Formfehler: Mietpreisbremse in Niedersachsen ist ungültig

Niedersachsen muss die Mietpreisbremse nachbessern und neu verabschieden. Und das drei Jahre nach Inkraftreten. Das Amtsgericht Hannover hat das Gesetz für unwirksam erklärt. Grund ist ein simpler Formfehler. Die Korrektur wird nach Angaben des Bauministeriums mindestens sechs Monate dauern.

Die Mietpreisbremse galt in Niedersachsen seit Dezember 2016 in 19 Städten und Gemeinden. Wie ein Sprecher des Bauministeriums sagte, wird die Verabschiedung einer neuen Mietpreisbremse rund sechs Monate dauern. So lange hätten Mieter in den niedersächsischen Kommunen, in denen die Bremse gilt, keine Möglichkeit mehr, sie auch rechtlich durchzusetzen.

Verabschiedung und Begründung müssen zeitlich zusammen liegen

Aufgefallen war der Formfehler dem Amtsgericht Hannover, das sich mit der Klage einer Mietrechts-Agentur beschäftigen musste: Es ging darum, dass diese den ehemaligen Vermieter eines Paares zwingen wollte, den Mietpreis der Vormieter herauszugeben. Diese Klage hat das Gericht abgewiesen, weil es das Gesetz wegen eines Formfehlers als unwirksam eingeschätzt hat (Az.: 514 C 7045/19).

Demnach hatte das Land bei der Verabschiedung der Mietpreisbremse für Niedersachsen im Jahr 2016 die notwendige Begründung nicht zeitgleich veröffentlicht. "Entsprechend eines Urteils des BGH ist es nicht ausreichend, wenn die Begründung später nachgeschoben wird", sagte Gerichtssprecherin Catharina Erps. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte im Sommer in einem Fall in Hessen entschieden, dass die Mietpreisbremse nicht wirksam umgesetzt war, da auch dort die Begründung zu spät kam (Az.: VIII ZR 120/18).

Erps zufolge war es das erste Verfahren, das am Amtsgericht Hannover wegen der Mietpreisbremse geführt werden sollte. Der Mieterschutzbund gab Anfang Dezember bekannt, bisher nur einen einzigen Fall betreut zu haben. Nach Angaben des Bauministeriums müssen bereits sechs weitere Bundesländer bei der Mietpreisbremse nachbessern, unter anderem weil die Begründung zur Verordnung zu spät veröffentlich wurde. Wegen Formfehlern hatten zum Beispiel Gerichte in Hamburg und München sowie in Stuttgart die Mietpreisbremsen für ungültig erklärt und die Landesregierungen aufgefordert, die Fehler zu beheben.

Mietpreisbremse: Niedersachsen prüft, wo sie künftig noch gelten soll

Niedersachsen müsse nun neu bewerten, in welchen Regionen es die Mietpreisbremse anwenden will, sagte der Ministeriumssprecher. Von der nun für unwirksam erklärten Verordnung waren Baltrum, Borkum, Braunschweig, Buchholz in der Nordheide, Buxtehude, Göttingen, Hannover, Juist, Langenhagen, Langeoog, Leer, Lüneburg, Norderney, Oldenburg, Osnabrück, Spiekeroog, Vechta, Wangerooge und Wolfsburg erfasst. Auch bestehende Mietverhältnisse waren von der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung betroffen: In den 19 Städten und Gemeinden war die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren abgesenkt worden.

Schließlich wurde für diese Städte und Gemeinden auch die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung verlängert: Ein Käufer sollte eine Frist von fünf Jahren abwarten, bevor er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs oder Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hätte kündigen dürfen. Die regelmäßige Sperrfrist beträgt drei Jahre. Die "alte" Mietpreisbremse hätte bis zum 30.11.2021 gelten sollen, die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung bis zum 30.11.2023.


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Schlagworte zum Thema:  Mietpreisbremse, Kappungsgrenze