Das Amtsgericht Spandau hat den Berliner Mietspiegel 2021 für nichtig erklärt – keine Mieterhöhung auf dieser Grundlage. Andere Gerichte haben zuvor anders entschieden. Das Urteil gilt nur für den Bezirk. Doch was, wenn sich die Rechtsauffassung in höheren Instanzen durchsetzt?
Der neue Berliner Mietspiegel gilt für 1,4 Millionen Berliner Mietwohnungen. Er wurde am 6.5.2021 von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht.
In einer Mietrechtsstreitigkeit hat das Amtsgericht (AG) Spandau den Mietspiegel 2021 für nichtig erklärt. Die Klage einer Vermieterin, die eine Mieterhöhung unter Berufung auf den Mietspiegel durchsetzen wollte, haben die Richter zurückgewiesen. Das Urteil vom 10.1.2022 (Az. 6 C 395/21) wurde im April veröffentlicht.
Berliner Mietspiegel 2021: Qualifiziert oder nicht?
Das Gesetz gibt in § 558d Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Möglichkeit, einen qualifizierten Mietspiegel nach zwei Jahren einmalig auf diese Weise fortzuschreiben. Danach muss der Mietspiegel neu erstellt werden.
Das AG Spandau ist nun der Auffassung, dass der Berliner Mietspiegel 2021 kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB ist. Ein solcher sei nach vier Jahren neu zu erstellen, was auch in diesem Fall statt einer erneuten Fortschreibung hätte geschehen müssen, heißt es in der Begründung. Die Fortschreibung der Fassung von 2019 beruhe ebenfalls auf einer Fortschreibung des Mietspiegels von 2017. Anders als die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen es sieht, folgt laut dem Gericht auch aus Art. 229 § 50 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche) nichts anderes.
"Der Berliner Mietspiegel ist auch kein einfacher Mietspiegel", heißt es in dem Urteil, da er sich aus Mieten eines Vier-Jahres-Zeitraums berechnet. Seit dem 1.1.2020 ist auch für einfache Mietspiegel ein Zeitraum von sechs Jahren vorgeschrieben. Der Mietspiegel 2021 hätte neu erstellt werden müssen.
Spandauer Urteil: Weitreichende Folgen für Vermieter?
"Berlin hat damit erstmals seit 1987 keinen gültigen Mietspiegel mehr", kommentierte Prof. Dr. Steffen Sebastian vom IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und Vorsitzender der Mietspiegelkommission der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, das Urteil. Das könnte weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter haben.
Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden könnten, könnten laut Sebastian Mieterhöhungen künftig weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen, während Kleinvermieter weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden könnten, wenn andere Gerichte dem Urteil folgten: Eine Mieterhöhung wäre auf dieser Grundlage formal unbegründet – Mieter müssten nicht zustimmen.
Der Berliner Mietspiegel 2021 füge sich damit in die Vielzahl der Berliner Mietspiegel ein, die erfolgreich vor Gericht angegriffen wurden, so der Wissenschaftler: "Kein anderer qualifizierter Mietspiegel wurde vor Gericht so häufig zum 'einfachen' Mietspiegel degradiert wie der Berliner." Ohne gültigen Mietspiegel laufe auch die Mietpreisbremse de facto ins Leere. "Dazu ist auch noch fraglich, ob die Mietpreisbremse ohne Mietspiegel überhaupt verfassungsgemäß ist", sagte Sebastian.
Vermieterverbände zeichnen Berliner Mietspiegel 2021 nicht mit
Der Berliner Mietspiegel 2021 sei im rechtlichen Sinne qualifiziert und werde den Mitgliedsunternehmen als Grundlage für die Gestaltung ihrer Mieten empfohlen, sagten Maren Kern, Vorständin des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), und Susanne Klabe, Geschäftsführerin des Landesverbands Berlin-Brandenburg des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).
Gezeichnet hatten BBU und BFW den neuen Mietspiegel aufgrund der Art der Erstellung allerdings nicht. Wegen des Mietendeckels, den das Bundesverfassungsgericht im April 2021 mangels Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin für verfassungswidrig erklärte, sei der Berliner Mietspiegel 2021 gezwungenermaßen nur ein "Brückenmietspiegel". Es müsse ein Mietspiegel beauftragt werden, der auf einer Erhebung von Daten beruhe. Dem Mietspiegel 2021 wurden keine Marktdaten, sondern der bundesweite Verbraucherpreisindex zugrunde gelegt und die Mietspiegelwerte von 2019 der Entwicklung des Index entsprechend fortgeschrieben.
Zu dem aktuellen Urteil aus Spandau sagte BBU-Sprecher David Eberhart der "Berliner Zeitung", es handele sich um "die Einzelfallentscheidung einer Abteilung eines Amtsgerichtes". Man teile diese Rechtsauffassung nicht und verweise auf andere Urteile: Das AG Neukölln (Urteil v. 7.7.2021, Az. 13 C 43/21) und das AG Lichtenberg (Urteil v. 5.11.2021, Az. 10 C 553/21) kamen zum Schluss, der Mietspiegel 2021 sei anwendbar.
Berliner Mietspiegel 2021 - Mietspiegeltabelle, Straßenverzeichnis, Wohnlagenkarte
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