Land haftet nicht für ungültige Mietpreisbremse

Hintergrund: Nichtige Verordnung verhindert Rückforderung von Miete

Ein Rechtsdienstleister macht für die Mieter einer Wohnung Ansprüche gegen das Land Hessen geltend. Die Wohnung liegt in Frankfurt am Main im Geltungsbereich der Mietpreisbremse, die in Hessen im November 2015 eingeführt worden war. Die bei der Anmietung im Februar 2017 vereinbarte Nettokaltmiete betrug 11,50 pro Quadratmeter, während die ortsübliche Vergleichsmiete nur bei 7,45 Euro pro Quadratmeter lag.

Die Mieter verlangten vom Vermieter unter Berufung auf die Mietpreisbremse die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beziehungsweise deren Herabsetzung. Dieses Verlangen blieb erfolglos. Im März 2018 hatte zunächst das LG Frankfurt/Main, im Juli 2019 dann der BGH geurteilt, die Mietpreisbremse gelte in Hessen nicht, weil die zur Umsetzung erlassene Landesverordnung nicht ordnungsgemäß begründet sei.

Die Mieter meinen, das Land Hessen müsse dafür einstehen, dass sie sich gegenüber dem Vermieter nicht auf die Mietpreisbremse berufen können. Das liege allein daran, dass die Verordnung nichtig sei. LG und OLG Frankfurt haben die Klage auf Schadensersatz abgewiesen.

Entscheidung: Kein Schadensersatz für unwirksame Mietpreisbremse

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanz und verneint einen Amtshaftungsanspruch.

Eine Amtshaftung nach § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass ein Amtsträger eine ihm gegenüber einem Dritten obliegende Amtspflicht verletzt hat. Es muss eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten Dritten bestehen. Beim Erlass von Rechtsvorschriften nimmt der Gesetz- beziehungsweise Verordnungsgeber jedoch nur Pflichten gegenüber der Allgemeinheit wahr, nicht aber gegenüber einzelnen Personen, die von einer Vorschrift betroffen sind.

Nur ausnahmsweise, etwa bei sogenannten Maßnahme- oder Einzelfallgesetzen, können Belange bestimmter Einzelner unmittelbar berührt werden, so dass sie als Dritte angesehen werden können. Dies trifft auf die hessische Mietenbegrenzungsverordnung aber nicht zu. Die Verordnung betrifft angesichts ihres weiten räumlichen und persönlichen Geltungsbereichs nicht einzeln identifizierbare Mieter und Vermieter, sondern einen unüberschaubar großen Personenkreis, der nicht individuell begrenzt ist. Dementsprechend handelt es sich bei der Verordnung um eine allein auf die Wahrung des Interesses der Allgemeinheit und nicht bestimmter Einzelner oder eines bestimmten Personenkreises gerichtete Regelung.

Ein Amtshaftungsanspruch besteht auch nicht wegen enttäuschten Vertrauens der Mieter in die Wirksamkeit der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird ein allgemeiner Anspruch auf angemessene Entschädigung für Aufwendungen, die im enttäuschten Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Rechtsnorm gemacht worden sind, nicht anerkannt. Auch insoweit wäre die Drittbezogenheit der Amtspflicht erforderlich. Gesetze und Rechtsverordnungen enthalten aber - wie auch hier - zumeist generelle und abstrakte Regeln, durch die der Gesetz- und Verordnungsgeber in der Regel ausschließlich Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit wahrnimmt. 

(BGH, Urteil v. 28.1.2021, III ZR 25/20)