Energieausweis bei Vermietung und Verkauf: Die Regeln

Zum Energieausweis gibt es nach den Regeländerungen der vergangenen Jahre noch signifikante Informationsdefizite, wie eine aktuelle Umfrage von Techem zeigt. Erfüllen Vermieter die gesetzlich geforderten Ausweispflichten nicht, können empfindliche Bußgelder in Höhe von bis zu 10.000 Euro fällig werden – selbst bei Unwissenheit.

Energieausweis: Vermieter wünschen sich mehr Informationen

Während sich 87 Prozent der Geschäftskunden (gewerbliche Vermieter und Verwalter) gut oder sehr gut informiert zu fühlen, wünschen sind 57 Prozent der privaten Vermieter mehr Informationen darüber, wie oft ein Energieausweis erneuert werden muss (56 Prozent), wann er erforderlich ist (55 Prozent), welche Dokumente für die Erstellung notwendig sind (53 Prozent) und wie sich die gesetzlichen Änderungen auswirken (52 Prozent).

Zudem sind sich Techem zufolge viele Vermieter über die Konsequenzen bei fehlendem Ausweis, die Kosten für die Erstellung oder die verschiedenen Arten von Energieausweisen im Unklaren. "Im Kontext der Energiewende spielt der Energieausweis eine zentrale Rolle", sagte Nicolai Kuß, CSO des Energiedienstleisters. "Er ermöglicht es, den energetischen Zustand einer Immobilie transparent darzustellen und Potenziale für Sanierungen und Energieeffizienzmaßnahmen zu identifizieren." Es falle auf, dass insbesondere über gesetzliche Änderungen, die 2021 in Kraft getreten sind, noch Detailwissen fehle.

Die Umfrage fand im Mai 2025 online statt. Befragt wurden 454 private Vermieter und 79 Geschäftskunden. Im Rahmen der quantitativen Erhebung standen unter anderem der Informationsstand und der Informationsbedarf im Fokus. Die Grundgesamtheiten der beiden Zielgruppen wurden anhand spezifischer Kriterien definiert.

Energieausweis: Das schreibt das GEG vor

Am 1.5.2021 sind verschärfte Regeln für Energieausweise von bestehenden Wohngebäuden in Kraft getreten. Nachweise müssen seither zusätzliche Angaben zur energetischen Bewertung der Immobilien enthalten – dazu gehören auch Angaben zur Höhe der Treibhausgas (CO2)-Emissionen. Relevant werden die Änderungen für Energieausweise, die im Jahr 2011 oder früher ausgestellt worden sind, da die Nachweise nur zehn Jahre lang gültig sind.

Der Ausweis (oder eine Kopie) muss vorgelegt werden, wenn ein beheiztes und dauerhaft genutztes Gebäude neu vermietet, verkauft oder verpachtet wird. Wer seine Wohnung oder sein Haus selbst bewohnt und es nicht verkaufen oder neu vermieten will, braucht keinen neuen Ausweis. Auch bei Nutzflächen von weniger als 50 Quadratmetern wird der Ausweis nicht verlangt. Die neuen Regeln gelten explizit auch für Makler.

Gesetzliche Grundlage ist seit 2020 das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Davor galten die Vorschriften für Energieausweise der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014). Das GEG baut beim Energieausweis auf die Vorschriften der EnEV 2014 auf. In Deutschland sind Energieausweise für Neubauten schon seit 2002 Pflicht. Mit der EnEV 2007 wurden erstmals Bestandsgebäude einbezogen.

Seit dem 1.1.2024 ist gemäß GEG die Ausstellung von Energiebedarfsausweisen ausschließlich nach DIN 18599 verpflichtend. Das schließt eine umfassende Betrachtung der Energieeffizienz einschließlich Anlagentechnik wie Heizung, Lüftung, Warmwasser und Gebäudeautomation ein.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Wer einen Energieausweis beschafft, kann zwischen Verbrauchsausweis (82 GEG) und Bedarfsausweis (§ 81 GEG) wählen. Seit dem 1.5.2021 muss der Verbrauchsausweis mehr Aussagen enthalten, nicht nur wie davor die Verbrauchswerte von Heizung und Warmwasser.

Für Neubauten ist seit dem 1.10.2007 der bedarfsorientierte Energieausweis vorgeschrieben; bei Bestandsgebäuden reicht in vielen Fällen der verbrauchsorientierte Ausweis. Alle Energieausweise sind zehn Jahre gültig.

Ausstellen dürfen das Dokument Gebäudeenergieberater und andere Fachleute (§ 88 GEG).

