Genehmigungsfrei Wohnungen bauen in Hamburg

Hamburg hat die Landesbauordnung deutlich entschlackt: Mit der Neufassung der HBauO können Baugenehmigungen schneller erteilt und bestimmte Gebäude genehmigungsfrei gestellt werden – ebenso wie Wärmepumpen oder Balkonkraftwerke. Auch Umbauten und Aufstockungen werden einfacher. Bauanträge können über den neuen, länderübergreifenden Onlinedienst "Digitale Baugenehmigung" eingereicht werden.

"Ich bin überzeugt, dass die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen gemeinsam mit dem neuen Hamburg-Standard für weiteren Schwung im Wohnungsbau sorgen werden", sagte Karen Pein (SPD), Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen. Das gilt ab dem 1.1.2026: Die wichtigsten Änderungen in der HBauO-Novelle im Überblick.

Bauen im Bestand: Umnutzung zu Wohnungen

Bisher mussten Bauherren bei Nutzungsänderungen und wesentlichen baulichen Änderungen das aktuell geltende Recht beachten. Das führte häufig zu aufwändigen und kostenintensiven Umbauten. Für Eigentümer war es manchmal einfacher, das Bestandsgebäude abzureißen und auf dem Grundstück einen Neubau zu errichten.

Mit der neuen Bauordnung müssen bei Umnutzungen Wohnraum Wände und Decken des Bestandsgebäudes nicht mehr so ertüchtigt werden, dass sie dem Neubaustandard gleichen. Der Bestandsschutz wird ausgeweitet.

Bauvorschriften: Abweichung möglich

Ist eine Abweichung von den baurechtlichen Vorschriften erforderlich, kann die Behörde das künftig leichter genehmigen – vor allem, wenn es der Weiternutzung von bestehenden Gebäuden oder der Schaffung von neuem Wohnraum dient.

Nachbarrechte und Schutzziele werden bei der Entscheidung weiterhin berücksichtigt.

Experimenteller Wohnungsbau: weniger Regeln

Gebäude, mit denen innovative Bau- und Wohnformen erprobt werden, dürfen ab 1.1.2026 auch dann genehmigt werden, wenn sie nicht alle Bauvorschriften einhalten. So sollen kostengünstigere Bauweisen gefördert werden.

Die Genehmigungsbehörde prüft, ob übergeordnete Schutzziele beachtet werden. Eine Genehmigung kann erteilt werden können, wenn niemand gefährdet wird.

Mobilitätsnachweis ersetzt Stellplatzpflicht

Die Stellplatzpflicht ist in der neuen Bauordnung durch einen Mobilitätsnachweis abgelöst: Dabei werden die Lage, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die örtlichen Verkehrsverhältnisse und der Bedarf der jeweiligen Nutzer individuell berücksichtigt.

Die bisherigen finanziellen Ausgleichszahlungen für rechtlich notwendige, aber nicht zu realisierenden Kfz-Stellplätze entfallen.

Barrierefreie Wohnungen: Aufzug und Balkon

Die neue Bauordnung sorgt für mehr barrierefreie Wohnungen: Ist in Neubauten aufgrund der Höhe ein Aufzug erforderlich, muss künftig jede dritte Wohnung barrierefrei hergestellt werden. Auch der Balkon wird in diesen Wohnungen barrierefrei nutzbar sein.

Wärmepumpe bis E-Ladepunkt genehmigungsfrei

Wärmepumpen, Ladestationen für E-Autos, Solaranlagen an Fassaden kleinerer Gebäude und Balkonkraftwerke kommen ab 2026 ganz ohne Genehmigung aus. Es sind Maßnahmen, die Eigentümer eigenverantwortlich umsetzen können. Dabei ist das geltende Baurecht zu beachten.

