Grundsteuerreform: Die Bundesländer und ihre Modelle

Bis 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Die Länder haben die Wahl: Bundesmodell – dann gibt es nichts weiter zu tun – oder eigene Methode – dann muss ein Gesetz her. Dafür hat Hamburg nun Eckpunkte vorgestellt: Parameter sind Fläche und Wohnlage. Auch die "Grundsteuer C" ist im Paket.

Der Immobilienmarkt in Hamburg gilt als angespannt, die Bodenwerte schießen in die Höhe. Das Bundesmodell aus dem Finanzministerium von Olaf Scholz (SPD) bezieht bei der Grundsteuer den Bodenwert ein. Das nannte nun die Hamburger Finanzbehörde als einen Grund, warum sie eine eigene Berechnungsmethode wählt. Nach den Plänen von Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) soll unabhängig von der Nutzung die Grundstücksfläche mit 0,02 Euro und die Gebäudefläche mit 0,40 Euro je Quadratmeter bewertet werden.

Wohnanlagen sollen steuerlich begünstigt werden. Zur Berechnung der Lage orientiere man sich am Mietspiegel, der die Grundstücke in "normale" und "gute" Wohnlagen einteilt. Bodenspekulation will Dressel mit der "Grundsteuer C" verhindern: Für brachliegende Grundstücke, für die eine Baugenehmigung vorliegt, wird künftig ein höherer Hebesatz berechnet. "Jeder hat jetzt fünf Jahre Zeit, sich einen Bebauungsplan für sein Grundstück zu überlegen", sagte Dressel bei Vorstellung der Eckpunkte am 1. September.

Der Bund hatte Ende 2019 ein neues Grundsteuer-Gesetz verabschiedet. In das Bundesmodell fließen neben Grundstücksfläche und Bodenrichtwert auch Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Gebäudealter mit ein. Die Bundesländer können vom Bundesmodell abweichen, wenn sie eigene Gesetze verabschieden (Öffnungsklausel). Für die Umsetzung durch die Länder gilt eine Frist bis Ende 2024. Die Grundsteuer muss auf Anordnung des Bundesverfassungsgerichts spätestens ab dem 1.1.2025 neu berechnet werden.

Grundsteuerreform: "Modifiziertes Bodenwertmodell" in Baden-Württemberg

Baden-Württemberg hat sich vor ein paar Wochen entscheiden, ein eigenes Grundsteuergesetz zu erlassen. Die grün-schwarze Landesregierung verabschiedete am 28. Juli den Gesetzentwurf für ein "modifiziertes Bodenwertmodell". Damit leistete das Kabinett Pionierarbeit: Eigentlich hatte Bayern als erstes Bundesland von der Öffnungsklausel Gebrauch machen wollen.

Grundlage für die Neuberechnung der Grundsteuer sollen im Südwesten künftig die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert sein. "Uns war wichtig, Wohnen nicht zu verteuern", erklärte Finanzministerin Edith Sitzmann (Grüne) in Stuttgart. Eigentümer von Wohngebäuden sollen so weniger belastet, Brachflächen in Wohngebieten hingegen höher besteuert werden.

Öffnungsklausel auch in Sachsen und Hessen

Sachsen hat am 14. Juli einen eigenen Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform zur Anhörung im Landtag freigegeben. Beschlossen werden soll das Gesetz der Regierung zufolge 2021. Die individuelle Regelung würde Wohnimmobilien nicht höher belasten, versprach Finanzminister Hartmut Vorjohann (CDU).

Hessen hat vor einiger Zeit schon angekündigt, von der Öffnungsklausel Gebrauch machen zu wollen: Dort will man auf ein "Verfahren auf der Basis der Grundstücks- und Gebäudeflächen – ergänzt um einen Lagefaktor" setzen. Finanzminister Michael Boddenberg (CDU) hält diese Regelung für "gerecht, einfach und verständlich". In guten Lagen falle mehr Grundsteuer an als in weniger guten, für Bürger und Verwaltung sei das Verfahren "handhabbar" und es sei bei diesem Modell für die Kommunen gut nachvollziehbar, wie die Steuer berechnet wird.

Von Bayern angekündigter Gesetzentwurf "dringend erwartet": Ein reines Flächen-Modell

Die Ausgestaltung eigener Modelle ist kompliziert. Baden-Württemberg hatte lange debattiert, bis es zur Einigung kam. Eigentlich galt bis dato Bayern als Vorreiter: Weil es die Landesregierung in München war, die im Bundesgesetz eine Öffnungsklausel überhaupt erst durchgesetzt hat. Bayern will die Steuer ausschließlich nach den Flächen von Grundstücken und Gebäuden erheben.

Bayerns Finanzminister Albert Füracker (CSU) sieht im reinen Flächenmodell den Vorteil, dass es bei steigenden Immobilienpreisen nicht automatisch "alle paar Jahre" zu einer Erhöhung der Grundsteuerlast und dadurch auch der Mieten kommen wird.

