Die neue Grundsteuer sorgt für Ärger, noch bevor sie 2025 erstmals erhoben wird: Die ersten Vorab-Bescheide zu Feststellungserklärungen sind da; und so manche Angabe ist falsch. Viele Eigentümer liebäugeln mit Einspruch. Ein prüfender Blick – auch auf eigene Fehler – lohnt sich.
Ende Januar 2023 endete die verlängerte Frist für die neue Grundsteuererklärung in den meisten Bundesländern – nur Bayern hat Zeit bis Ende April. Im Zuge der Grundsteuerreform hat die Finanzverwaltung bereits die ersten Bescheide an Immobilieneigentümer verschickt. Viele davon sind fehlerfrei. Das zeige, dass die Software der Finanzämter für die Grundsteuererklärung offenbar funktioniere, sagt der Bund der Steuerzahler und rät trotzdem dazu, erhaltene Bescheide genau zu prüfen, um bei Bedarf rechtzeitig Einspruch einlegen zu können.
Dieser muss spätestens vier Wochen ab Zugang des Bescheids schriftlich beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden. Darin sollten angeben werden, welche Daten im Bescheid nicht korrekt sind, etwa weil sie falsch ausgefüllt wurden. Laut Steuerzahlerbund sind das die häufigsten Fehler, die Eigentümer machen:
- Selbst bei Gebäuden, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, machen Eigentümer oft Angaben zur Nutzfläche, obwohl nur die Wohnfläche anzugeben ist. Die Berechnung dieser Fläche richte sich nach der Wohnflächenverordnung. Demnach seien Zubehörräume wie zum Beispiel Kellerräume, Waschküchen und Heizungsräume außer Acht zu lassen.
- Eine weitere Besonderheit betrifft Dachschrägen: Laut Wohnflächenverordnung werden Flächen unter Dachschrägen nur dann zu 100 Prozent zur Wohnfläche gerechnet, wenn die Raumhöhe mehr als zwei Meter beträgt. Liegt die Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern, werden nur 50 Prozent der Fläche berücksichtigt. Unter einem Meter Höhe wird die Fläche überhaupt nicht der Wohnfläche zugerechnet.
- Bei Streuobstwiesen, Wiesen- und Waldflurstücken ist besonders zu prüfen, ob sie zur Grundsteuer A (agrarisch) für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft oder zur Grundsteuer B (baulich) für Grundstücke des Grundvermögens gehören. Die in den meisten Fällen günstigere Grundsteuer A ist zwar Land- und Forstwirtschaft vorbehalten, aber auch Privatleute können mit ihren Schrebergärten zum Beispiel dieser Besteuerung unterliegen. Die bisherige Zuordnung sollte sich trotz der Grundsteuerreform nicht verändern.
Grundsteuerreform: Der Weg zum Ziel – ein Überblick
Im Zuge der Grundsteuerreform mussten Immobilieneigentümer bis Ende Januar 2023 eine Art "zweite" Steuererklärung abgeben. Die Frist war verlängert worden. Ursprünglich war vier Monate Zeit: vom 1.7.2022 bis zum 31.10.2022. Der Bund der Steuerzahler hatte den Zeitaufschub gefordert.
Eine weitere Verlängerung soll es nicht geben. Die Kommunen brauchen zur Festlegung der neuen Grundsteuer bis Mitte 2024 die Daten vom Fiskus. Bei Nichtabgabe droht ein Zwangsgeld. Zudem kann das Finanzamt die Daten schätzen und einen Verspätungszuschlag festsetzen. Nur Bayern hat im Alleingang die Frist für die Abgabe der Feststellungserklärung für die neue Grundsteuer bis Ende April 2023 verlängert.
Neue Grundsteuererklärung: Wer ist verpflichtet?
