Die Grundsteuer muss neu berechnet werden. So will es das Bundesverfassungsgericht. Die Finanzminister der Länder haben die Wahl: Bundesmodell – dann gibt es nichts weiter zu tun – oder eigene Methode. Dann tickt die Uhr, weil Gesetze angepackt werden müssen. Erste Entscheidungen rücken näher.
Die Grundsteuer muss neu berechnet werden. So will es das Bundesverfassungsgericht. Die Finanzminister der Länder haben die Wahl: Bundesmodell – dann gibt es nichts weiter zu tun – oder eigene Methode. Dann tickt die Uhr, weil Gesetze angepackt werden müssen. Erste Entscheidungen rücken näher.
Niedersachsen zum Beispiel will nicht auf das Bundesmodell zurückgreifen, das den Bodenwert, das Alter der Gebäude und pauschal Mieteinkünfte berücksichtigt, sondern die neue Grundsteuer nach Fläche und Lage berechnen, wie das Finanzministerium heute mitteilte.
Nun ist es aber so, dass die Ausgestaltung eigener Modelle kompliziert ist und ein eigenes Gesetzgebungsverfahren erforderlich macht. Hier gilt Bayern als Vorreiter: Weil es die Landesregierung in München war, die im Bundesgesetz eine Öffnungsklausel durchgesetzt hat. Sie erlaubt den Ländern, sich bei der Neuberechnung der Grundsteuer selbstständig zu machen. Bayern will die Steuer nur nach den Flächen von Grundstücken und Gebäuden erheben.
Der von Bayern angekündigte Gesetzentwurf werde "dringend erwartet", da er als Basis für die Fortentwicklung durch Hessen und Niedersachsen genutzt werden solle, sagte ein Sprecher von Niedersachsens Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU). Das geplante Flächen-Lage-Modell, das "mehr anhand der Fläche, ergänzt um wertbildende innerkommunale Lagefaktoren" bemessen werde, sei weniger streitanfällig als das Bundesmodell und werde "gerade in einen Gesetzentwurf gegossen". Eine finale Entscheidung, von welchem Modell Niedersachsen am Ende Gebrauch machen wird, gebe es aber noch nicht, hieß es in Hannover.
Auch Hessen und Baden-Württemberg arbeiten am modifizierten Flächenmodell
Mit Hessen hat sich vor etwa zwei Wochen ein weiteres Bundesland entschieden, von der Öffnungsklausel Gebrauch zu machen und auf ein "Verfahren auf der Basis der Grundstücks- und Gebäudeflächen – ergänzt um einen Lagefaktor" zu setzen. Hessens Finanzminister Michael Boddenberg (CDU) hält diese Regelung für "gerecht, einfach und verständlich". In guten Lagen falle mehr Grundsteuer an als in weniger guten, für Bürger und Verwaltung sei das Verfahren "handhabbar" und es sei bei diesem Modell für die Kommunen gut nachvollziehbar, wie die Steuer berechnet wird.
Auch Baden-Württemberg geht diesen Weg – doch noch streitet sich die grün-schwarze Regierung in Stuttgart um das "Wie". Geprüft wird derzeit ein "modifiziertes Bodenwertmodell": Das sieht vor, dass die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert die Grundlage für die künftige Berechnung sein sollen; ergänzt um die Möglichkeit für die Kommunen, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und für Gewerbeflächen festzulegen.
Das Bundesmodell bekommt mit Berlin den "jüngsten" Mitstreiter
Berlin hält das Bundesmodell von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) für sachgerecht und will es bis 2025 umsetzen, wie Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) gestern deutlich machte. Nach diesem Verfahren müssen ab dem Jahr 2022 alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden, danach alle sieben Jahre wieder. In der Hauptstadt sind das etwa 800.000 Grundstücke. Die Senatsverwaltung geht davon aus, dass die Reform für Mieter in normalen Wohnlagen keine zusätzlichen Belastungen bringen wird. "Für Grundstücke, deren Wert deutlich schneller gewachsen ist, wird künftig ein höherer Betrag anfallen", so Kollatz.
Die Landesregierung von Schleswig-Holstein hat sich bereits kurz vor Ostern auf das Bundesmodell geeinigt. Finanzministerin Monika Heinold (Die Grünen) sagte: "Die neue Grundsteuer soll keine Steuererhöhung durch die Hintertür sein" – Ziel sei eine aufkommensneutrale Reform. Laut Finanzministerium soll die Grundsteuer in weniger teuren Lagen niedriger ausfallen als in hochpreisigen. Schleswig-Holstein plant zudem ein Transparenzregister. Dort soll veröffentlicht werden, welcher Hebesatz das Steueraufkommen der jeweiligen Kommune konstant halten würde.
Welchen Weg gehen die Bundesländer?
| Bundesland | Tendenz Bundesmodell | Keine Tendenz | Tendenz Ländermodell |
Baden-Württemberg | modifiziertes Bodenwertmodell | ||
| Bayern | Flächenmodell | ||
| Berlin | x | ||
| Brandenburg | x | ||
| Bremen | x | ||
| Hamburg | Flächen-Lage-Modell | ||
| Hessen | Flächenmodell mit einfachem Faktorverfahren | ||
| Mecklenburg-Vorpommern | x | ||
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | ||
| Nordrhein-Westfalen | x | ||
| Rheinland-Pfalz | x | ||
| Saarland | x | ||
| Sachsen | Einfaches Modell mit regionaler Komponente | ||
| Sachsen-Anhalt | x | ||
| Schleswig-Holstein | x | ||
| Thüringen | x |
Quelle: ZIA
Das Flächenmodell macht den Länderfinanzausgleich kompliziert
Der Bund hatte Ende 2019 ein neues Grundsteuergesetz beschlossen. Welche Methode am Ende die bessere ist, bleibt umstritten. Der Augsburger Steuerrechtler Gregor Kirchhof hält das Bundesgesetz für verfassungswidrig, wie er in einem Gutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) schreibt. Er wirbt für das Flächenmodell, das um einen pauschalen Lagewert ergänzt wird – also eigentlich das, was Niedersachsen und Hessen planen.
