Verkürzte Nutzungsdauer, höhere jährliche Abschreibung

Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer hinweg als Werbungskosten geltend machen – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommenssteuergesetz (EstG). Wohnimmobilien wären so regelmäßig nach 50 Jahren vollständig abgeschrieben. Bei jedem Eigentümerwechsel werden die Abschreibungshöhe und die Abschreibungsdauer neu ermittelt.

In vielen Fällen können Vermieter ihre Immobilie in einem deutlich kürzeren Zeitraum abschreiben und jährlich höhere Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen, wenn sie eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen.

Kürzere Restnutzungsdauer: Die Voraussetzungen

Voraussetzungen im Überblick:

• Nachweis: Ein Sachverständigengutachten muss belegen, dass das Gebäude wegen baulicher Mängel, intensiver Nutzung oder anderer Gründe eine kürzere Restnutzungsdauer hat. Die Kosten für das Restnutzungsgutachten selbst sind steuerlich absetzbar.
• Begründung: Besondere Umstände können sein, dass zeitnah ein Abriss beacbsichtigt ist, dass eine hohe Abnutzung durch eine intensive gewerbliche Nutzung oder bautechnische Mängel und Schäden am Gebäude vorliegen.
• Zustimmung: Der Antrag auf Verkürzung der Nutzungsdauer muss beim Finanzamt gestellt werden. Ohne Genehmigung bleibt die reguläre AfA-Dauer bestehen.

Mit einer verkürzten Nutzungsdauer können höhere jährliche Abschreibungen geltend gemacht werden.

Kürzere wirtschaftliche Abnutzung

Die technische Nutzungsdauer richtet sich nach dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Eine – im Vergleich zum technischen Verschleiß kürzere – wirtschaftliche Abnutzung kommt nur in Betracht, wenn das Wirtschaftsgut vor Ablauf der technischen Nutzungsmöglichkeit objektiv wirtschaftlich verbraucht ist. Das Finanzgericht München lehnte die Klage einer Offenen Handelsgesellschaft (OHG) ab, die zwei ältere Gebäude gekauft und langfristig als Unterkunft für Asylbewerber vermietet hatte.

Das Gericht stellte außerdem klar: Die Feststellungslast für eine kürzere Nutzungsdauer trägt der Steuerpflichtige. "Er kann sich jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen. Bei einem Unterkunftsgebäude für Asylbewerber spricht gegen eine kürzere Nutzungsdauer, wenn nach Ablauf des Zeitmietvertrags eine weitere Nutzung des Objekts möglich sein könnte", kommentierte Finanzwirt Rüdiger Happe für Haufe Online das Urteil. 

(FG München, Urteil v. 10.4.2025, 10 K 1531/21)

Modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer

Das Finanzgericht Köln stellte klar, dass eine modellhaft ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von vermieteten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann. "Konkret geht es um das in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankerte Schema zur Bestimmung der Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden", erklärt David Glasenapp, Geschäftsführer der Gutachterplattform Nutzungsdauer.com. "Die meisten Vermieter zahlen mehr Steuern als sie müssten."

Jeder Vermieter, der eine mehr als 30 Jahre alte Bestandsimmobilie zur Erzielung von Einkünften habe, sollte die tatsächliche Nutzungsdauer überprüfen. Oftmals könne der Abschreibungszeitraum signifikant verkürzt und nicht unerhebliche steuerliche Vorteile geltend gemacht werden. Manche Vermieter verschenken laut Glasenapp zwischen 2.500 und 5.000 Euro pro Jahr.

Grundsätzlich räumt die Bestimmung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein, ob er sich mit dem typisierten AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG – also 50 Jahre bei Gebäuden ab Baujahr 1925 – zufrieden gibt oder über ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer geltend macht.

(FG Köln, Urteil v. 22.3.2022, 6 K 923/20)

AfA-Satz bei tatsächlich kürzerer Nutzungsdauer

Die durch Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien kann als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten, hatte zuvor das Finanzgericht Münster entschieden. Diese Rechtsprechung lässt auch Online-Gutachten und solche Gutachten zu, die sich ausnahmslos auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränken.

Grundsätzlich sei ein Gebäude zwar nach festen AfA-Sätzen (hier zwei Prozent pro Jahr) abzuschreiben, so das Gericht, bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als 50 Jahre könne aber nach Wahl der steuerpflichtigen Person von höheren Sätzen ausgegangen werden. Das FG Münster folgte damit dem Bundesfinanzhof (BFH, Urteil v. 28.7.2021 – IX R 25/19): Es kann sich "jeder Darlegungsmethode bedient werden, die im Einzelfall geeignet erscheint." Bis dahin verlangten Finanzämter teilweise die Vorlage eines kostspieligen Bausubstanzgutachtens.

Experte Glasenapp meinte: Das Urteil des FG Köln bestätige die BFH-Entscheidung aber nicht nur, sondern erleichtere die Verkürzung noch einmal enorm – denn: Die durch Privatgutachten vorgelegte Nutzungsdauer könne nur dann verworfen werden, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liege. Selbst, wenn im Finanzgerichtsverfahren ein vom Gericht bestellter Gutachter zu einem anderen Ergebnis käme, müssten die Ergebnisse erheblich divergieren, um verworfen werden zu können.

(FG Münster Urteil v. 17.1.2022, 1 K 1741/18 E)

Fachliche Qualifikation des Sachverständigen

Mit einem jüngeren Entscheidung von April 2025 hat das Finanzgericht Münster erneut die Rechte von Immobilieneigentümern bei der Geltendmachung einer verkürzten Abschreibung gestärkt. Darauf weist der Immobilienbewerter Sprengnetter hin. Das Urteil bestätigt die neuere BFH-Rechtsprechung (Urteil v. 23.1.2024, IX R 14/23). Der Nachweis kann auch durch ein Sachverständigengutachten erbracht werden, in dem die Restnutzungsdauer modellhaft ermittelt wird. Dabei ist die Abstellung auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer als Nachweis ausreichend.

Sprengnetter rät Immobilieneigentümern bei der Sachverständigenauswahl vorsichtig zu handeln, da es sich bei der Entscheidung um ein Einzelfall handelt – es bleibe abzuwarten, ob sich die liberale Sichtweise durchsetzt oder ob der BFH möglicherweise strengere Anforderungen an die Sachverständigenqualifikation stellen wird.

(FG Münster, Urteil v. 2.4.2025, 14 K 654/23 E)

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