02.03.2016 | Top-Thema BGH-Rechtsprechungsübersicht

BGH-Urteile zu Betriebskosten

Kapitel

In dieser Übersicht finden Sie die wichtigsten BGH-Urteile und BGH-Beschlüsse aus letzter Zeit zum Thema Betriebskosten.

Verjährte Betriebskostenforderung ist nicht über die Kaution zu retten

Der Vermieter darf sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen nicht aus der Mietkaution bedienen. (BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14) Mehr

 

Betriebskostenabrechnung: Einwendungsausschluss gilt auch für nicht umlagefähige Kosten

Rügt der Mieter zu spät, dass eine Betriebskostenabrechnung Kosten enthält, die in der Wohnraummiete generell nicht umlagefähig sind, muss er auch diese Kosten tragen. Das hat der BGH entschieden und damit eine Streitfrage geklärt. (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15) Mehr

 

Vermieter darf Mindest-Müllmenge abrechnen

Rechnet der Vermieter die Kosten für die Abfallbeseitigung anhand des verursachten und erfassten Restmülls ab, darf er eine angemessene Mindestmenge ansetzen, auch wenn einzelne Mieter benachteiligt werden, die tatsächlich weniger Müll verursachen. (BGH, Urteil v. 6.4.2016, VIII ZR 78/15) Mehr

 

Unklare Grundsteuer-Klausel: Vermieter muss Erhöhungen selbst tragen

Bleibt in einer vom Vermieter gestellten AGB-Klausel in einem Gewerbemietvertrag, die nur Erhöhungen der Grundsteuer dem Mieter aufbürdet, der Ausgangswert unklar, muss der Vermieter die Erhöhungen selbst tragen. (BGH, Urteil v. 17.2.2016, XII ZR 183/13) Mehr

Es reicht, „die Betriebskosten“ auf den Mieter umzulegen

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder das Beifügen des Betriebskostenkataloges ist nicht erforderlich. (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15) Mehr

 

Pflege öffentlicher Gartenfläche nicht als Betriebskosten umlegbar

Sind Garten- oder Parkflächen einer Wohnanlage für die öffentliche Nutzung gewidmet, kann der Vermieter die Kosten für deren Pflege nicht als Betriebskosten auf die Wohnungsmieter umlegen. Soweit Gartenpflegekosten umlagefähig sind, fallen hierunter auch Kosten für die Beseitigung fremden Unrats. (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 33/15) Mehr

 

Betriebskostenabrechnung wird für Vermieter einfacher

Der BGH hat die Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen gelockert. Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen. (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15) Mehr

 

Heizkostenabrechnung auch dann nach Verbrauch, wenn Vorerfassung fehlt

Auch wenn der Vermieter den Wärmeverbrauch mangels Vorerfassung unterschiedlicher Nutzergruppen fehlerhaft ermittelt hat, ist der Heizkostenabrechnung in der Regel der ermittelte Verbrauch zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen. (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 329/14) Mehr

 

Kein Nachforderungsausschluss durch alte Abrechnungsklausel

Eine vor September 2001 vom Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellte Formularklausel, dass spätestens am 30.6. jeden Jahres über die vorige Heizperiode abzurechnen ist, hat nicht zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf keine Nachforderungen verlangen kann. (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 152/15) Mehr

 

Mieter muss darlegen, warum er Nebenkosten für überhöht hält

Beanstandet ein Mieter bestimmte Nebenkosten als überhöht, muss er darlegen, dass der Vermieter gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis hätte beschaffen können. (BGH, Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13) Mehr

 

Warmwasserkosten bei großem Leerstand

Auch bei erheblichem Leerstand in einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten für Warmwasser grundsätzlich mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen. (BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14) Mehr

 

Schätzung erhöht Anforderungen an Betriebskostenabrechnung nicht

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Belang, ob die für den Mieter angesetzten Werte gemessen oder geschätzt wurden und ob eine eventuelle Schätzung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht. (BGH, Urteil v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14) Mehr

 

Mieter kann Umlageschlüssel für Betriebskosten dem Vermieter überlassen

Bei der Wohnraummiete können die Vertragsparteien anstelle eines konkreten Umlageschlüssels für die Betriebskosten vereinbaren, dass der Vermieter den Schlüssel einseitig nach billigem Ermessen festlegt. (BGH, Urteil v. 5.11.2014, VIII ZR 257/13) Mehr

