Erweiterter Mieterschutz: Reaktionen zu Mietrecht II und GModG

Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen wird, sollen Kostenrisiken beim Betrieb von Heizungen mit fossilen Brennstoffen zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden. Auch bei der Mietrechtsreform strebt die Regierung einen stärkeren Mieterschutz an.

Was die Immobilienbranche zu den Plänen sagt.

Gebäudemodernisierungsgesetz: Sicht von Wohnungseigentümern

Es werde starke Anreize für Vermieter geben, "sich gegen fossile Kostenfallen und für effiziente Wärmepumpen zu entscheiden", sagte Umweltminister Carsten Schneider (SPD) nach der Einigung des Bundeskabinetts auf eine Kostenbremse für Mieter im GModG.

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) warnte davor, dass die geplanten Änderungen private Wohnungseigentümer unter Druck setzen könnten. In der Praxis entstehe indirekt ein Zwang zu kostspieligen Investitionen. Die Beteiligung an den Energiekosten beim Einbau fossiler Heizsysteme belaste Kleinvermieter überproportional.

"Wir befürchten einen Rückzug privater Anbieter – mit spürbaren Folgen für das ohnehin knappe Wohnungsangebot", so WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller, "denn private Vermieter stellen mit 64,4 Prozent des Mietwohnungsbestands einen wesentlichen Teil des Mietwohnungsangebots in Deutschland bereit".

Was ändert sich für Wohnungsunternehmen?

Für die Mehrheit der Wohnungsunternehmen ändert sich mit den geplanten mietrechtlichen Regelungen im Rahmen des Gebäudemodernisierungsgesetzes wenig. "Sie befinden sich seit Jahren auf einem klaren und konsequenten Dekarbonisierungspfad", erklärte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Der Verband spricht sich für den verstärkten Einsatz von Wärmepumpen oder, wo wirtschaftlich tragfähig, von Fernwärme aus.

"Die nun beschlossenen Regelungen betreffen in erster Linie Einzeleigentümer oder kleinere private Vermieter, die weiterhin auf fossile Heizsysteme setzen oder setzen müssen", so Gedaschko. "Positiv mit Blick auf Planungssicherheit ist, dass hier ein Bestandsschutz auch für Neubauten vorgesehen ist, deren Bauanträge bereits vor dem Kabinettsbeschluss gestellt wurden. Ebenso zu begrüßen ist die angekündigte Härtefallregelung und die Berücksichtigung von selbstversorgenden Mietern."

Gleichwohl gibt es laut GdW kritische Fälle: So könne etwa eine Havarie, bei der eine fossil betriebene Heizung kurzfristig ersetzt werden müsse, zu Nachteilen führen, da unmittelbar die neuen Vorgaben greifen – hier solle nachgebessert werden. Ebenso wie bei Hybridlösungen, die durch die Neuregelungen finanziell unattraktiver würden.

IVD zu CO2-Kostenaufteilungsgesetz und Kostenbremse

Aus Sicht des Immobilienverbands Deutschland (IVD) wird die angekündigte Wahlfreiheit im Heizungskeller für Vermieter durch die Reformpläne faktisch wieder einkassiert. "Die so genannte Kostenbremse ist in Wahrheit eine Investitionsbremse und ein nächster politischer Schlag gegen private Vermieter", meinte dazu Präsident Dirk Wohltorf.

Wer Freiheit im Heizungskeller verspreche und Vermieter "am Ende doch wieder durch die Hintertür in Anspruch" nehme, konterkariere den angekündigten Neustart beim sogenannten Heizungsgesetz. "Gerade private Kleinvermieter werden erneut belastet – obwohl sie über das CO2-Kostenaufteilungsgesetz längst an den Heizkosten beteiligt sind", so Wohltorf weiter. "Kostenbremsen senken keine Kosten, sie verschieben Verantwortung und setzen Fehlanreize. Am Ende reguliert der Mieter die Heizung durch sein persönliches Heizverhalten, schlimmstenfalls durchs offene Fenster – und der Vermieter zahlt mit."

Mietrechtsreform 2026: zu realitätsfern?

Mit dem aktuellen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts hat die Bundesregierung unter anderem das Ziel, die Mietpreisbremse wirksamer werden zu lassen. Laut WiE werden damit die Möglichkeiten zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum für private Kleinvermieter eingeschränkt. Besonders kritisch bewertet der Verband die geplante Ausweitung der Schonfristregelung auf ordentliche Kündigungen bei Zahlungsverzug. Das führe zu einer erheblichen Verschiebung des Kostenrisikos zulasten der Vermieter.

Auch der Bundesverband Micro-Living (BML) sieht noch einige Punkte im Gesetzentwurf problematisch. Den Besonderheiten dieser Wohnform müsse Rechnung getragen werden. Besonders die geplanten Änderungen beim möblierten Wohnen sorgen für Unverständnis. "Für vollmöblierte Wohnungen ist eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen – wir richten aber eine Wohnung nicht anhand von möglichen Mieteinnahmen ein, sondern mit realen Anschaffungskosten für die Ausstattung. Daher ist dieser Bezugswert völlig realitätsfern", sagte der Vorsitzende Michael Vogt.

Außerdem verkenne die Befristung der Kurzzeitmietverträge die Lebensrealität der Nutzergruppen und die Anforderungen moderner Bildungs- und Berufsphasen. Ein weiterer Kritikpunkt ist die Beschränkung von Indexmieterhöhungen. "Wer dieses Instrument begrenzt, verschiebt Inflationsrisiken einseitig auf Eigentümer und untergräbt die Finanzierungsfähigkeit neuer Wohnprojekte", so Vogt. Auch der BML rechnet damit, dass sich Investoren aus dem deutschen Markt zurückziehen werden.

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