Aktuelle Rechtslage für AfA-Nachweis jetzt nutzen

Anfang August 2025 sorgte ein Referentenentwurf aus dem Bundesministerium der Finanzen (BMF) für Aufregung. Konkret ging es um die Pläne, bei der Kaufpreisaufteilung nach § 9b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) und dem Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer (§ 11c EStDV) für die Gebäude-AfA nur noch Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anzuerkennen.

Der Spuk ist vorbei: Das BMF hat die Neuregelungen am 8.11.2025 ersatzlos aus dem Entwurf gestrichen. Und der Bundesrat hat am 19.12.2025 entschieden, die Verschärfungen – wie erst von der Länderkammer empfohlen – nicht in die finale "Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen" aufzunehmen. Zuvor gab es heftige Kritik unter anderem vom Immobilienverband Deutschland (IVD) an den Plänen.

Diese geplanten Änderungen fallen weg:

• Im neuen § 9b EStDV (Grundsätze der Verkehrswertermittlung von Grundstücken) sollte geregelt werden, wie der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück in einen Gebäude- und einen Bodenwertanteil aufzuteilen ist.
• Die Kriterien für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) und Vorlage eines für diese Zwecke nach persönlicher Vorortbesichtigung erstellten Gutachtens (§ 11c EStDV) sollten ergänzt werden.

In beiden Fällen war vorgesehen, dass der Gutachter das Grundstück persönlich besichtigt haben muss (Vorortbesichtigung) und sich dabei nicht vertreten lassen darf. Gutachten sollten nur noch von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anerkannt und Gutachten von DIN-zertifizierten Sachverständigen nicht erlaubt sein. Begründet wurde das mit mangelhaften Internetgutachten.

Steuerexperte: Kein Grund zur Entwarnung

Wären die ursprünglichen Pläne Realität geworden, hätte sich die Zahl der Gutachter laut Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group, deutlich reduziert: von 4.000 auf zirka 1.000.

"Es ist allerdings davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung nach anderen Wegen suchen wird, um die Anzahl der Fälle, bei denen Immobilienkäufer über Restnutzungsdauergutachten eine höhere steuerliche Abschreibung erzielen, zu begrenzen", meint der Experte. "Denn das Überprüfen bindet bei den Finanzämtern Ressourcen; Steuereinnahmen verlagern sich in die Zukunft oder gehen ganz verloren."

Können Immobilieneigentümer mit einem Gutachten belegen, dass die Restnutzungsdauer des Gebäudes unterhalb der gesetzlich fingierten Zeit von 50, 40 oder 33 Jahren liegt, können sie kürzere Restnutzungsdauern für die Bemessung der Abschreibung ansetzen: anstatt zwei oder drei Prozent werden teilweise deutlich höhere Prozentsätze bei der Abschreibung ermöglicht. Davon profitieren Privatpersonen bis zu institutionellen Investoren.

Welcher AfA-Satz macht wann Sinn?

Creydt empfiehlt Immobilienkäufern, bereits in der Due-Diligence-Phase zu prüfen, ob eine höhere Gebäude-AfA realistisch ist und zeitnah ein Restwertgutachten zu beauftragen. Dabei sollte das Gutachten Teil des steuerlichen Gesamtkonzepts sein. "Denn nicht immer ist eine höhere Abschreibung gleichbedeutend mit einer größeren Steuerersparnis. Oft werden in der Anfangsphase einer Immobilieninvestition steuerliche Verluste erzielt. Diese durch höhere Abschreibungen zu steigern, ist nicht zwangsläufig sinnvoll."

Obwohl steuerliche Verluste vorgetragen werden können und in späteren Veranlagungsjahren genutzt werden können, kann es günstiger sein, einen niedrigen, gesetzlich vorgeschriebenen AfA-Satz in den Anfangsjahren zu wählen. Das gilt Creydt zufolge insbesondere für Privatpersonen, die einem progressiven Einkommenssteuertarif unterliegen. Zudem gewinne durch die stufenweise Absenkung des Körperschaftsteuersatzes eine saubere AfA-Planung als Teil des steuerlichen Gesamtkonzepts eine größere Bedeutung.

Kontrolle von Gutachten durch Finanzverwaltung

Wird nicht während der Verkaufsphase ein Gutachten erstellt, kann der Immobilieneigentümer zu einem späteren Zeitpunkt eines anfertigen lassen, idealerweise vor der nächsten Steuererklärung. Die Kosten für die Erstellung der Gutachten sind steuerlich als Betriebsausgabe beziehungsweise Werbungskosten abzugsfähig.

Werde zu einem späteren Zeitpunkt erkannt, dass der Grund für eine Sonder- oder erhöhte Abschreibung entfällt, weil das Gebäude doch über den gutachterlich bestimmten Zeitpunkt hinaus nutzbar ist, könnte eine steuerwirksame Zuschreibung auf den Wert erfolgen, der sich bei einer regulären zwei- oder dreiprozentigen Abschreibung ergebe.

Immobilieneigentümer müssen das Finanzamt informieren, wenn nutzungsverlängernde Arbeiten erfolgt sind und sich die ursprüngliche Aussage des Gutachtens ändert. "In Zukunft ist damit zu rechnen, dass die Finanzverwaltungen nutzungszeitverlängernde Gebäudeanpassungen genauer prüfen. Schließlich wäre das für die Finanzverwaltung einfach, denn die Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen landen auf dem Schreibtisch der Finanzämter, weil sie die Immobilieneigentümer in der Regel steuerlich geltend machen", sagt Steuerexperte Creydt.

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