Grundsteuer: Schieflage bei Wohneigentum – ein Überblick

Die Grundsteuerreform hat eine Schieflage geschaffen: Wohneigentümer werden in vielen Kommunen stärker belastet als Eigentümer von gewerblich genutzten Grundstücken – in einigen Bundesländern wird darauf mit gesetzlichen Korrekturen reagiert. 

Wie hoch die Grundsteuer B, die auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben wird, letztlich ausfällt, hängt von den Hebesätzen der Kommunen ab. Mit den Grundsteuermessbescheiden haben sich bereits einige Gerichte beschäftigt. Ein Überblick.

Differenzierte Hebesätze in den Bundesländern

Grundsteuermessbescheide in Thüringen

In Thüringen soll die Grundsteuer für Eigentümer von Wohnimmobilien ab 2027 sinken. Die Steuermesszahlen für Wohnimmobilien sollen sinken: Konkret geht es um einen Rückgang von 0,31 Promille auf 0,23 Promille.

Grundsteuerhebesatzgesetz in Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz verabschiedete der Landtag am 19.2.2025 das Grundsteuerhebesatzgesetz. Den Kommunen steht es hier offen, differenzierte Hebesätze für Wohngrundstücke, Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke einzuführen.

Hamburg: Hebesatz, Steuermesszahl, Härtefallregelung

Am 10.9.2024 hatte der Hamburger Senat ein Gesetzespaket mit neuen Hebesätzen beschlossen: Der Satz bei der Grundsteuer B wurde von 540 Prozent auf 975 Prozent erhöht. Ermäßigungen für eine normale Wohnlage oder geförderte oder denkmalgeschützte Wohnungen bleiben erhalten.

Die Steuermesszahl für Wohnflächen wurde auf 0,70 ermäßigt und für den gewerblichen Bereich (Nicht-Wohnen) eine Messzahl von 0,87 festgelegt. Die Werte sind feste Faktoren, die zur Berechnung der Steuer dienen.

Im Februar 2025 wurde eine Härtefallregelung erlassen. Anträge müssen begründet werden. Ein Gutachten ist erforderlich.

Ein besonders hoher Hebesatz von 8.000 Prozent ist für unbebautes, baureifes Land (Grundsteuer C) vorgesehen.

Sachsen-Anhalt entlastet Wohneigentümer

Sachsen-Anhalt hat am 23.10.2024 ein Gesetz zur optionalen Festsetzung differenzierter Hebesätze beschlossen. So sollen die Kommunen eine aufkommensneutrale Steuererhebung gewährleisten und unterschiedliche Belastungen von Wohn- und Nichtwohngrundstücken ausgleichen können.

Hessen: Brechen die Kommunen das Steuerversprechen?

Hessen aktualisierte am 9.8.2024 für 61 der 421 Kommunen die Empfehlungen zur Berechnung der Hebesätze. Bei zwölf Städten und Gemeinden sei das nötig geworden, weil sie die Hebesätze rückwirkend geändert hätten, wie die Oberfinanzdirektion in Frankfurt am Main mitteilte. Bei 49 weiteren Kommunen führten Abweichungen bei den Daten im Zuge von Steuerbefreiungen zu der Aktualisierung.

Wie eine Datenanalyse von Correctiv und Finanztip ergibt, überschreiten aber in Hessen rund 80 Prozent der Kommunen die Vorgaben, in Sachsen sind es knapp ein Fünftel – untersucht wurden 800 Kommunen in den beiden Bundesländern.

Grundsteuer in Bremen: Aufkommensneutral per Gesetz

In Bremen steuert der Senat mit Landessteuermesszahlen gegen. Der Gesetzentwurf wurde am 6.8.2024 beschlossen. Außerdem wurde das Ortsgesetz für den neuen Hebesatz für die Grundsteuer B in der Stadt Bremen auf den Weg gebracht.

Die Messzahl für Wohngrundstücke bleibt bei 0,31 Promille; die Messzahl für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke wird auf 0,75 Promille angehoben. Der Hebesatz in der Stadt Bremen beträgt 755 Prozent; in Bremerhaven bei 896 Prozent.

NRW: Musterwerte zu Grundsteuer-Hebesätzen

In Nordrhein-Westfalen (NRW) hat der Landtag am 4.7.2024 ein Gesetz mit Öffnungsklausel verabschiedet: Den Kommunen steht es frei, unterschiedliche Hebesätze anzuwenden.