Der von Bayern angekündigte Gesetzentwurf werde "dringend erwartet", da er als Basis für die Entwicklung des eigenen Gesetzentwurfs als Vorlage genutzt werden soll, hieß es etwa aus dem Haus des niedersächsischen Finanzministers Reinhold Hilbers (CDU). Niedersachsen hatte vor einiger Zeit ebenfalls angekündigt, die neue Grundsteuer nach Fläche und Lage berechnen zu wollen. "Mehr anhand der Fläche, ergänzt um wertbildende innerkommunale Lagefaktoren", so Hilbers. Das sei weniger streitanfällig als das Bundesmodell.

Das Bundesmodell von Olaf Scholz: Berlin ist ein Mitstreiter

Berlin will das Bundesmodell  umsetzen, wie Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) im Mai deutlich machte. Nach diesem Verfahren müssen ab dem Jahr 2022 alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden, danach alle sieben Jahre wieder. Alleine in der Hauptstadt sind das etwa 800.000 Grundstücke. Die Senatsverwaltung geht davon aus, dass die Reform für Mieter in normalen Wohnlagen keine zusätzlichen Belastungen bringen wird. "Für Grundstücke, deren Wert deutlich schneller gewachsen ist, wird künftig ein höherer Betrag anfallen", so Kollatz.

Die Regierung von Schleswig-Holstein hatte sich noch kurz vor Ostern auf das Bundesmodell geeinigt. Finanzministerin Monika Heinold (Die Grünen) sagte: "Die neue Grundsteuer soll keine Steuererhöhung durch die Hintertür sein" – Ziel sei eine aufkommensneutrale Reform. Laut Finanzministerium wird so die Grundsteuer in weniger teuren Lagen niedriger ausfallen als in hochpreisigen. Das Land plant zudem ein Transparenzregister. Dort soll veröffentlicht werden, welcher Hebesatz das Steueraufkommen der jeweiligen Kommune konstant halten würde.

Das Flächenmodell: Problem Länderfinanzausgleich

Welche Methode am Ende die beste ist, ist umstritten. Der Augsburger Steuerrechtler Gregor Kirchhof hält das Bundesgesetz sogar für verfassungswidrig, wie er in einem Gutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) schreibt. Er wirbt für das Flächenmodell, das um einen pauschalen Lagewert ergänzt wird.

Die Immobilienbranche bevorzugt das "bayerische" Flächenmodell, das von der reinen Grundstücksfläche ausgeht, weil es als einfacher und "bürokratieärmer" gilt – viele Daten liegen bereits anderen Behörden vor, etwa bei den Liegenschafts-, Grundbuch- und Bauämtern.

Das Flächenmodell macht wiederum den Länderfinanzausgleich kompliziert, in den die Grundsteuer ebenfalls einfließt. Der Bund sieht vor, dass bei Nutzung der Öffnungsklausel das jeweilige Land keine zusätzlichen Berechnungen nach dem Bundesmodell für Zwecke des Ausgleichs vornehmen muss. Die Regierung kündigte außerdem an, bis zur erstmaligen Anwendung des neuen Grundsteuerrechts im Jahr 2025 die Steuermesszahl anhand der dann tatsächlichen Berechnungen noch einmal zu evaluieren und gegebenenfalls anzupassen.

Aktuell werden Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) genutzt: Erst wird der Wert eines Gebäudes oder Grundstücks ermittelt, dann der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und schließlich mit dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz multipliziert.

Wie teuer wird die neue Grundsteuer für Eigentümer und Mieter?

Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilieneigentümern, die sie derzeit noch auf die Mieter umlegen dürfen. Profiteure der alten wie der neuen Grundsteuer sind die Kommunen: Die kassierten zuletzt bundesweit insgesamt zirka 14 Milliarden Euro pro Jahr.

Bis Ende 2024 ist die geltende Grundsteuer noch mit dem Grundgesetz vereinbar. Wäre die Reform vom Bund nicht bis Ende 2019 beschlossen worden, wie im April 2018 vom Bundesverfassungsgericht verlangt, hätten die Kommunen schon ab 2020 gar keine Grundsteuer mehr erheben dürfen.

Die Kommunen werden mit ihren Hebesätzen die Höhe der Abgabe auch nach dem Stichtag 1.1.2025 bestimmen – unabhängig vom gewählten Modell. So kann sich die Grundsteuer für die gleiche Immobilie je nach Wohnort zum Teil um mehrere Hundert Euro unterscheiden. Eigentümer von Mietshäusern müssen oft vierstellige Beträge berappen. Die Hebesätze können jederzeit geändert werden. Scholz setzt darauf, dass die Kommunen fair bleiben, damit die Bürger im Schnitt künftig nicht mehr Steuern zahlen müssen. Zwingen kann der Bund die Kommunen aber nicht.

Den Kommunen hat Bundesfinanzminister Scholz mit der Wiedereinführung der Grundsteuer C zudem noch ein "Druckmittel" für den Wohnungsneubau an die Hand gegeben: Städte und Gemeinden sollen einen erhöhten Satz auf baureife Grundstücke erheben dürfen.


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