Neue Nutzung für leerstehende Büros

Herr Dr. Vollmayr, 40 Prozent des insgesamt knapp 12.000 Einheiten umfassenden Limehome-Portfolios stammen aus der Umwandlung von Gewerbeflächen. Wie hoch ist daran der Anteil ehemaliger Büroflächen?

Josef Vollmayr: Mehr als die Hälfte der Umnutzungen kommt aus dem Office-Bereich. Büros sind also die wichtigste Assetklasse, wenn es um Conversion geht.

Werden Sie momentan eigentlich überrollt von Angeboten von Büroimmobilien-Eigentümern?

Ja. Über das letzte Jahr haben wir allein in Berlin fast eine halbe Million Quadratmeter Büroflächen angeboten bekommen. Das hängt damit zusammen, dass der Umbau von Büroflächen zu Limehome-Apartments deutlich einfacher und weniger risikoreich ist als die Umwandlung in ein Full-Service-Hotel. Wir brauchen keine Lobby und weniger Nebenflächen, und wir können flexibler planen.

Umnutzung von Büros: Serviced-Apartment besser als Hotel?

Ein Motel-One-Zimmer ist immer gleich; das wird mit gewissen Raumtiefen dann schnell schwierig. Wir hingegen können mit unterschiedlichen Zimmerkategorien spielen, die vom 16 Quadratmeter großen Zimmer bis zum 60 Quadratmeter großen Zwei-Raum-Apartment reichen. Dadurch wird die Conversion einfacher und günstiger, und wir erreichen eine höhere Flächeneffizienz, sodass sich die Maßnahme für den Office-Eigentümer lohnt.

Office-Eigentümer lohnt. Welche baulichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit aus einem Bürogebäude Serviced Apartments werden können?

Ein Gebäude mit 20 Meter Tiefe und nur einer Fensterfläche geht auch für uns nicht. Ansonsten ist vieles möglich. Am Ende ist es eine Kostenfrage. Bei einem kubischen Layout ist die Umwandlung deutlich effizienter als bei komplexeren Flächen.

Umnutzung von leerstehenden Büroflächen: Kosten und Risiken

Wie teuer ist eine solche Umnutzung?

Das ist sehr unterschiedlich. Wenn man die Wände kaum anfassen muss, kann man sehr kostengünstig – für etwa 800 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter – konvertieren. Die Kosten können aber auch bis zu rund 3.500 Euro pro Quadratmeter betragen. Manchmal kommt es aber auch dann zu einem Vertrag, weil sich die Eigentümer eine Wertsteigerung versprechen, wenn sie aus einem reinen Büroobjekt eine gemischt genutzte Immobilie machen. Bezahlt werden die Umbaukosten in der Regel vom Eigentümer; wir kümmern uns um das Mobiliar.

Wie hoch ist die Miete, die Sie zahlen, im Vergleich zu Büromieten?

Rein ökonomisch müssen wir höhere Mieten zahlen, weil der Umbau teuer ist. Wir brauchen deutlich mehr Nasszellen, als in Büros erforderlich sind, und eine Nasszelle kostet 10.000 bis 12.000 Euro. Über unser ganzes Portfolio ist die Miete deshalb schätzungsweise zehn bis 20 Prozent höher, als wenn die Flächen als Büros vermietet wären.

Hinzu kommen aber noch weitere Faktoren: Eigentümer haben im Office-Bereich ein großes Leerstandsrisiko und müssen weiter investieren, sobald die erste Vermietung, die oft nur über fünf Jahre geht, abgelaufen ist. Die Verträge mit Limehome laufen in der Regel hingegen über 15 bis 20 Jahre. In einigen Städten sind wir deshalb auch mit Mieten, die sehr nahe an Office-Mieten liegen, konkurrenzfähig.

Dieses Interview ist Teil des Beitrags "Schlafen statt arbeiten" in der aktuellen Ausgabe 01/26 der "Immobilienwirtschaft".