Die Finanzverwaltung hatte am 20.6.2024 für jede der 396 Kommunen Musterwerte für die Hebesätze veröffentlichte. Als Berechnungsgrundlage wurden differenzierte Sätze für Wohnflächen und Nutzflächen mitgeliefert. Die Steuermesszahl beträgt in NRW für Wohngrundstücke 0,31 Promille und für Nicht-Wohngrundstücke 0,34 Promille.

Ein Rechtsgutachten im Auftrag des Städtetags NRW hält das Landesmodell für hochriskant und anfällig für Klagen.

Grundsteuergesetz: Berlin senkt Hebesatz deutlich

Das Berliner Abgeordnetenhaus verabschiedete am 20.6.2024 ein Gesetz mit Änderungen zu den Eckpunkten der Steuer. Der Hebesatz für die Grundsteuer B wird von 810 auf 470 Prozent gesenkt. Die Steuermesszahl zugunsten bewohnter Grundstücke wurde geändert: Sie beträgt künftig 0,31 Promille, für andere Grundstücke 0,45 Promille.

Grundsteuermodelle und Hebesätze nach Bundesland

FAQ aus dem Bundesfinanzministerium zur Grundsteuerreform

Wohnen und Gewerbe: Urteile zu differenzierten Hebesätzen

Hebesatz für Wohngrundstück

Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat entschieden, dass die Stadt Hilden die Eigentümerin eines Nichtwohngrundstücks unter Zugrundelegung eines Hebesatzes von 1.300 Prozent zu Grundsteuern in Höhe von mehr als 2.000 Euro zu Unrecht herangezogen hat.

Zwar durfte das Land Nordrhein-Westfalen grundsätzlich die Möglichkeit differenzierender Hebesätze für die Grundsteuer vorsehen, um Gemeinwohlbelange – etwa die Stabilisierung von Wohnnebenkosten – zu verfolgen. Den Kommunen steht es aber zu, den Hebesatz für Wohngrundstücke niedriger und als Folge dieser Privilegierung für Nichtwohngrundstücke entsprechend höher festzusetzen.

Die Kammer hat die Berufung zugelassen.

(VG Düsseldorf, Urteil v. 10.3.2026, 5 K 7062/25)

Rechtswidrige Grundsteuerbescheide

Die von den Städten Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen festgelegten höheren Hebesätze zur Bestimmung der Grundsteuer für Nichtwohngrundstücke hält das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen für verfassungswidrig.

Die Abweichungen von einem einheitlichen Hebesatz nach unten zur Privilegierung von Wohngrundstücken durch niedrigere Hebesätze können sachlich durch Gemeinwohlzwecke gerechtfertigt sein, wenn sie einen Anstieg der Wohnkosten vermeiden sollen.

Die Kammer hat die Berufung bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen und die Sprungrevision beim Bundesverwaltungsgericht zugelassen.

(VG Gelsenkirchen, Urteile v. 4.12.2025, 5 K 2074/25 (Essen), 5 K 3234/25 (Bochum), 5 K 3699/25 (Dortmund), 5 K 5238/25 (Gelsenkirchen))

Zu den Urteilen in Nordrhein-Westfalen ausführlich:

Verwaltungsgericht kassiert gesplittete Grundsteuer 

Grundsteuermesszahl für Nichtwohngrundstücke

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hielt die Regelung in § 1 Berliner Grundsteuermesszahlengesetz (BlnGrStMG), wonach für Nichtwohngrundstücke eine Steuermesszahl von 0,45 Promille und für Wohngrundstücke eine Steuermesszahl von 0,31 Promille anzuwenden ist, für verfassungsgemäß. Geklagt haben die Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Wochenendhaus bebaut ist.

Das Gericht hat die Revision zugelassen.

(FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 14.1.2026, 3 K 3156/25)

Nebengebäude als Teil der Wohnnutzung

Das Niedersächsische Finanzgericht hat klargestellt, dass Nebengebäude wie Garagen oder Abstellräume auf einem Grundstück, das ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, ebenfalls als Teil der Wohnnutzung gelten und nicht automatisch eine andere Nutzung begründen. 

Verfassungsrechtliche Bedenken, die die Eigentümer gegen das Landesgrundsteuergesetz vorgebracht hatten, führten nicht zur Aussetzung der Vollziehung. Beanstandet wurde eine Ungleichbehandlung und fehlende Berücksichtigung individueller Besonderheiten bei der Steuerberechnung.

(Niedersächsisches FG, Beschluss v. 13.5.2026, 1 V 102/25)

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