Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) ist gegen die Anwendung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen und kurzzeitigen Mietverträgen – er sieht hier keinen Regulierungsbedarf. Die Länder sind anderer Ansicht. Ein Gesetzentwurf des Bundesrates liegt vor.
Bei den inserierten Mietwohnungen hat der Anteil möblierter Wohnungen deutlich zugenommen. Das geht aus einer Marktanalyse des Beratungsunternehmens Oxford Economics im Auftrag des Bundesjustizministeriums (BMJ) hervor. Waren im Januar 2013 noch zirka 19 Prozent der inserierten Wohnungen möbliert, lag der Anteil im Oktober 2022 den Angaben zufolge bei knapp 27 Prozent. In der Studie wurden auch die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf den Markt untersucht.
Die Untersuchung habe keine Hinweise auf eine systematische Umwandlung von Leerwohnungen in möblierte Mietwohnungen nach der Einführung der Mietpreisbremse geliefert, hieß es aus dem BMJ.
Möblierter Wohnungsmarkt: Auswirkungen der Mietpreisbremse
Der Projekttitel lautet "Empirische und rechtswissenschaftliche Untersuchung des möblierten Mietwohnungsmarktes". Die Untersuchung wurde im Juni 2023 abgeschlossen.
Die Studie kommt unter anderem zu folgenden Ergebnissen:
- Es gibt keine Indizien dafür, dass die Einführung der Mietpreisbremse zu einer systematischen Umwandlung von Leerwohnungen in möblierte Mietwohnungen geführt hat.
- Die Anwendung der Mietpreisbremse auf möblierte Wohnungen stellt weder außergerichtlich noch gerichtlich ein nennenswertes Streitthema dar.
- Bislang sind nur verhältnismäßig wenige Wohnungssuchende gezwungen, auf den möblierten Wohnungsmarkt auszuweichen, weil sie keine unmöblierte Wohnung finden. Um entsprechenden Ausweichzwängen entgegenzuwirken, empfiehlt die Studie eine Erhöhung des Wohnungsangebots.
- Es gibt in der Praxis gewisse Unsicherheit darüber, wann der mietrechtliche Tatbestand der Vermietung von Wohnungen "zum vorübergehenden Gebrauch" (§ 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB; Ausnahme von der Mietpreisbremse) anwendbar ist.
- Die Einführung der Mietpreisbremse hat nicht generell dazu geführt, dass sich der Möblierungszuschlag für möblierte Wohnungen erhöht hat. Eine moderate Erhöhung ist nur bei möblierten Wohnungen zu beobachten, die mutmaßlich für den vorübergehenden Gebrauch bestimmt sind.
- Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für möblierte Wohnungen ist in der Praxis schwierig. Die Untersuchung empfiehlt insoweit eine Erfassung bei der Erstellung von Mietspiegeln. Eine Pflicht zur Ausweisung des Möblierungszuschlags im Mietvertrag wird hingegen nicht für erforderlich gehalten.
- Vermieter und Mieter haben oft unzureichende Kenntnisse über die geltenden Regeln der Mietpreisbremse.
Rund zwei Drittel der möblierten Wohnungen werden der Untersuchung zufolge von Privatleuten angeboten. Knapp jede zehnte möblierte Wohnung gehört einer Wohnungsgenossenschaft.
Bei der Auswertung der Inserate stellten die Autoren auch fest, dass die Fluktuation in den möblierten Wohnungen in den vergangenen Jahren zugenommen hat. "Es könnte also durchaus sein, dass die Vermieter möblierten Wohnraums auf die Einführung der Mietpreisbremse reagiert haben, indem sie versuchen, nur noch zum vorübergehenden Gebrauch zu vermieten, weil diese Vermietungsform nicht unter die Mietpreisbremse fällt", heißt es in der Studie weiter.
Bundesrat will Umgehung der Mietpreisbremse erschweren
Der Bundesrat wiederum will eine Ergänzung der Mietpreisbremse erreichen und den Mieterschutz bei Kurzzeitvermietung von Wohnraum stärken. Zu diesem Zweck hat die Länderkammer auf Antrag von Bremen und Hamburg beschlossen, einen entsprechenden Gesetzentwurf in den Bundestag einzubringen.
Möblierungszuschlag soll geregelt werden
Bei möbliertem Wohnraum besteht derzeit die Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen. Der Möblierungszuschlag, der auf die Nettokaltmiete addiert wird, ist gesetzlich nicht geregelt. Vermieter müssen ihn nicht gesondert ausweisen. Über diesen Weg können dann hohe Mieten verlangt werden.
Um das künftig zu vermeiden, soll der Möblierungszuschlag nach dem Willen des Bundesrates im BGB explizit geregelt und die zulässige Höhe definiert werden. Vermieter sollen verpflichtet werden, die Nettokaltmiete und den Möblierungszuschlag transparent auszuweisen.
Mehr Mieterschutz bei Kurzzeitverträgen
Bei der Vermietung von Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch gelten zahlreiche Mieterschutzvorschriften nicht. Das hat laut Bundesrat zur Folge, dass die große Nachfrage nach langfristig zu vermietenden Wohnungen einem immer kleiner werdenden Angebot gegenübersteht. Für Wohnraum, der sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet, sollen sich Vermieter nach dem Gesetzesentwurf daher nur noch in Ausnahmekonstellationen auf den Geltungsausschluss von Mieterschutzregelungen berufen können.
Mietpreisbremse: Bundestag muss entscheiden
Der Gesetzentwurf wurde der Bundesregierung zugeleitet. Die hat eine Stellungnahme dazu verfasst, geht aber nicht konkret auf die Regelungsvorschläge ein. Sie verweist auf eigene mietpolitische Vorhaben und einem Forschungsvorhaben zum möblierten Mietwohnungsmarkt. Die Dokumente werden dem Bundestag zur Entscheidung vorgelegt.
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