Grundsteuerreform: Die Bundesländer und ihre Modelle

Hessen hat sich dafür entschieden, im Zuge der Grundsteuerreform ein eigenes Gesetz zu verabschieden. Die schwarz-grüne Regierung hat bislang aber noch nichts vorgelegt. Ein Entwurf der FDP-Fraktion für ein reines "Flächenmodell" ist bei seiner Beratung im Landtag auf wenig Gegenliebe gestoßen.

Hessen hatte früh erklärt, von der Öffnungsklausel Gebrauch machen zu wollen. Vor etwa einem Jahr kündigte Finanzminister Michael Boddenberg (CDU) ein "Flächen-Faktor-Modell" an, bei dem neben der Größe des Grundstücks und der Wohnfläche auch die Lage berücksichtigt wird. Die derzeitige schwarz-grüne Landesregierung muss aber noch liefern. Passiert ist bislang nichts.

Aus der Opposition hat die hessische FDP-Fraktion am 29.4.2021 einen Gesetzentwurf für ein reines Flächenmodell zur ersten Lesung in den Landtag eingebracht. Dafür gab es viel Gegenwind. Die Abgabe alleine anhand der Grundstücksfläche zu bemessen, gehe zulasten der Gerechtigkeit, sagte die CDU-Abgeordnete Lena Arnoldt bei der Beratung am Donnerstagabend. Auch von den Linken kam Kritik, der FDP-Vorschlag befeuere die soziale Ungleichheit. Es mache einen Unterschied, ob auf einem Grundstück eine Villa oder eine Hütte stehe, sagte Fraktionsvize Jan Schalausk.

Niedersachsen – es zählen Fläche und Lage

In Niedersachsen haben die Regierungsparteien CDU und SPD am 13.4.2021 den Gesetzentwurf von Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU) für ein Flächen-Lage-Modell endgültig abgesegnet. Die Grundsteuer soll im Land künftig "anhand der Fläche, ergänzt um wertbildende innerkommunale Lagefaktoren" berechnet werden. Im Sommer 2021 soll das Gesetz beschlossen werden.

"Wir haben eine eigene, einfache und gerechte Grundsteuer entwickelt", sagte Hilbers bei Vorstellung des von ihm ausgearbeiteten Sondermodells. Der Vorteil gegenüber dem Bundesmodell aus der Feder von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) sei der geringe Aufwand für Immobilieneigentümer und Verwaltung. Anders als beim Bundesmodell müsse in Niedersachsen künftig auch nur einmal eine Steuererklärung abgegeben werden.

Als "Bonbon" für Eigentümer kündigte Finanzminister Hilbers noch einen "Grundsteuer-Viewer" für Haus- und Grundstückseigentümer an – eine Kartendarstellung im Internet, die Flächen und Faktoren transparent machen soll.

Grundsteuer nach Fläche und Wohnlage auch in Hamburg

Der Hamburger Senat hatte sich bereits am 16.3.2021 für eine eigene Berechnung der Grundsteuer entschieden, bei der neben der Fläche des Grundstücks und der genutzten Fläche der Gebäude auch die Wohnlage der Immobilie berücksichtigt werden sollen. Der Gesetzentwurf wurde zur weiteren Beratung an die Bürgerschaft weitergeleitet. "Wohnlagenmodell" deshalb, weil in Hamburg gerade die Bodenwerte in die Höhe schießen.

Zur Berechnung der Lage will sich der Senat am Mietspiegel orientieren, der die Grundstücke in "normale" und "gute" Wohnlagen einteilt. Bodenspekulation will das federführende Finanzministerium mit der "Grundsteuer C" verhindern: Für brachliegende Grundstücke, für die eine Baugenehmigung vorliegt, könnte also künftig ein höherer Hebesatz berechnet werden. Die Grundstücksfläche soll unabhängig von der Nutzung mit 0,02 Euro und die Gebäudefläche mit 0,40 Euro je Quadratmeter bewertet werden. Der Plan ist außerdem, Wohnanlagen steuerlich zu begünstigen. Rabatt gibt es auch für Sozialwohnungen und denkmalgeschützte Häuser.

Baden-Württemberg: Brachflächen werden durch "modifiziertes Bodenwertmodell" höher besteuert

Als erstes Bundesland hatte Baden-Württemberg am 4.11.2020 im Zuge der Grundsteuerreform ein eigenes Gesetz verabschiedet. Grundlage für die Neuberechnung der Grundsteuer sollen die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert sein. Eigentümer von Wohngebäuden würden mit dem sogenannten "modifizierten Bodenwertmodell" weniger belastet, Brachflächen in Wohngebieten hingegen höher besteuert werden, hieß es.