 

Verteilungsschlüssel „Personenmonate“ ist zulässig

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine nicht näher erläuterte Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind. (BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14) Mehr

 

Vermieter kann Betriebskosten im Urkundenprozess einklagen

Der Vermieter kann Ansprüche auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen auch im Urkundenprozess geltend machen. (BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 41/14) Mehr

 

Korrektur von Betriebskostenabrechnung bei der Gewerbemiete

Der Vermieter von Gewerberäumen kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann noch zulasten des Mieters korrigieren, wenn der Mieter eine Nachforderung aus der Abrechnung bereits vorbehaltlos gezahlt hat. (BGH, Urteil v. 28.5.2014, XII ZR 6/13) Mehr

 

Betriebskostenabrechnung muss nicht alle Rechenschritte enthalten

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die auf das Abrechnungsjahr entfallenden Kosten aus jahresübergreifenden Rechnungen ermittelt und die hierbei erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat. (BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13) Mehr

 

Anpassung von Nebenkosten zerstört Schriftform nicht

Der Vermieter von Gewerberäumen kann die Nebenkostenvorauszahlungen einseitig anpassen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Anpassung führt nicht dazu, dass der wirksam für mehr als ein Jahr geschlossene Vertrag wegen Verstoßes gegen die Schriftform für unbestimmte Zeit gilt. (BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13) Mehr

 

Zur Angabe von Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung

Stellt ein Dienstleistungsunternehmen, das für mehrere Häuser einer Wirtschaftseinheit beauftragt ist, für jedes Haus gesonderte Rechnungen, muss der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nur den Rechnungsbetrag für das jeweilige Haus angeben. (BGH, Urteil v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13) Mehr 

 

Vermieter von Gewerberaum darf Abrechnung trotz Erstattung korrigieren

Der Vermieter kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich zulasten des Mieters korrigieren, wenn er ein Guthaben vorbehaltlos an den Mieter ausgezahlt hat. Das gilt auch bei der Gewerbemiete. (BGH, Urteil v. 10.7.2013, XII ZR 62/12) Mehr  

 

Vermieter muss bei Contracting Rechnung von Vorlieferanten nicht vorlegen

Ein Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, muss dem Mieter nicht die Rechnung vorlegen, die der Contractor von seinem Vorlieferanten erhalten hat. (BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 322/12) Mehr

 

Vermieter kann wohnungsspezifische Kosten einfach weitergeben

Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die von einem Dritten speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden (z. B. Grundsteuer einer Eigentumswohnung), sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht "weiterzuleiten". Eine Verteilung findet nicht statt. (BGH, Urteil v. 17.4.2013, VIII ZR 252/12) Mehr

 

Heizkostenabrechnung bei fehlerhaftem Messwert

Können die an einem Heizkörper abgelesenen Messwerte aus zwingenden physikalischen Gründen nicht zutreffen, darf der Vermieter diese der Heizkostenabrechnung nicht zugrunde legen. (BGH, Beschluss v. 5.3.2013, VIII ZR 310/12) Mehr

 

Vermieter kann Betriebskosten manchmal lange nachfordern

Der Vermieter kann sich in einer Betriebskostenabrechnung die Nachforderung von Positionen vorbehalten, die er unverschuldet nur vorläufig abrechnen kann. Die Verjährungsfrist beginnt erst, wenn der Vermieter Kenntnis von den Umständen hat, die die Nachforderung begründen. (BGH, Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 264/12) Mehr

 

Keine Zinsen auf verspätetes Betriebskostenguthaben

Zahlt der Vermieter ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter aus, weil er mit der Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, kann der Mieter keine gesetzlichen Verzugszinsen auf das Guthaben verlangen. (BGH, Urteil v. 5.12.2012, XII ZR 44/11) Mehr

 

Vermieter darf Eigenleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen

Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung Sach- und Arbeitsleistungen seines Personals mit den Kosten ansetzen, die bei einer Vergabe der Arbeiten an ein Unternehmen entstanden wären. (BGH, Urteil v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12) Mehr

 

Kostenklausel muss keine Obergrenze nennen

Eine Formularklausel, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn sie keine Obergrenze für den Umlagebetrag vorsieht. (BGH, Urteil v. 7.11.2012, VIII ZR 119/12) Mehr