Bayerns Finanzminister Albert Füracker (CSU) sieht im reinen Flächenmodell den Vorteil, dass es bei steigenden Immobilienpreisen nicht automatisch "alle paar Jahre" zu einer Erhöhung der Grundsteuerlast und dadurch auch der Mieten kommen wird. Auch die Immobilienbranche bevorzugt das Flächenmodell, das von der reinen Grundstücksfläche ausgeht, weil es als einfacher und "bürokratieärmer" gilt – viele Daten liegen bereits anderen Behörden vor, etwa bei den Liegenschafts-, Grundbuch- und Bauämtern.
Das Flächenmodell macht wiederum den Länderfinanzausgleich kompliziert, in den die Grundsteuer ebenfalls einfließt. Der Bund sieht vor, dass bei Nutzung der Öffnungsklausel das jeweilige Land keine zusätzlichen Berechnungen nach dem Bundesmodell für Zwecke des Ausgleichs vornehmen muss. Die Regierung kündigte außerdem an, bis zur erstmaligen Anwendung des neuen Grundsteuerrechts im Jahr 2025 die Steuermesszahl anhand der dann tatsächlichen Berechnungen noch einmal zu evaluieren und gegebenenfalls anzupassen.
Aktuell werden Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) genutzt: Erst wird der Wert eines Gebäudes oder Grundstücks ermittelt, dann der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und schließlich mit dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz multipliziert.
Wie teuer wird die neue Grundsteuer für Eigentümer und Mieter?
Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilieneigentümern, die sie derzeit noch auf die Mieter übertragen können. Profiteure der alten wie der neuen Grundsteuer sind die Kommunen: Die kassierten zuletzt insgesamt zirka 14 Milliarden Euro pro Jahr. Alleine Berlin nimmt über die Grundsteuer jährlich rund 820 Millionen Euro ein.
Bis Ende 2024 ist die geltende Grundsteuer noch mit dem Grundgesetz vereinbar. Wäre die Reform vom Bund nicht bis Ende 2019 beschlossen worden, wie im April 2018 vom Bundesverfassungsgericht verlangt, hätten die Kommunen in Deutschland schon ab 2020 gar keine Grundsteuer mehr erheben dürfen.
Die Kommunen werden mit ihren Hebesätzen die Höhe der Abgabe auch nach dem Stichtag 1.1.2025 bestimmen – unabhängig vom gewählten Modell. So kann sich die Grundsteuer für die gleiche Immobilie je nach Wohnort zum Teil um mehrere Hundert Euro unterscheiden. Eigentümer von Mietshäusern müssen oft vierstellige Beträge berappen. Die Hebesätze können jederzeit geändert werden. Scholz setzt darauf, dass die Kommunen fair bleiben, dass die Bürger im Schnitt künftig nicht mehr Steuern zahlen müssen. Zwingen kann der Bund die Kommunen aber nicht. Der Deutsche Städtetag hat zugesagt, sich an der Neuregelung nicht bereichern zu wollen.
Den Kommunen hat Bundesfinanzminister Scholz mit der Wiedereinführung der Grundsteuer C zudem noch ein "Druckmittel" für den Wohnungsneubau an die Hand gegeben: Städte und Gemeinden sollen einen erhöhten Satz auf baureife Grundstücke erheben dürfen.
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Wie kann man sich nur so eine Bewertungsmethode ausdenken?
Das ist am Ende doch nur ein Beschäftigungsprogramm für Steuerberater, Rechtsanwälte und Gerichte. Den tatsächlichen Wert eines Hauses gibt es so wenig wie für ein Gemälde!
Soll jede Mieterhöhung, die in der Regel bei einem Wohnungswechsel erfolgt dem Steueramt der Gemeinde gemeldet werden? Dann haben wir in einer Wohnanlage bei gleichen Wohneinheiten unterschiedliche Grundsteuersätze. Wer versucht seine Wohnung stets auf dem neuesten Stand zu halten, zahlt dafür höhere Grundsteuer. Ich müsste meinem Mieter sagen, ich kann das Bad erneuern, sie müssen dann aber mit einer höheren Grundsteuer rechnen. Ist das ein Beitrag zum Erhalt von Wohnraum?
Jede Kommune entscheidet letztendlich selbst über seine Grundsteuer und Gewerbesteuer. Dieser Wettbewerb unter den Kommunen muss auch weiterhin bestehen. Glaubt eine Kommune eine Reihe vergleichbarer Häuser in einer Straße zu haben, dann kann das an Ort und Stelle von der Kommune beschlossen werden.
Aber ein Beschäftigungsprogramm für kommunale Mitarbeiter sollten sich die Politideologen in Berlin nicht ausdenken dürfen.
Möglicherweise führt das sogar zur Angabe falscher Mieten, damit einerseits bei der Steuer für Vermietung und Verpachtung und andererseits bei der Grundsteuer gespart werden kann.