Die Erklärungen müssen dem Finanzamt – mit wenigen Ausnahmen – online über die Steuerplattform Elster übermittelt werden. Die Freischaltung kann bis zu zwei Wochen dauern. Verpflichtet zur Abgabe der Steuererklärung sind:
- Eigentümer eines Grundstücks;
- Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft;
- bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümer des Grundstücks (Erbbauverpflichtete);
- Bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Eigentümer von Grund und Boden unter Mitwirkung der Eigentümer des Gebäudes;
- Bei Eigentumswohnungen sind die einzelnen Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter.
Zu den Angaben: Datenchaos muss nicht sein
Welche Daten in der Erklärung abgegeben werden müssen, hängt vom Bundesland ab. Dem sogenannten Bundesmodell, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, haben sich Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. "Die übrigen Bundesländer haben eigene abweichende Gesetze erlassen, bei denen teilweise der Wert des Grundstücks nicht maßgeblich ist", erklärt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim Immobilienverband IVD.
Wenn das Grundstück in einem der Bundesländer liegt, in dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, kommt es laut IVD darauf an, ob der Wert im Sachwert- oder im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist:
- Im Ertragswertverfahren werden Ein- und Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke bewertet. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen. Zunächst sind der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks anzugeben. Merkmale des einzelnen Grundstücks bleiben unberücksichtigt. Gemarkung und Flurstück müssen angegeben werden. Der Ertragswert des Gebäudes wird laut IVD nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte.
- Im Sachwertverfahren werden Grundstücke bewertet, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Auch hier müssen Grundstücksgröße und Bodenrichtwert angegeben werden. Zusätzlich sind Gebäudeart, Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer etwaigen Kernsanierung anzugeben. Außerdem wird die sogenannte Bruttogrundfläche benötigt.
IVD-Fachartikel "Die Steuererklärungen für die neue Grundsteuer" (PDF)
Bei Grundstücken in den Bundesländern, die das Bundesmodell nicht übernommen haben, gelten die jeweiligen Landesgesetze.
Grundsteuer-Regelungen in Bundesländern mit eigenen Gesetzen
Neue Grundsteuer: Wo es Hilfe gibt
Die Finanzämter verlangen Angaben zum Grundstück und zum Gebäude – also Flurnummer, amtliche Fläche, Gemarkungsnummer, aber auch Wohnfläche und Bodenrichtwert und je nach Bundesland mehr oder weniger Informationen. Hauptfeststellungszeitpunkt für alle Angaben ist der 1.1.2022 – was danach verändert wurde, muss nicht berücksichtigt werden.
Die Feststellungserklärung wird Grundlage der künftigen Steuerberechnung sein. Die Finanzämter ermitteln aus den eingereichten Daten den sogenannten Grundsteuerwert.
Hilfe können sich Eigentümer unter anderem bei Steuerberatern oder Branchenverbänden holen. Und die Bundesländer stellen für private Eigentümer von Grundbesitz Ausfüll- beziehungsweise Klickanleitungen zur Feststellungserklärung im Rahmen der Grundsteuerreform zur Verfügung.
Anleitungen der Bundesländer zur Grundsteuer-Feststellungserklärung
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Grundsteuerreform: Der Hintergrund
Am 1.1.2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Beschlossen wurde die Reform vor mehr als zwei Jahren, nachdem das Bundesverfassungsgericht eine Neuregelung gefordert hatte. Bisher berechnen die Finanzbehörden den Wert einer Immobilie auf Grundlage völlig veralteter Daten. Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden.
Der Grundsteuerwert ist allerdings nur eine Komponente bei der Berechnung der Grundsteuer. Wie viel Steuer am Ende fällig wird, erfahren die Eigentümer erst 2025, denn die Städte und Gemeinden dürfen ihre Hebesätze anpassen. Die Kommunen sind zwar angehalten, ihre Einnahmen in etwa auf dem gleichen Niveau zu belassen wie bisher, verpflichtet sind sie dazu jedoch nicht.
Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen – sie machte vor der Coronakrise etwa 15 Prozent der Steuereinnahmen aus. Vermieter können sie bislang über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Bei den meisten Wohnungseigentümern geht es um einige Hundert Euro pro Jahr, bei Eigentümern von Mietshäusern dagegen oft um vierstellige Beträge.
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