 

BGH schränkt Rückforderung von Vorauszahlungen ein

Der Mieter kann nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur verlangen, soweit er zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11) Mehr

 

Betriebskosten-Vorauszahlung nur bei inhaltlich korrekter Abrechnung erhöhbar

Der Vermieter kann die Betriebskosten-Vorauszahlungen nur auf Grundlage einer inhaltlich korrekten Betriebskostenabrechnung erhöhen. Seine anderslautende Rechtsprechung hat der BGH aufgegeben. (BGH, Urteile v. 15.5.2012, VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) Mehr

 

Regelung zu Betriebskosten muss eindeutig sein

Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer Wohnung bedarf einer eindeutigen Vereinbarung. Ob es hierfür ausreicht, im Mietvertrag den Begriff "Betriebskosten" zu nennen, ließ der BGH offen. (BGH, Urteil v. 2.5.2012, XII ZR 88/10) Mehr

 

Untätiger Vermieter riskiert Verlust von Nachzahlung

Ein Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung kann verwirkt sein, wenn das gesamte Verhalten des Vermieters darauf hindeutet, dass dieser Betriebskostennachforderungen nicht verfolgt. (BGH, Beschluss v. 21.2.2012, VIII ZR 146/11) Mehr

 

Keine Auskunft über Betriebskosten bei Pauschale

Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen, wenn eine Pauschale vereinbart ist. Nur bei Anhaltspunkten für eine Änderung besteht ein Auskunftsanspruch. (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11) Mehr

 

Kein Sicherheitszuschlag bei Betriebskostenanpassung

Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen orientiert sich an der letzten Betriebskostenabrechnung. Einen pauschalen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf den so ermittelten Wert darf der Vermieter hierbei nicht erheben. (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 294/10) Mehr

 

Vermieter kann Mietstruktur auch bei Altvertrag ändern

Der Vermieter einer Wohnung kann Betriebskosten, die bisher nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, künftig nach Verbrauch abrechnen und die Mietstruktur ändern. Das gilt auch für Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossen worden sind. (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11) Mehr

 

Begriff „Center-Management" ist unklar

Eine Formularklausel, die dem Mieter eines Ladens in einem Einkaufszentrum als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements" gesondert auferlegt, ist unwirksam. (BGH, Urteil v. 3.8.2011, XII ZR 205/09) Mehr

 

Verlängerter Abrechnungszeitraum möglich

Vermieter und Mieter können vereinbaren, den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient. (BGH, Urteil v. 27.7.2011, VIII ZR 316/10) Mehr

 

Betriebskostenspiegel sagt nichts über Einzelfall aus

Der Hinweis eines Mieters auf einen überregionalen „Betriebskostenspiegel" reicht nicht aus, um einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darzulegen. (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10) Mehr

 

Vorauszahlungen werden aufgrund der letzten Abrechnung angepasst

Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich. (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 271/10) Mehr

 

Vermieter kann Verwaltungskosten auf Gewerbemieter abwälzen

In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09) Mehr

 

Minderung schlägt auf Betriebskostenabrechnung durch

Eine Mietminderung umfasst neben der Nettomiete auch die Betriebskosten. Der Vermieter muss die Minderung demzufolge auch bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. (BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 223/10) Mehr

 

Betriebskostennachforderung bei Insolvenz des Mieters

Bei der Insolvenz des Mieters ist eine Betriebskostennachforderung für einen Zeitraum vor Insolvenzeröffnung eine Insolvenzforderung. Dies auch dann, wenn die Betriebskostenabrechnung zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war. (BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 295/10) Mehr

 

Abrechnungskorrektur trotz Fristablaufs ausnahmsweise möglich

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zulasten des Mieters ändern. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann aber doch noch eine Korrektur zulässig sein. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 133/10) Mehr

 

Betriebskostenabrechnung bei Doppelhaushälfte

Bei der Betriebskostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte kann der Vermieter die direkt für die Haushälfte anfallenden Betriebskosten an den Mieter „weitergeben". Er muss nicht die Kosten beider Häuser zusammenzählen und dann verteilen. (BGH, Beschluss v. 15.3.2011 VIII ZR 243/10) Mehr

 

Vermieter darf mehrere Häuser zusammen abrechnen

Ein Vermieter darf bei einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mehrere Häuser als Wirtschaftseinheit zusammenfassen, wenn diese über einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält. (BGH, Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 151/10) Mehr