Eine Musterklage gegen die Neuregelung, die am 25.3.2021 beim baden-württembergischen Verfassungsgerichtshof eingereicht worden war, wurde am 3.5.2021 als unzulässig zurückgewiesen. Der Beschluss sei unanfechtbar, sagte eine Sprecherin. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Einfamilienhauses. Sie empfinde dieses Modell als ungerecht, weil man gleich viel bezahlen müsse, egal, ob auf dem  Grundstück ein kleines Haus, eine Villa oder ein Hochhaus stehe, sagte die Frau nach Angaben des Steuerzahlerbundes, der die Klage unterstützte.

Das Gericht sah die Frau durch das angegriffene Landesgrundsteuergesetz nicht unmittelbar betroffen. Individuelle Steuerbescheide seien ja noch gar nicht ergangen. Bis 2025 werde noch das alte Grundsteuergesetz angewendet, erst im Anschluss sei die Landesregelung wirksam. Die Klägerin habe überdies den Rechtsweg nicht ausgeschöpft. In eine inhaltliche Prüfung stieg der Verfassungsgerichtshof nicht ein.

Bayern: "Erfinderin" der Öffnungsklausel will reine Flächen-Grundsteuer

Bayern entschied sich – wie von Anfang an angekündigt – für ein eigenes "reines" Flächenmodell. Der Gesetzentwurf wurde vom Kabinett am 6.12.2020 beschlossen. Thema war auch hier die sogenannte Grundsteuer C, die es Kommunen erlaubt, einen erhöhten Grundsteuerhebesatz für brachliegende, aber baureife Grundstücke zu erheben: Diese ist angeblich vom Tisch.

Nach dem bayerischen Konzept wird die Höhe der Grundsteuer künftig nach Grundstücksfläche (vier Cent pro Quadratmeter) und Gebäudefläche (50 Cent pro Quadratmeter), der Nutzung und dem von den Kommunen festgesetzten Hebesatz berechnet – also unabhängig vom Wert des Grundstücks und der Immobilie. Abschlagmöglichkeiten sind in Bayern unter anderem für besonders große Grundstücke, Denkmäler und den sozialen Wohnungsbau vorgesehen.

Bayern hatte im Bundesgesetz zur Grundsteuerreform, das Ende 2019 verabschiedet worden ist, die sogenannte Öffnungsklausel durchgesetzt, die es überhaupt erst möglich macht, dass die Länder vom Bundesmodell abweichen können. Die Immobilienbranche bevorzugt das bayerische Modell, weil es als einfacher und "bürokratieärmer" gilt – denn viele Daten liegen bereits anderen Behörden vor, etwa den Liegenschafts-, Grundbuch- und Bauämtern.

Sachsen: Grundsteuer-Modell nach Nutzungsart

Auch Sachsen wird bei der Berechnung der Grundsteuer ein eigenes Modell anwenden. Das Reformgesetz hat den Landtag am 3.2.2021 passiert. Künftig soll zwischen den Nutzungsarten "Wohnen", "Gewerbe" und "unbebaut" unterschieden werden: Für unbebaute Grundstücke und Wohngrundstücke soll die Steuermesszahl bei 0,36 Promille liegen, für Geschäftsgrundstücke bei 0,72 Promille. Ziel des Gesetzes ist nach der Mitteilung der Sächsischen Landesregierung unter anderem, dass die Mehrbelastung des Wohnens verhindert wird.

Meckenburg-Vorpommern setzt auf Scholz'sche Grundsteuer

In Mecklenburg-Vorpommern hat sich am 13 4.2021 das Kabinett auf das Scholz'sche Modell geeinigt. Die Entscheidung sei in Abstimmung mit der kommunalen Ebene getroffen worden, für die die Grundsteuer eine der wichtigsten Steuereinnahmen sei, erklärte Finanzminister Reinhard Meyer (SPD). Das Bundesmodell sei mit seiner wertabhängigen Komponente am gerechtesten.

Das Saarland will das Bundesmodell zwar weitgehend übernehmen, aber trotzdem von der Öffnungklausel Gebrauch gemachen: So soll bei der Besteuerung des Grundvermögens im Bereich der Steuermesszahlen eine Differenzierung nach Grundstücksarten vorgenommen werden. "Mit landesspezifischen Messzahlen können wir auf die Gegebenheiten vor Ort reagieren", sagte der saarländische Finanzminister Peter Strobel (CDU) im Dezember 2020.