Genehmigungsfreistellung und schnelle Verfahren

Mit der Neufassung der HBauO wird eine Genehmigungsfreistellung eingeführt: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser, die im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen und die das Baurecht vollständig einhalten, müssen nur noch "angezeigt" werden. Einen Monat nach Einreichung der Bauvorlagen darf mit dem Bau begonnen werden. Eine Baugenehmigung ist nicht mehr erforderlich.

Liegt das Grundstück im Bereich eines alten Baustufenplans oder im Bereich einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung, werden Wohngebäude weiterhin im vereinfachten Genehmigungsverfahren genehmigt. Das gleiche gilt für große Mehrfamilienhäuser. Hier bleibt die Genehmigungsfrist von zwei Monaten bestehen.

Hamburg setzt Musterbauordnung um

Umgesetzt werden damit auch Änderungen der geplanten BauGB-Novelle. Außerdem entwickelt Hamburg die neue HBauO anhand der Musterbauordnung weiter. So soll etwa für große Gewerbegebäude und Sonderbauten wie Hochhäuser die Pflicht zur Anwendung des Genehmigungsverfahrens mit Konzentrationswirkung aufgehoben werden.

Bauherren von gewerblichen Vorhaben, die Wert auf ein schnelles und schlankes Baugenehmigungsverfahren legen, haben künftig die Möglichkeit, den Bauantrag im "Baugenehmigungsverfahren nach § 64 HBauO", dem neuen Regelverfahren, einzureichen. Die Bauaufsicht prüft nur das Planungsrecht und das Bauordnungsrecht, daneben wenige Fachrechtsbelange wie Baumschutz oder Altlastgefährdung. Eine Baugenehmigung wird innerhalb von drei Monaten erteilt. Sind weitere Genehmigungen erforderlich, holen die Antragsteller diese direkt bei den Fachdienststellen ein. Planer können selbst bestimmen, in welcher Reihenfolge und wann die einzelnen Genehmigungen beantragt werden.

Jedem Bauherrn steht es weiterhin frei, optional das Baugenehmigungsverfahren mit Konzentrationswirkung zu wählen. Der Service: Es wird der Bauaufischt ein Verfahrensmanager zur Seite gestellt, der den gesamten Genehmigungsprozess steuert.

Neuer Onlinedienst für digitale Bauanträge

Am 1.1.2026 wurde in Hamburg der neue Onlinedienst "Digitale Baugenehmigung" scharfgestellt, der auf einer bundesweit genutzten Plattform basiert, die länderübergreifend (weiter)entwickelt wird. Künftig ist das gemeinsame Erstellen des Antrags durch Bauherren, Architekten und Fachplaner möglich. Es kann gleichzeitig an mehreren Anträgen gearbeitet werden. Auch die Kommunikation mit der Bauaufsichtsbehörde und das Nachreichen von Unterlagen erfolgt gebündelt über den Onlinedienst.

Der neue Onlinedienst verwendet die länderübergreifenden Konten "BundID" beziehungsweise "Mein Unternehmenskonto". Für diese Konten ist vor der ersten Nutzung des Onlinedienstes eine einmalige Registrierung notwendig.

Der Weg zur HBauO 2026

Die Eckpunkte für die HBauO-Novelle wurden bereits am 29.10.2024 von der Landesregierung beschlossen, die Bürgerschaft hatte am 27.11.2024 zugestimmt. Danach passte das Amt für Bauordnung und Hochbau der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen die Sonderbauverordnungen an und nahm Änderungen in Fachrechtsgesetzen vor. Die Software zum Bearbeiten von Bauanträgen wurde ebenfalls angepasst und die am Bau Beteiligten informiert und geschult, damit das Gesetz Anfang 2026 in Kraft treten konnte.

Die Regelungen der neuen Hamburgischen Bauordnung gelten für alle Anträge, die ab dem 1.1.2026 eingereicht werden.

Hamburgische Bauordnung (HBauO) -> Hinweise zum Baugenehmigungsverfahren 

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