Gewerbemietverträge: Textform statt Schriftform genügt

Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) trat zum großen Teil am 1.1.2025 in Kraft. Einige Änderungen betreffen das Mietrecht mit Erleichterungen bei Formvorschriften. Verkürzt werden auch umsatzsteuerliche Aufbewahrungsfristen. Ein Überblick.

Gewerbemietverträge: Textform und Übergangsregelung

Schriftformerfordernis

Für gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen, war bisher gemäß §§ 578, 550 BGB die Schriftform obligatorisch; wurde die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt werden.

Mit Inkrafttreten des BEG IV (Artikel 14) wurde § 550 BGB, der die gesetzliche Schriftform für langfristige Mietverhältnisse regelt, angepasst: Für Gewerbemietverhältnisse, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, reicht die Textform aus. Geregelt ist das in § 578 Abs. 1 BGB. Dort heißt es:

"§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt."

Textform nach § 126b BGB

Die Textform ist in § 126b BGB geregelt: Dort heißt es wörtlich:

"Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das

1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und

2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben."

Übergangsregelung

Für bestehende Mietverhältnisse, die vor dem 1.1.2025 geschlossen wurden, gilt eine Übergangsfrist von einem Jahr. Das heißt: Diese sind noch für ein Jahr nach den alten Vorschriften zu beurteilen, das Schriftformerfordernis bleibt bis zum 31.12.2025 verbindlich.

Wird ein Mietvertrag früher geändert, gelten die neuen Vorschriften bereits ab dem Zeitpunkt der Änderung, die ab 2025 in Textform erfolgen kann. Nach Ablauf der Übergangsfrist – ab dem 1.1.2026 – gilt die neue Regelung auch für Altverträge.

Textform bei Widerspruch zu Kündigung

Mieter können einer Kündigung unter Berufung auf einen Härtefall künftig gemäß § 574b Abs. 1 BGB in Textform widersprechen und eine Fortsetzung verlangen. Bisher war hier eine handschriftliche Unterschrift erforderlich. Der Härtefallwiderspruch gegen die Kündigung kann auch per E-Mail oder Telefax erklärt werden.

Betriebskostenabrechnung: Belegeinsicht digital

Vermieter sind künftig berechtigt, Belege über die Betriebskostenabrechnung ausschließlich elektronisch zum Abruf bereitzustellen oder per E-Mail zu übersenden. Sie können wählen, ob sie Mietern Originalbelege in Papierform oder elektronische Kopien – wie eingescannte Belege – vorlegen. Ob Vermieter ein papierloses Büro führen oder weiterhin Originale haben, spielt keine Rolle mehr. Selbst wenn Originale noch vorhanden wären, können Mieter auf elektronische Belege verwiesen werden.

Stellen Vermieter alle Belege zur Abrechnung elektronisch bereit, ist das Einsichtsrecht erfüllt und es besteht kein Zurückbehaltungsrecht der Mieter mehr.

Zudem wird im neuen § 556 Abs. 4 BGB das Recht des Mieters auf Einsicht in die Abrechnungsbelege ausdrücklich kodifiziert. Bislang leitet die Rechtsprechung das Einsichtsrecht aus der allgemeinen Vorschrift des § 259 Abs. 1 zweiter Halbsatz BGB ab.

Neue Zähler: Meldepflicht entfällt

Seit 2015 mussten alle neuen und erneuerten Kalt-, Warmwasser- und Wärmezähler innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme dem zuständigen Eichamt gemeldet werden. Diese Meldepflicht ist ab 1.1.2025 entfallen.

BEG IV: Einzelmaßnahmen und Gesetzgebungsverfahren

Zu den beschlossenen Maßnahmen gehören unter anderem:

• kürzere Aufbewahrungsfristen für Buchungsbelege – die müssen nur noch acht statt bisher zehn Jahre aufbewahrt werden,
• mehr digitale Rechtsgeschäfte per E-Mail, SMS oder Messenger-Nachricht ohne das Erfordernis einer eigenhändigen Unterschrift,
• digitale Arbeitsverträge, sodass Arbeitgeber auch per E-Mail über die wesentlichen Vertragsbedingungen informieren können – das hatte der Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 26.4.2024 zum Regierungsentwurf gefordert.

Der Bundesrat hat dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz, das vom Bundestag am 26.9,2024 verabschiedet wurde, am 18.10.2024 zugestimmt. Am 29.10.2024 wurde das BEG IV im Bundesgesetzblatt verkündet.

Viertes Gesetz zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie (Viertes Bürokratieentlastungsgesetz)

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