkan. Aus Sicht des ZIA bietet die Novelle zudem noch zu wenig Spielraum für die Schaffung zusätzlicher Flächen im Bestand. Dafür brauche es einen befristeten "Verdichtungsturbo".

Kritisch bewertet der Verband zusätzliche Belastungen, die den Bau neuer Wohnungen verteuern könnten. Der soziale Flächenbeitrag und der geplante Versiegelungsfaktor würden die Kosten für das Bauen weiter erhöhen und sich letztlich auch auf die Mieten auswirken. Die Bundesregierung müsse den Entwurf im weiteren parlamentarischen Verfahren konsequent auf das Ziel der Beschleunigung ausrichten.

Alle Stellungnahmen vom 23.9.2026 zum Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts  

BauGB-Novelle: Weitere Schwerpunkte

Die Ampel-Regierung hatte nach langem Streit im September 2024 den Entwurf für eine große BauGB-Novelle mit dem von der Immobilienbranche geforderten § 246e BauGB beschlossen. Das Gesetz sollte eigentlich Anfang 2025 in Kraft treten. Das scheiterte am vorzeitigen Aus der Regierung.

Der Entwurf für ein "Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts" setzt die Entscheidungen des Koalitionsausschusses der schwarz-roten Regierung vom 28.11.2025 um. Dazu gehört auch:

Aufstockungen

Erweiterungen von Gebäuden sollen überall und nicht mehr nur in angespannten Wohnungsmärkten möglich sein, insbesondere Aufstockungen, auch quartiersweise oder stadtweit, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden muss (§ 31 Abs. 3 BauGB). Diese Möglichkeit gibt es aktuell nur im Einzelfall.

Innenentwicklung

Es soll leichter verdichtet gebaut werden können, in zweiter Reihe auf dem Grundstück oder auf Höfen. Bisher scheitert das daran, dass eine solche verdichtete Bebauung häufig nicht dem bisherigen Charakter des Quartiers entspricht.

Sozialer Flächenbeitrag

Bei der sogenannten Baulandumlegung soll ein sozialer Flächenbeitrag eingeführt werden (§ 58a BauGB): Ergibt sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Ergebnis einer Baulandumlegung ein Anspruch der Gemeinde gegen die Eigentümer auf Wertausgleich in Geld, soll sie statt des Geldes eine Fläche verlangen können, muss sich aber dazu verpflichten, auf dieser Fläche sozialen Wohnungsbau zu errichten.

Kommunale Vorkaufsrechte

Kommunale Vorkaufsrechte nach BauGB sollen ausgeübt werden können, wenn alle Eigentumswohnungen auf einem Grundstück in einem gemeinsamen Kaufvertrag verkauft werden sollen.

Umwandlungsschutz (§ 250 BauGB)

Auch der zunächst bis Ende 2025 befristete Umwandlungsschutz (§ 250 BauGB), auf dessen Grundlage die Länder in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen können, kam mit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021.

Diese Regelung wurde bereits mit dem Bauturbo-Gesetz verlängert.

Große BauGB-Novelle: weitere Hintergründe

Am 16.6.2023 hatte der Bundesrat im Zuge der Digitalisierungsnovelle bereits kleineren Änderungen im BauGB zugestimmt, wie zuvor vom Bundestag beschlossen.

Hintergrund: Der Wiederaufbau in Katastrophengebieten sollte schneller und unkomplizierter erfolgen und der Bau von Unterkünften für Geflüchtete vereinfacht werden.

Sonderregel § 246c BauGB: Wiederaufbau nach Katastrophen

Um Katastrophen wie die Flut 2021 in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz besser zu bewältigen, erlaubt eine Wiederaufbauklausel Abweichungen vom Bauplanungsrecht. Die zunächst bis Ende 2022 befristet im BauGB eingeführte Sonderregel (§ 246c) soll dauerhaft verankert werden, damit Gebäude, Straßen und andere Infrastruktur in kürzester Zeit wiederaufgebaut werden können.

Die Wiederaufbauklausel sieht unter anderem vor, dass

• die Landesregierungen die Möglichkeit erhalten, für die betroffenen Regionen bauplanungsrechtliche Sonderregelungen zur Katastrophenbewältigung zu aktivieren.
• schnell und unkompliziert dringend benötigte Gebäude befristet auf fünf Jahre errichtet oder umgenutzt werden können, um die Versorgung der Bevölkerung etwa durch neue Supermärkte sowie die erforderliche Infrastruktur wiederherzustellen.
• es ermöglicht werden soll, Gebäude örtlich versetzt wiederaufzubauen, damit künftig Schäden vermieden werden können.
• die Verlagerung von Siedlungen an weniger gefährdete Standorte erleichtert wird, indem neue Versiegelungen durch Entsiegelungen gleichen Umfangs in dem von der Hochwasserkatastrophe betroffenen Siedlungsgebiet ausgeglichen werden.

Wohnraum für Geflüchtete: Sonderregelung verlängert

Außerdem wurden die Sonderregelungen in § 246 BauGB (Absätze 8 bis 17) für den erleichterten Bau von Unterkünften zur Unterbringung von Geflüchteten und Asylbegehrenden bis zum 31.12.2027 verlängert.

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