Mietpreisbremse für möbliertes Wohnen: Das soll geregelt werden

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) will die Umgehung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen stoppen. Die geltenden Regeln hätten viele Schlupflöcher, sagte sie den Zeitungen der Mediengruppe Bayern. "Deshalb meinen manche Vermieter, man könne die Mietpreisbremse umgehen, indem man in seine Wohnung zwei Stühle stellt. Wir wollen dieser Masche einen Riegel vorschieben." 

Der Bundestag hat die Mietpreisbremse am 26.6.2025 bis 2029 verlängert. Das Instrument gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Vermieter können aber zusätzlich zur Kaltmiete einen Möblierungszuschlag verlangen. Den müssen sie nicht gesondert im Mietvertrag ausweisen – das kann es für Mieter schwer nachvollziehbar machen.

Möblierte Wohnungen: Was können Vermieter verlangen?

Für möblierte Wohnungen im Bestand (vor dem 1.10.2014 gebaut und erstmalig vermietet) gilt die Mietpreisbremse wie für andere Wohnungen auch. Ausnahmen: Die Wohnung wird nur vorübergehend vermietet oder es wird in der Wohnung nur ein möbliertes Zimmer vermietet – dann können Vermieter die Miethöhe frei festlegen ohne auf den ortsüblichen Wert zu achten.

Hubig sagte, sie wolle besser regeln, was Vermieter für die Möbel verlangen können. "Es macht einfach einen Unterschied, ob Schlafzimmer, Wohnzimmer und Küche so gestaltet sind, dass man da mit einem Koffer einziehen kann, oder ob da nur ein Tisch und zwei Stühle stehen." Ihr selbst seien in Berlin teilmöblierte oder teilgewerblich zu nutzende Wohnungen zu extrem hohen Preisen angeboten worden. Das habe System. Diese Praxis werde man nicht weiter hinnehmen. "Aber: Wenn eine Wohnung zu einem angemessenen Preis real möbliert vermietet wird, dann ist dagegen nichts einzuwenden."

Einen "ganz massiven Missbrauch" sieht auch  Berlins Regierender Bürgermeister Kai Wegner (CDU) beim möblierten Wohnen, um die Mietpreisbremse zu umgehen: "Da stellt man einen Stuhl rein und schwuppdiwupp gilt die Mietpreisbremse nicht mehr", sagte er Ende April 2025 bei einer Veranstaltung in Tempelhof. Im Senat sei darüber gesprochen worden. Und er könne sich hier "sehr, sehr gut" vorstellen, dass das Land Berlin eine Bundesratsinitiative starten wird, um dagegen vorzugehen.

In der Politik wird die Anpassung der Regelung bei möblierten Wohnungen schon seit Jahren diskutiert.

Studie: Kein Regulierungsbedarf am möblierten Wohnungsmarkt

Der ehemalige Justizminister Marco Buschmann (FDP) hatte sich im Juli 2023 gegen die Anwendung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen und kurzzeitigen Mietverträgen ausgesprochen – er sah keinen Regulierungsbedarf.

In einer Studie des Beratungsunternehmens Oxford Economics im Auftrag des Bundesjustizministeriums (BMJ) wurden die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf den Markt untersucht. Die Analyse habe keine Hinweise auf eine systematische Umwandlung von Leerwohnungen in möblierte Mietwohnungen nach der Einführung der Mietpreisbremse geliefert, hieß es aus dem BMJ. Die Studie kommt zu folgenden Ergebnissen:

