Erbschaftsteuerreform: Folgen für Immobilieneigentümer

Die Erbschaftsteuer in Deutschland steht vor dem größten Umbruch seit einem Jahrzehnt. Das betrifft auch Immobilieneigentümer. Das SPD-Reformkonzept liegt seit dem 13.1.2026 vor, bislang als Diskussionspapier. Die Unionsfraktion lehnt eine Festlegung auf einen Gesetzentwurf vor einer Entscheidung aus Karlsruhe derzeit ab. 

Am Bundesverfassungsgericht (BVerfG) ist seit 2022 ein Verfahren anhängig, in dem geprüft wird, ob die weitreichenden Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes vereinbar sind. Dieses Jahr könnte das Urteil fallen. Eine Einordnung des Immobilienbewerters Heid.

BVerfG prüft Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen

Im Hauptverfahren (1 BvR 804/22) prüft das Bundesverfassungsgericht damit also, ob Unternehmensvermögen gegenüber Privatvermögen unzulässig begünstigt wird. Das Verfahren betrifft Betriebsvermögen.

In Fachkreisen gilt ein Urteil zugunsten der Beschwerde als Auslöser für eine umfassendere Neuordnung der Erbschaftsteuer, mit Folgen auch für Eigentümer von Immobilienvermögen. Karlsruhe hatte die Erbschaftsteuer bereits 2006 und 2014 teilweise für verfassungswidrig erklärt. Beide Entscheidungen führten zu grundlegenden Reformen.

Erbschaftsteuer und Immobilien: Reformpläne der SPD

Kernpunkt des SPD-Konzepts ist ein lebenslanger Gesamtfreibetrag von einer Million Euro pro Erwerber; das heißt, pro Erbe oder beschenkter Person, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad. Vorgesehen sind 900.000 Euro für Übertragungen innerhalb der Familie und weitere 100.000 Euro für Zuwendungen an Dritte.

Die bisherigen persönlichen Freibeträge würden demnach in dieser Form entfallen. Aktuell gelten 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel und 20.000 Euro für entferntere Verwandte und Dritte – jeweils erneut nutzbar nach zehn Jahren. Genau diese Zehnjahresregelung soll mit der Reform wegfallen.

Das selbstgenutzte Wohneigentum soll nach bisherigen SPD-Plänen weiterhin steuerfrei übertragen werden und damit zusätzlich zum Lebensfreibetrag steuerfrei bleiben können.

Auswirkungen der Erbschaftsteuerreform auf Immobilieneigentümer

Auf den ersten Blick wirkt ein Freibetrag von einer Million Euro pro Erwerber großzügiger als die heutigen 400.000 Euro pro Kind und Elternteil. Bei genauerer Betrachtung zeigen sich jedoch nach Aufassung des Immobilienbewerters deutliche Unterschiede, abhängig von Familienkonstellation, Vermögensstruktur und langfristiger Nachfolgeplanung.

Für viele Familien könnte der neue Lebensfreibetrag zunächst eine Entlastung bedeuten. Kinder könnten künftig insgesamt Vermögenswerte von bis zu einer Million Euro steuerfrei erhalten. Auch Übertragungen an Lebensgefährten, entferntere Verwandte oder Freunde würden von aktuell 20.000 auf 100.000 Euro steigen. Nach Angaben der SPD soll der weit überwiegende Teil aller Erbschaften vollständig steuerfrei bleiben.

Deutlich problematischer wäre die Reform für Eigentümer, die Immobilienvermögen über mehrere Jahrzehnte schrittweise übertragen wollen, heißt es bei Heid. Das bewährte Modell, alle zehn Jahre den vollen Freibetrag erneut zu nutzen und über zwei oder drei Jahrzehnte hohe Vermögenswerte steuerfrei zu übertragen, würde durch den einmaligen Lebensfreibetrag beendet.

Immobilienpreise steigen – Freibeträge seit 2009 unverändert

Besonders relevant wird die Reformdebatte nach dieser Einordnung durch die Entwicklung der Immobilienpreise. Die persönlichen Freibeträge sind seit dem Jahr 2009 unverändert. Allein zwischen 2010 und 2022 seien die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen aber um rund 94 Prozent gestiegen, so die Experten. In Ballungsräumen liege der Anstieg teils noch höher.

Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser bundesweit bei rund 2.900 Euro, für Eigentumswohnungen bei rund 3.300 Euro (Angebotspreise laut Immowelt, Stand Mai 2026). Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) erwartet für 2026 einen weiteren Preisanstieg bei selbstgenutzten Wohnimmobilien von rund 3,1 Prozent.

Bewertung von Immobilien durch Finanzamt zu hoch?

Neben den Freibeträgen rückt laut dem Bewertungsunternehmen Heid auch die Bewertung der Immobilien selbst in den Fokus. Durch das Jahressteuergesetz 2022 fallen demnach die steuerlichen Bewertungen mit Wirkung ab 2023 in vielen Fällen höher aus als zuvor – insbesondere dort, wo das Sach- oder Ertragswertverfahren angewendet wird.

"Die Finanzämter arbeiten dabei mit standardisierten Verfahren und typisierten Annahmen, meist ohne Vor-Ort-Besichtigung. Individuelle Faktoren wie Sanierungsstau, bauliche Mängel oder ungünstige Grundrisse bleiben dabei häufig unberücksichtigt", heißt es in der Mitteilung.

Katharina Heid, Geschäftsführerin des gleichnamigen Unternehmens sagt: "Viele Eigentümer sind überrascht, wie hoch die steuerliche Bewertung ihrer Immobilie inzwischen ausfällt." In Verbindung mit den seit 2009 eingefrorenen Freibeträgen führe das dazu, dass auch Erben mittelgroßer Einfamilienhäuser regelmäßig hohe Steuern zahlen müssten.

Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts nach § 198 Bewertungsgesetz bleibe nach Einschätzung vieler Experten deshalb ein wichtiger Hebel: Diese Regelung erlaubt Steuerpflichtigen, gegen die behördliche Wertermittlung einen niedrigeren Marktwert etwa über ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nachzuweisen.

Immobilienbewerter: Vertrauensschutz endet mit dem BVerfG-Urteil

Vor angekündigten Änderungen im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht kam es nach Angaben von Heid in der Vergangenheit wiederholt zu vorgezogenen Vermögensübertragungen, etwa vor der Reform der persönlichen Freibeträge 2009 oder vor den verschärften Bewertungsregeln zum Jahreswechsel 2022/2023. Hintergrund ist regelmäßig die Sorge, bestehende Regelungen könnten kurzfristig ihre Wirkung verlieren.

Frühere Entscheidungen des BVerfG zeigten zudem, dass Übergangsregelungen nicht selbstverständlich sind und steuerliche Vorteile unter Umständen schneller entfallen können als erwartet. "Ob das Bundesverfassungsgericht erneut Übergangsfristen vorsieht oder einzelne Regelungen sofort außer Kraft setzt, lässt sich derzeit nicht abschätzen", so Geschäftsführerin Heid. Eigentümer mit konkreten Übertragungsplänen sollten Vermögens- und Bewertungsgrundlagen frühzeitig prüfen und dokumentieren.

Bis ein konkreter Gesetzentwurf der Bundesregierung vorliegt und parlamentarisch verabschiedet wird, dürften nach Einschätzung von Steuerrechtlern mindestens zwölf bis achtzehn Monate vergehen.

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