Grundsteuerreform: Die Bundesländer und ihre Modelle

Bis 2025 muss die Grundsteuer nach einem neuen System berechnet werden. Die Länder haben die Wahl: Bundesmodell oder Sonderweg. Doch viele angekündigte Gesetzentwürfe stehen immer noch aus. Stichtag für die erste Wertermittlung ist für alle der 1.1.2022.

Bayern hatte im Bundesgesetz zur Grundsteuer-Reform, das Ende 2019 verabschiedet worden ist, die sogenannte Öffnungsklausel durchgesetzt. So können die Länder vom Bundesmodell abweichen. Wer das Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) übernimmt, muss nichts weiter tun, wer den Sonderweg einschlägt, muss ein eigenes Gesetz verabschieden. Für die Umsetzung durch die Länder gilt eine Frist bis Ende 2024.

Etwa die Hälfte der Bundesländer arbeitet an einem eigenen Modell für die Neuberechnung der Grundsteuer. Doch nur Baden-Württemberg hat bereits ein entsprechendes Gesetz beschlossen. Wenn die Steuer ab 2025 greifen soll, bleibt nicht mehr viel Zeit, denn die Vorbereitungen könnten Jahre dauern. Die erste Hauptfeststellung soll nach derzeitigem Planungsstand am 1.1.2022 erfolgen – das heißt, das Finanzamt legt den Wert des Grundbesitzes fest, den er Ende 2021 hat.

Nur Baden-Württemberg hat schon eigenes Grundsteuer-Gesetz verabschiedet

Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg ein eigenständiges Landesgesetz zur Grundsteuer verabschiedet. Der Landtag in Stuttgart hatte am 4.11.2020 mit den Stimmen der grün-schwarzen Regierungsmehrheit zugestimmt. Grundlage für die Neuberechnung der Grundsteuer nach einem "modifizierten Bodenwertmodell" sollen im Südwesten künftig die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert sein. Eigentümer von Wohngebäuden sollen so weniger belastet, Brachflächen in Wohngebieten hingegen höher besteuert werden.

Kritik kommt vom Steuerzahlerbund, der in der steuerlichen Bewertung nur nach Grund und Boden einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz sieht. Die FDP-Fraktion befürchtet, dass das Gesetz zu starken Mehrbelastungen führen könnte – insbesondere von Menschen in Ein- und Zweifamilienhäusern, selbst wenn die Kommunen über die Hebesätze versuchten, die Steueränderung aufkommensneutral umzusetzen.

Bayern: Grundsteuer-Konzept vom Kabinett schon einmal durchgewunken

Bayern geht – wie von Anfang an angekündigt – den Sonderweg mit seinem "reinen" Flächen-Modell. Der Gesetzentwurf wurde vom Kabinett in einer Sondersitzung am 6.12.2020 beschlossen. Thema war Medienberichten zufolge auch die "Grundsteuer C", die es Kommunen erlauben würde, einen erhöhten Grundsteuerhebesatz für brachliegende, aber baureife Grundstücke zu erheben: Diese ist aber offenbar vom Tisch.

Das bayrische Grundsteuer-Konzept sieht vor, die Steuerlast unabhängig vom Wert des Grundstücks und der Immobilie zu ermitteln. Die Höhe der Steuer soll sich nur nach Grundstücksfläche (vier Cent pro Quadratmeter) und Gebäudefläche (50 Cent pro Quadratmeter), der Nutzung und dem von den Kommunen festgesetzten Hebesatz berechnen. Neben einem Abschlag für Wohnflächen von 30 Prozent sind zusätzliche Abschlagmöglichkeiten für besonders große Grundstücke, Denkmäler und den sozialen Wohnungsbau vorgesehen.

Die Immobilienbranche bevorzugt im Schnitt das bayerische Modell, das von der reinen Grundstücksfläche ausgeht, weil es als einfacher und "bürokratieärmer" gilt – denn viele Daten liegen nicht den Steuer-, sondern anderen Behörden vor, etwa bei den Liegenschafts-, Grundbuch- und Bauämtern.

Hamburg: Grundsteuer soll nach Fläche und Wohnlage berechnet werden

Der Stadtstaat Hamburg hat am 1.9.2020 zumindest schon einmal Eckpunkte für ein Landesgesetz zur Grundsteuer vorgestellt: Parameter sind hier Fläche und Wohnlage, weil der Wohnungsmarkt als angespannt gilt und die Bodenwerte in die Höhe schießen. Nach den Plänen von Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) soll unabhängig von der Nutzung die Grundstücksfläche mit 0,02 Euro und die Gebäudefläche mit 0,40 Euro je Quadratmeter bewertet werden. Wohnanlagen sollen steuerlich begünstigt werden.

