Kürzere Gebäudenutzungsdauer bei gewerblich vermieteten Gebäuden

Das FG München stellte außerdem klar: Die Feststellungslast für eine kürzere Nutzungsdauer trägt der Steuerpflichtige. Er kann sich jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen. Bei einem Unterkunftsgebäude für Asylbewerber spricht gegen eine kürzere Nutzungsdauer, wenn nach Ablauf des Zeitmietvertrags eine weitere Nutzung des Objekts möglich sein könnte.

Vermietung von Gebäuden

Folgender Fall wurde verhandelt: Klägerin ist eine oHG, die zwei ältere Gebäude erworben und langfristig als Unterkunft für Asylbewerber vermietet hatte. Im Rahmen einer Betriebsprüfung stellte der Prüfer fest, dass die Gebäude-AfA mit 10 % jährlich angesetzt worden war, ohne dass entsprechende Nachweise vorlagen. Im Rahmen des Einspruchsverfahrens gegen die entsprechenden Bescheide legte die Klägerin eine gutachterliche Stellungnahme eines Sachverständigen vor, in der die Restnutzungsdauer auf 10 Jahre geschätzt wurde. Die Einsprüche hatten jedoch keinen Erfolg.

Nutzungsdauer der Gebäude

Mit der Klage wurde vorgetragen, dass die Mietverträge fest auf die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen worden seien. Nach der Begründung des Gutachtens sei davon auszugehen, dass die Nutzungsdauer nicht länger als 10 Jahre betragen könne.

Gutachten eines Sachverständigen

Auf Beschluss des Gerichts wurde ein Sachverständigengutachten eingeholt. Dieses stellte unter anderem fest: Die wirtschaftliche Nutzungsdauer beträgt aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses mindestens 10 Jahre. Sie hängt ausschließlich davon ab, wie lange eine Nachfrage als Unterkunftsgebäude für Asylbewerber besteht. Eine anderweitige wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit kann für die Immobilie ausgeschlossen werden. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Nachfrage über die 10-jährige Mindestvertragslaufzeit des bestehenden Mietvertrags hinausgeht.

Es sei für einen Immobiliensachverständigen jedoch nicht möglich, einen Zeitraum zu schätzen oder sogar exakt zu bestimmen, indem mit einer Nachfrage zur Anmietung bzw. Nutzung der Immobilie für die Verwendung als Unterkunftsgebäude für Asylbewerber bestehen wird. Es sei aber mit Sicherheit möglich, zumindest über die typisierte Nutzungsdauer eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Gebäudebestands aufrecht zu erhalten. Für einen Teil der Gebäude ist nach den Feststellungen des Gutachters eine Nutzung als Hotelbetrieb möglich.

Bestimmung der Nutzungsdauer

Das FG wies die Klage ab. Die zu schätzende Nutzungsdauer werde bestimmt durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen könne. Auszugehen sei von der technischen Nutzungsdauer, also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist, könne sich der Steuerpflichtige hierauf berufen.

Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer

Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer könne mit jeder Darlegungsmethode erfolgen, ein Bausubstanzgutachten sei dabei nicht unbedingt erforderlich. Es reiche, wenn die Nutzungsdauer anhand der Darlegungen des Steuerpflichtigen mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann. Die Feststellungslast trage der Steuerpflichtige.

Nach diesen Grundsätzen sei im Streitfall eine kürzere Nutzungsdauer als 50 Jahre nicht mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit anzunehmen. Dabei folgte das Gericht den Feststellungen des gerichtlich bestellten Gutachters. Dieser habe festgestellt, dass es ihm nicht möglich sei zu beurteilen, ob vor Ablauf der typisierten Nutzungsdauer die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung endgültig entfallen wird. Die Unaufklärbarkeit der künftigen Entwicklung der Nutzungsmöglichkeiten gehe zu Lasten der Klägerin.

Dagegen wenden die Kläger unter anderem ein, dass die Führung des Hotelbetriebs aus zeitlichen Gründen und wegen der Tätigkeitsqualifikationen nicht übernommen werden könnte, dass eine Investition zum Umbau die finanziellen Möglichkeiten der Gesellschaft sprengen würde und dass das Investitionsrisiko außergewöhnlich hoch sei.

FG München, Urteil v. 10.4.2025, 10 K 1531/21