Regelung zu Betriebskosten muss eindeutig sein

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007.

Im Mietvertrag vom 21.10.1993 heißt es unter der Überschrift "Miete und Nebenkosten":

"3.1 Die Miete beträgt monatlich DM 580,77
…
3.2 Nebenkosten
Heizkosten zur Zeit DM ./.

Betriebskostenvorschuß zur Zeit DM 232,50
Zur Zeit geltende monatliche Gesamtmiete DM 813,42

3.3.
Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten, soweit nicht bereits in 3.1 und 3.2 enthalten, in der zulässigen Höhe anteilig im Verhältnis der Wohnfläche zu tragen …"

Eine Einfügung findet sich in der Bestimmung nicht.

Nach Ziff. 4.1 sind Miete und Nebenkosten monatlich im Voraus zu zahlen. Ziff. 4.2 lautet: "Die Nebenkosten für Betriebskosten werden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben."

Im November 2008 übersandte die Vermieterin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, die mit einer Nachforderung von 1.006 Euro endete. Die Mieterin zahlt die Nachforderung nicht. Sie meint, es bestehe keine wirksame Vereinbarung über abrechenbare Betriebskosten.

Entscheidung

Der BGH gibt der Mieterin Recht. Der Mietvertrag enthält keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch auf Zahlung abrechenbarer Betriebskosten

Kraft Gesetzes trägt der Vermieter die Betriebskosten. Die Parteien können etwas anderes vereinbaren, wobei eine Vereinbarung dieses Inhalts dem Mietvertrag allerdings klar und eindeutig zu entnehmen sein muss. Es bedarf deshalb einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere müssen der Art nach konkretisiert werden.

Diese Voraussetzungen sind in einem Wohnraummietvertrag erfüllt, wenn der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (bzw. seit 2004: Betriebskostenverordnung) enthält, sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung bzw. Betriebskostenverordnung handelt.

Im vorliegenden Fall enthält der Mietvertrag weder einen solchen Verweis noch eine Aufzählung der Betriebskosten. Genannt wird unter der Überschrift "Nebenkosten" vielmehr nur das Wort "Betriebskostenvorschuss"; außerdem findet sich die Abrede, Nebenkosten für Betriebskosten würden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben. Ob dies grundsätzlich ausreicht, um die Betriebskosten wirksam auf den Mieter umzulegen, hat der BGH allerdings offengelassen, da die sonstigen Umstände in diesem Einzelfall gegen eine wirksame Umlage sprachen.

(BGH, Urteil v. 2.5.2012, XII ZR 88/10)