 

Betriebskostenabrechnung: Wer sich nicht rührt, muss zahlen

Der Mieter muss es innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung beanstanden, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist. (BGH, Urteil vom 12.1.2011, VIII ZR 148/10) Mehr

 

Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat

Selbst wenn der Vermieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist auch zu Lasten des Mieters korrigieren. (BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 296/09) Mehr

 

Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung läuft nicht bei formellen Mängeln

Die Einwendungsfrist des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung beginnt erst dann zu laufen, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat. (BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 27/10 ) Mehr

 

Vermieter darf Werte von ungeeichtem Zähler verwenden

Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung auch Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwenden, wenn er nachweisen kann, dass die angezeigten Werte richtig sind. (BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 112/10) Mehr

 

Vermieter kann mehrere Gebäude zusammen abrechnen

Der Vermieter preisfreien Wohnraums kann bei der Betriebskostenabrechnung mehrere zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. Das gilt auch, wenn nur für einzelne Kostenarten ein technisches Bedürfnis hierzu besteht. (BGH, Urteil v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10) Mehr

 

Terrorversicherung kann auf Gewerbemieter umgelegt werden

Ein Vermieter kann die Kosten einer Terrorversicherung auf einen Gewerbemieter umlegen, wenn eine begründete Gefahr von Terroranschlägen für das Gebäude besteht. (BGH, Urteil v. 13.10.2010, XII ZR 129/09) Mehr

 

BGH erklärt Klausel zu Wasserabrechnung für unwirksam

Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter erlaubt, die vom Verbrauch unabhängigen Kosten der Wasserversorgung (z. B. Grundgebühren) uneingeschränkt nach dem tatsächlichen Wasserverbrauch umzulegen, ist unwirksam. Grundsätzlich ist die Umlage auch dieser Kosten nach Verbrauch aber zulässig. (BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 183/09) Mehr

 

Vermieter muss „Personenbruchteile“ nicht näher erklären

Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist auch dann formell ordnungsgemäß, wenn die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben und nicht näher erläutert ist. (BGH, Urteil v. 15.9.2010, VIII ZR 181/09) Mehr

 

Abrechnung ist auch wirksam, wenn Vorwegabzug fehlt

Eine Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung in einer gemischt genutzten Liegenschaft ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter die Kosten für den gewerblich genutzten Teil nicht vorab von den Gesamtkosten abgezogen hat. (BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10) Mehr

 

Mieter muss Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung jedes Jahr neu vorbringen

Ein Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung auch dann erheben, wenn er die gleiche Einwendung schon in den Vorjahren geltend gemacht hat. (BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 185/09) Mehr

 

Vermieter kann Abrechnung auf einzelnen Mieter beschränken

Ein Mieter muss auch dann Betriebskosten nachzahlen, wenn nur er die Betriebskostenabrechnung erhalten hat, nicht aber die weiteren Mieter der Wohnung, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind. (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09) Mehr

 

Für Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaum gilt keine Ausschlussfrist

Der Vermieter von Gewerberaum kann auch noch später als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums Nebenkostennachzahlungen verlangen. Die für Wohnraum geltende Ausschlussfrist von einem Jahr ist bei Gewerberaum nicht anwendbar. (BGH, Urteil v. 27.1.2010, XII ZR 22/07) Mehr

 

Vermieter kann Verwaltungskosten durch AGB auf Gewerbemieter umlegen

Der Vermieter von Gewerberaum kann Verwaltungskosten auch durch Formularvertrag auf den Mieter umlegen. Er muss die Kosten weder vorher beziffern, noch höhenmäßig begrenzen. (BGH, Urteil v. 9.12.2009, XII ZR 109/08) Mehr

 

Vermieter muss nicht für jede Nutzergruppe Wasser-Zwischenzähler einbauen

Der Vermieter darf den Wasserverbrauch von Wohneinheiten so ermitteln, dass er den mit einem Zwischenzähler gemessenen Verbrauch eines gewerblichen Mieters vom Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abzieht. (BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 69/09) Mehr

Schlagworte zum Thema:  Betriebskostenabrechnung, Betriebskosten, Mieterhöhung, Eigentümerversammlung, Verwalter, Schönheitsreparaturen

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