Bedarfsausweis: Zum Teil Pflicht für Bestandsgebäude

Der Bedarfsausweis ist verpflichtend für Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen und einem Bauantrag, der vor dem 1.11.1977 gestellt wurde. Wurde das Gebäude bereits nach den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut, reicht ein Verbrauchsausweis. Wenn Altbauten modernisiert oder erweitert werden, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Ausnahme: Es handelt sich um Maßnahmen, bei denen maximal zehn Prozent der Fläche modernisiert wurden.

Verbrauchsausweis: Bei Mehrfamilienhäusern aussagekräftig

Wer für die Bestandsimmobilie nur einen Verbrauchsausweis ausstellen lassen muss, hat weniger Aufwand. Es wird der Energiebedarf der Immobilie mit den Ausgaben prognostiziert, die in den vergangenen drei Jahren für Heizung und Warmwasser angefallen sind. Der energetische Zustand der Bausubstanz wird nicht analysiert.

Der Verbrauchsausweis zeigt, wie stark die Vornutzer die Heizung aufgedreht haben und damit, wie viel CO2 tatsächlich ausgestoßen wurde. Darauf weist das Informationsprogramm Zukunft Altbau hin, das vom Umweltministerium Baden-Württemberg gefördert wird.

Vorteil Bedarfsausweis: Da ist mehr Energieeffizienz drin

Im Bedarfsausweis stehen mehr Informationen. Er zeigt den bauphysikalisch berechneten Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Immobilien mit einem Label im grünen Bereich verursachen rund 15 bis 20 Euro weniger Energiekosten pro Quadratmeter und Jahr als schlecht gedämmte Gebäude. Bei einer Wohnung mit 90 Quadratmetern Wohnfläche sind das jährlich zirka 1.500 Euro, heißt es bei Zukunft Altbau.

Energieausweise: Neue Regeln im Überblick

§ 85 GEG enthält in einer Auflistung, welche Angaben in Energieausweisen aufgeführt werden müssen. Was sich 2024 im Energieausweis geändert hat:

CO2-Emissionen im Energieausweis

Die Angabe der CO2-Emissionen im Energieausweis ist verpflichtend für beide Energieausweis-Varianten.

Sanierungsstand und Fälligkeitsdatum

Was bei Bedarfsausweisen schon länger der Fall ist, gilt auch bei Verbrauchsausweisen: Eigentümer müssen die energetische Qualität des Gebäudes detailliert angeben, inklusive inspektionspflichtiger Klimaanlagen. Auch das Fälligkeitsdatum der nächsten Untersuchung muss festgehalten werden.

Eigentümer dürfen Fotos einreichen 

Die Aussteller der Verbrauchsausweise können die Gebäude weiterhin vor Ort prüfen, es reichen aber für die Bewertung Fotos aus, die der Eigentümer zur Verfügung stellt, wenn sie geeignet sind, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen.

Sorgfaltspflicht bei den Angaben

Stellen Eigentümer Daten für den Energieausweis bereit, sind sie für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich. Die Aussteller von Energieausweisen müssen die Informationen sorgfältig prüfen und dürfen sie nur verwenden, wenn kein Zweifel an ihrer Richtigkeit besteht. Eigentümer müssen die bereitgestellten Daten gegebenenfalls ihrerseits überprüfen und eventuell korrigieren.

Makler: Energieausweispflicht und Immobilienanzeige

Die Pflicht, bei der Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf eines Wohngebäudes einen Energieausweis vorzulegen, gilt in Zukunft auch für Immobilienmakler. Bei Missachtung droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

WEG: Hausverwaltung muss Energieausweis beantragen

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Hausverwaltung verpflichtet, den Energieausweis zu beantragen. An den Kosten werden alle Eigentümer beteiligt.

Miete und Kauf: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Die Veröffentlichungspflicht von Energieausweisen gilt für Inserate in Zeitungen und auf kostenpflichtigen Internetseiten. Für die Angaben von Wohngebäuden sind folgende Kenndaten aus dem Energieausweis verpflichtend:

• Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
• der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
• der im Energieausweis genannte Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
• das im Energieausweis genannte Baujahr und
• die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Der Energieausweis muss potenziellen Mietern und Kaufinteressenten bei Besichtigung vorgelegt werden, nicht erst bei der Vertragsverhandlung. Alternativ kann der Ausweis sichtbar ausgehängt werden.

In § 80 Absatz 4 GEG wurde eine neue Pflicht beim Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern eingeführt: Der Käufer muss nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Gespräch mit einer zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person führen, soweit eine solche Beratung als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird.

GEG-Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Alles rund um das Thema Energieausweis

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