Bis auf Nordrhein-Westfalen (NRW) haben nun alle 16 Bundesländer zumindest einmal ihren weiteren Weg in irgendeiner Form festgelegt. In NRW machen jetzt die Kommunen Druck – sie fürchten um ihre Einnahmen, wenn das Bundesland nicht rechtzeitig in die Puschen kommt.

Bundesmodell oder Öffnungsklausel: Bis auf NRW haben alle Länder einen Weg gewählt

Die Grundsteuer-Novelle soll 2025 in Kraft treten. Die Länder haben die Wahl: Bundesmodell oder Sonderweg. Für die Neuberechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell muss nichts weiter getan werden. Wer den Sonderweg gehen will, muss ein eigenes Gesetz verabschieden. Beim  Bundesmodell ist Grundlage das sogenannte Ertragswertverfahren: In die Berechnung fließen der Bodenrichtwert, die Fläche der Immobilie, die Nettokaltmiete und das Alter des Hauses ein. Daraus wird von den jeweiligen Finanzämtern der Steuermessbetrag ermittelt – der wird dann mit dem individuell festgelegten Hebesatz der Gemeinden multipliziert.

Wenn die Steuer ab 2025 greifen soll, bleibt nicht mehr allzu viel Zeit, weil die Vorbereitungen Jahre dauern könnten. Die erste Hauptfeststellung soll nach derzeitigem Planungsstand am 1.1.2022 erfolgen – das heißt, das Finanzamt legt den Wert des Grundbesitzes fest, den er Ende 2021 hat. Für die Umsetzung der Neubewertung durch alle Länder gilt eine Frist bis Ende 2024.

Welche Berechnungsmethode die beste ist, ist umstritten. Der Augsburger Steuerrechtler Gregor Kirchhof etwa hält das Bundesgesetz von Olaf Scholz für verfassungswidrig, wie er in einem Gutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) schreibt.

Grundsteuerreform: Weitere Länder mit Bundesmodell

Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg haben von Anfang an das Bundesmodell priorisiert. Sachsen-Anhalt gab praktische Gründe an für seine Wahl: Die Zeit dränge. Vor der Landtagswahl im Sommer 2021 ein alternatives Rechenmodell zu verabschieden, sei nicht mehr zu schaffen, erklärte Finanzminister Michael Richter (CDU).

Schleswig-Holstein wird wohl auch den Bundesmodell-Weg gehen. Ende Januar 2021 hieß es, die Grünen hätten sich damit gegen CDU und FDP durchsetzen können. Finanzministerin Monika Heinold (Die Grünen) hatte immer schon auf der wertbasierten Komponente beharrt. Die FDP wiederum warb für ein eigenes Modell, das Fläche und Lage berücksichtigt.

Der Landesvorsitzende des Wirtschaftsrates der CDU Schleswig-Holstein, Christian von Boetticher, warnte vor dem "Modell unseres Bundesfinanzministers, der zugleich Kanzlerkandidat für die SPD ist. Das Scholz-Modell wäre für das Eigentum in Deutschland ein weiterer "Sargnagel".

Wie teuer wird die neue Grundsteuer für Eigentümer und Mieter?

Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilieneigentümern, die sie (noch) auf die Mieter umlegen dürfen. Profiteure der alten wie der neuen Grundsteuer sind die Kommunen: Die kassierten zuletzt insgesamt zirka 14 Milliarden Euro pro Jahr. Wäre die Reform vom Bund nicht bis Ende 2019 beschlossen worden, wie im April 2018 vom Bundesverfassungsgericht gefordert, hätten die Kommunen seit Anfang 2020 gar keine Grundsteuer mehr erheben dürfen.

Bis zum 31.12.2024 gelten weiterhin die alten Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland): Erst wird der Wert eines Gebäudes oder Grundstücks ermittelt, dann der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und schließlich mit dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz multipliziert.

Die Kommunen werden mit ihren Hebesätzen die Höhe der Abgabe auch nach dem Stichtag 1.1.2025 bestimmen – unabhängig vom gewählten Modell. Dadurch kann sich die Grundsteuer für die gleiche Immobilie je nach Wohnort zum Teil um mehrere Hundert Euro unterscheiden. Eigentümer von Mietshäusern müssen oft vierstellige Beträge berappen. Die Hebesätze können außerdem jederzeit geändert werden. Den Kommunen hat Scholz mit der Wiedereinführung der Grundsteuer C zudem noch ein "Druckmittel" für den Wohnungsneubau an die Hand gegeben.


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