Indexmieten beim Wohnen deckeln – mit fatalen Folgen?

Indexmieten will sie bei 3,5 Prozent pro Jahr deckeln, bei Kurzzeitvermietung die Regeln verschärfen: "Einen entsprechenden Gesetzentwurf habe ich vor ein paar Tagen in die regierungsinterne Abstimmung gegeben", sagte Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) den "Stuttgarter Nachrichten".

Bei Indexmietverträgen können die Mieten jährlich nach dem Wert des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes erhöht werden. Seit Beginn des russischen Angriffs auf die Ukraine sind diese Mieten laut Hubig rasant gestiegen – sechs bis sieben Prozent oder mehr pro Jahr seien auf ​Dauer kaum zu stemmen. Im Koalitionsvertrag der schwarz-roten Regierungspartner steht dazu wörtlich:

"In angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten bei der Wohnraumvermietung, möblierte und Kurzzeitvermietungen einer erweiterten Regulierung unterworfen."

Hubig hatte bereits zuvor angekündigt, sie wolle nach der Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre auch die Regeln für Indexmietverträge, Kurzzeitmietverträge und möbliertes Wohnen ändern.

Ökonomen für flexiblere Indexmietmodelle

Bundesweit spielen Indexmietverträge nur eine kleine Rolle, wie eine Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt, die Mitte Juni 2025 veröffentlicht wurde. Wer aber in eine Neubauwohnung in einer Großstadt zieht, muss demnach bei knapp jedem fünften Vertrag mit einer Indexmiete rechnen. 

Gerade einmal 2,6 Prozent der deutschen Mieter haben demnach eine Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart. In den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt der Anteil an allen Mietverträgen bei 4,1 Prozent. Erst mit Blick auf Wohngebäude, die ab 2014 gebaut wurden, ergibt sich ein anderes Bild. Hier ist etwa jeder fünfte (19 Prozent) Mietvertrag ein Indexmietvertrag.

"Weil Modernisierungskosten bei Indexmietverträgen nicht auf die Mieter umgelegt werden können, sind diese Mietverträge vor allem bei neueren Gebäuden für Vermieter attraktiv", heißt es beim IW. Für Mieter sind Indexmieten dann vorteilhaft, wenn die Lebenshaltungskosten weniger stark steigen als die Mieten. Das war in den Metropolen in den 2010er Jahren der Fall und sei aktuell wieder zu beobachten.

Das eigentliche Problem am Mietwohnungsmarkt ist dem Institut zufolge die wachsende Kluft zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten. Sie führe zu einem Lock-in-Effekt: Menschen bleiben ungewollt in Wohnungen, die eigentlich nicht mehr zur Lebenssituation passen. Wenn gleichzeitig zu wenig gebaut werde, treffe eine hohe Nachfrage auf ein zu kleines und festgefahrenes Angebot an Wohnungen.

"Insbesondere in den Großstädten ist das ein echtes Problem", so Studienautor und IW-Immobilienökonom Christian Oberst. Würden Mietpreisanpassungen häufiger, dafür aber in kleineren und planbaren Schritten erfolgen, könnte das den Wohnungsmarkt langfristig effizienter machen. Auch flexiblere Modelle der Indexmiete, etwa solche, die sich an Mietpreisindizes statt an der allgemeinen Inflation orientieren, wären hilfreich.

IW-Studie: Methodik

Die Auswertung basiert auf der vierten Welle (2024) des Ariadne-Wärme-und-Wohnen-Panels, an dem seit 2021 jährlich rund 15.000 Haushalte teilnehmen – darunter 5.149 Mieterhaushalte in der ausgewerteten Erhebungswelle. Die Konzeption der Befragung erfolgt durch das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung (RWI), das Potsdam-Institut für Klimafolgenforschung (PIK) und das IW in enger Zusammenarbeit mit dem Meinungsforschungsinstitut Forsa, im Rahmen des vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) geförderten Ariadne-Projekts.

Bundesrat schlägt Mietpreisindex vor

Der Hamburger Senat wollte im November 2022 im Bundesrat durchsetzen, dass Indexmieten auch bei einer stärkeren Verteuerung der Lebenshaltungskosten nur um maximal 3,5 Prozent pro Jahr angehoben werden können: Diese Initiative fand nicht die erforderliche Mehrheit. Eine Initiative aus Bayern, die Mietanstiege durch Indexmieten dämpfen will, befürwortete die Länderkammer hingegen bei derselben Sitzung am 16.12.2022.

Der Bundesrat schlug einen Mietpreisindex vor, der das Preiswachstum bei den Mieten abbildet – Mietspiegelanpassungen sollen unabhängig vom Verbraucherpreisindex möglich sein, um bei hoher Inflation Preissprünge bei den Vergleichsmieten im qualifizierten Mietspiegel zu vermeiden.

Entschließung "Für bezahlbare Mieten auch bei hoher Inflation: Ermöglichung von Mietspiegelanpassungen anhand des Mietpreisindex und Anpassung von Indexmieten"

Umfrage: Regulierung von Indexmieten bremst Wohnungsbau

Eine repräsentative Umfrage von Civey im Auftrag von Heimstaden Deutschland, die am 21.12.2025 veröffentlicht wurde, kommt zu dum Ergebnis, dass die von der Bundesregierung geplante Regulierung von Indexmieten zur Wohnungsbaubremse werden könnte.

Durch die langfristige Wertsicherung und einen Inflationsschutz, den andere Vertragsmodelle nicht bieten, würden Bauprojekte überhaupt erst kalkulier- und realisierbar, heißt es. Rund ein Drittel (38 Prozent) der Befragten gehen davon aus, dass bei Einschränkungen von Indexmieten damit zu rechnen ist, dass noch weniger neue Wohnungen gebaut werden. Weitere 38 Prozent sind bei dem Thema unentschieden. Nur 24 Prozent stimmen der Aussage nicht zu.

Civey hat fvom 18.11. bis 21.11.2025 online 5.000 Deutsche ab 18 Jahren befragt. Die Ergebnisse sind aufgrund von Quotierungen und Gewichtungen repräsentativ unter Berücksichtigung des statistischen Fehlers von 2,5 Prozentpunkten beim jeweiligen Gesamtergebnis.

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