Das Land Hessen haftet Mietern gegenüber nicht dafür, die Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse nicht wirksam erlassen zu haben. Das OLG Frankfurt/Main bestätigte ein entsprechendes Urteil des LG Frankfurt. Das letzte Wort wird der BGH haben.
Das Land Hessen haftet Mietern gegenüber nicht dafür, die Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse nicht wirksam erlassen zu haben. Das OLG Frankfurt/Main bestätigte ein entsprechendes Urteil des LG Frankfurt. Das letzte Wort wird der BGH haben.
Hintergrund: Nichtige Verordnung verhindert Rückforderung von Miete
Die Mieter einer Wohnung machen Ansprüche gegen das Land Hessen geltend. Die Wohnung liegt in Frankfurt am Main im Geltungsbereich der Mietpreisbremse, die in Hessen im November 2015 eingeführt worden war. Die bei der Anmietung im Februar 2017 vereinbarte Nettokaltmiete betrug 11,50 pro Quadratmeter, während die ortsübliche Vergleichsmiete nur bei 7,45 Euro pro Quadratmeter lag.
Die Mieter verlangten vom Vermieter unter Berufung auf die Mietpreisbremse die Rückzahlung zuviel gezahlter Miete beziehungsweise deren Herabsetzung. Dieses Verlangen blieb erfolglos. Im März 2018 hatte zunächst das LG Frankfurt/Main, im Juli 2019 dann der BGH geurteilt, die Mietpreisbremse gelte in Hessen nicht, weil die zur Umsetzung erlassene Landesverordnung nicht ordnungsgemäß begründet sei.
Die Mieter meinen, das Land Hessen müsse dafür einstehen, dass sie sich gegenüber dem Vermieter nicht auf die Mietpreisbremse berufen können. Das liege allein daran, dass die Verordnung nichtig sei.
Entscheidung: Kein Schadensersatz für unwirksame Gesetze
Die Klage hat keinen Erfolg. Beim Erlass von Rechtsvorschriften nehme der Gesetz- beziehungsweise Verordnungsgeber grundsätzlich nur Pflichten gegenüber der Allgemeinheit wahr, nicht aber gegenüber einzelnen Personen, die von einer Vorschrift betroffen seien. Damit folgt das OLG Frankfurt der Auffassung, die bereits das LG Frankfurt als Vorinstanz vertreten hatte.
Das OLG prüfte auch, ob Betroffene wegen enttäuschten Vertrauens entschädigt werden müssen, wenn sie auf die Gültigkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung vertrauen und deshalb eine Wohnung mit der Erwartung angemietet haben, den überhöhten Teil der Miete zurückfordern zu können. Ob eine solche Entschädigung grundsätzlich in Frage kommt, ließ das Gericht allerdings offen. Schon früh sei in der juristischen Literatur als auch in gerichtlichen Verfahren bezweifelt worden, dass die Mietpreisbremse in Hessen wirksam umgesetzt worden sei. Ein Vertrauen auf deren Gültigkeit sei daher nicht gerechtfertigt gewesen.
BGH entscheidet über Haftung für unwirksame Mietpreisbremse
Mit dem Urteil des OLG Frankfurt ist das letzte Wort noch nicht gesprochen. Das Gericht hat die Revision gegen seine Entscheidung zugelassen.
Nachtrag: Am 21.1.2021 verhandelt der BGH über die Revision der im Prozess unterlegenen Mieter (Aktenzeichen des BGH: III ZR 25/20). Dann wird der BGH höchstrichterlich darüber entscheiden, ob der Staat für eine fehlerhafte Umsetzung der Mietpreisbremse finanziell einstehen muss.
(OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 13.2.2020, 1 U 60/19)
Hessen erlässt neue Verordnung zur Mietpreisbremse
Noch vor Erlass des BGH-Urteils, das die erste Verordnung zur Mietpreisbremse in Hessen endgültig gekippt hat, hatte die hessische Landesregierung nachgebessert: Am 28.6.2019 ist eine neue Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse in Kraft getreten. Diese umfasst 31 Städte und Gemeinden.