• Es gibt keine Indizien dafür, dass die Mietpreisbremse zu einer systematischen Umwandlung von Leerwohnungen in möblierte Mietwohnungen geführt hat.
• Die Anwendung der Mietpreisbremse auf möblierte Wohnungen stellt weder außergerichtlich noch gerichtlich ein nennenswertes Streitthema dar.
• Bislang sind nur verhältnismäßig wenige Wohnungssuchende gezwungen, auf den möblierten Wohnungsmarkt auszuweichen, weil sie keine unmöblierte Wohnung finden. Um entsprechenden Ausweichzwängen entgegenzuwirken, empfiehlt die Studie eine Erhöhung des Wohnungsangebots.
• Es gibt in der Praxis gewisse Unsicherheit darüber, wann der mietrechtliche Tatbestand der Vermietung von Wohnungen "zum vorübergehenden Gebrauch" (§ 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB; Ausnahme von der Mietpreisbremse) anwendbar ist.
• Die Einführung der Mietpreisbremse hat nicht generell dazu geführt, dass sich der Möblierungszuschlag für möblierte Wohnungen erhöht hat. Eine moderate Erhöhung ist nur bei möblierten Wohnungen zu beobachten, die mutmaßlich für den vorübergehenden Gebrauch bestimmt sind.
• Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für möblierte Wohnungen ist in der Praxis schwierig. Die Untersuchung empfiehlt insoweit eine Erfassung bei der Erstellung von Mietspiegeln. Eine Pflicht zur Ausweisung des Möblierungszuschlags im Mietvertrag wird hingegen nicht für erforderlich gehalten.
• Vermieter und Mieter haben oft unzureichende Kenntnisse über die geltenden Regeln der Mietpreisbremse.

Rund zwei Drittel der möblierten Wohnungen werden der Untersuchung zufolge von Privatleuten angeboten. Knapp jede zehnte möblierte Wohnung gehört einer Wohnungsgenossenschaft. Bei der Auswertung der Inserate stellten die Autoren auch fest, dass die Fluktuation in den möblierten Wohnungen in den vergangenen Jahren zugenommen hat.

"Es könnte also durchaus sein, dass die Vermieter möblierten Wohnraums auf die Einführung der Mietpreisbremse reagiert haben, indem sie versuchen, nur noch zum vorübergehenden Gebrauch zu vermieten, weil diese Vermietungsform nicht unter die Mietpreisbremse fällt", schreiben die Studienautoren.

Empirische und rechtswissenschaftliche Untersuchung des möblierten Mietwohnungsmarktes – Forschungsvorhaben im Auftrag des Bundesministeriums der Justiz

Bundesrat will Umgehung der Mietpreisbremse erschweren

Der Bundesrat will eine Ergänzung der Mietpreisbremse erreichen und den Mieterschutz bei Kurzzeitvermietung von Wohnraum stärken. Zu diesem Zweck hat die Länderkammer auf Antrag von Bremen und Hamburg im Juli 2023 beschlossen, einen entsprechenden Gesetzentwurf in den Bundestag einzubringen.

Möblierungszuschlag soll geregelt werden

Bei möbliertem Wohnraum besteht derzeit die Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen. Der Möblierungszuschlag, der auf die Nettokaltmiete addiert wird, ist gesetzlich nicht geregelt. Vermieter müssen ihn nicht gesondert ausweisen. Über diesen Weg können dann hohe Mieten verlangt werden.

Um das künftig zu vermeiden, soll der Möblierungszuschlag im BGB explizit geregelt und die zulässige Höhe definiert werden. Vermieter sollen verpflichtet werden, die Nettokaltmiete und den Möblierungszuschlag transparent auszuweisen.

Mehr Mieterschutz bei Kurzzeitverträgen

Bei der Vermietung von Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch gelten zahlreiche Mieterschutzvorschriften nicht. Das hat laut Bundesrat zur Folge, dass die große Nachfrage nach langfristig zu vermietenden Wohnungen einem immer kleiner werdenden Angebot gegenübersteht. Für Wohnraum, der sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet, sollen sich Vermieter nach dem Gesetzesentwurf daher nur noch in Ausnahmekonstellationen auf den Geltungsausschluss von Mieterschutzregelungen berufen können.

Der Gesetzentwurf wurde damals der Bundesregierung zugeleitet. Die hat eine Stellungnahme dazu verfasst, geht aber nicht konkret auf die Regelungsvorschläge ein. Sie verweist auf eigene mietpolitische Vorhaben und einem Forschungsvorhaben zum möblierten Mietwohnungsmarkt. Der alte Bundestag hat dazu nicht mehr entscheiden.

Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (Fassung 26.7.2023)

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