Zur Berechnung der Lage orientiere man sich am Mietspiegel, der die Grundstücke in "normale" und "gute" Wohnlagen einteilt. Bodenspekulation will Dressel mit der "Grundsteuer C" verhindern: Für brachliegende Grundstücke, für die eine Baugenehmigung vorliegt, soll künftig ein höherer Hebesatz berechnet werden.

Grundsteuer-Reform: Öffnungsklausel auch in Sachsen und Hessen geplant

Sachsen hatte am 14.7.2020 einen eigenen Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform zur Anhörung im Landtag freigegeben. Beschlossen werden soll das Gesetz der Regierung zufolge 2021. Hessen hat bisher nur angekündigt, von der Öffnungsklausel Gebrauch machen zu wollen: Dort will man auf ein "Verfahren auf der Basis der Grundstücks- und Gebäudeflächen – ergänzt um einen Lagefaktor" setzen.

In Niedersachsen wurde der Gesetzentwurf aus Bayern "dringend erwartet", da er als Basis für die Entwicklung des eigenen Gesetzentwurfs als Vorlage dienen soll, hieß es etwa aus dem Haus des niedersächsischen Finanzministers Reinhold Hilbers (CDU), der "anhand der Fläche, ergänzt um wertbildende innerkommunale Lagefaktoren" berechnen will. Doch endgültig abgenickt ist auch bisher nichts.

Nur sechs Bundesländer setzen bislang auf das Grundsteuer-Modell des Bundes

Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg wollen das Konzept des Bundes übernehmen. Sie müssen deshalb alle Grundstücke – orientiert an Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Gebäudealter – neu berechnen. Nach diesem Verfahren müssen ab 2022 alle zirka 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden, danach alle sieben Jahre wieder. Alleine in Berlin sind das etwa 800.000 Grundstücke.

Sachsen-Anhalt gab vor allem praktische Gründe an für seine Wahl: Die Zeit drängt. Vor der Landtagswahl im Sommer 2021 ein alternatives Rechenmodell zu verabschieden, sei nicht mehr zu schaffen, erklärte Finanzminister Michael Richter (CDU). Unentschlossen sind weiterhin Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Mecklenburg-Vorpommern: Sie könnten wohl aus Zeitdruck auch erst einmal das Bundesmodell nutzen. Gespräche stehen aber noch aus.

Welche Methode am Ende die beste ist, ist umstritten. Der Augsburger Steuerrechtler Gregor Kirchhof hält das Bundesgesetz für verfassungswidrig, wie er in einem Gutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) schreibt. Er wirbt für das Flächenmodell, das um einen pauschalen Lagewert ergänzt wird. Bis 2025 gelten noch die alten Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland): Erst wird der Wert eines Gebäudes oder Grundstücks ermittelt, dann der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und schließlich mit dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz multipliziert.

Wie teuer wird die neue Grundsteuer für Eigentümer und Mieter?

Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilieneigentümern, die sie auf die Mieter umlegen dürfen. Profiteure der alten wie der neuen Grundsteuer sind die Kommunen: Die kassierten zuletzt insgesamt zirka 14 Milliarden Euro pro Jahr. Wäre die Reform vom Bund nicht bis Ende 2019 beschlossen worden, wie im April 2018 vom Bundesverfassungsgericht gefordert, hätten die Kommunen seit Anfang 2020 keine Grundsteuer mehr erheben dürfen.

Die Kommunen werden mit ihren Hebesätzen die Höhe der Abgabe auch nach dem Stichtag 1.1.2025 bestimmen – unabhängig vom gewählten Modell. So kann sich die Grundsteuer für die gleiche Immobilie je nach Wohnort zum Teil um mehrere Hundert Euro unterscheiden. Eigentümer von Mietshäusern müssen oft vierstellige Beträge berappen. Die Hebesätze können jederzeit geändert werden.

Die Bundesregierung setzt darauf, dass die Kommunen fair bleiben, damit die Bürger im Schnitt künftig nicht mehr Steuern zahlen müssen. Zwingen kann der Bund die Kommunen aber nicht. Denen hat Bundesfinanzminister Scholz mit der Wiedereinführung der Grundsteuer C noch ein "Druckmittel" für den Wohnungsneubau an die Hand gegeben.


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Schlagworte zum Thema:  Grundsteuer, Grundsteuerreform