Sofortabzug oder AfA, wenn Mieter Wohnung beschädigt hat?

Es handelt sich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nur mit zwei Prozent jährlich geltend gemacht werden können.

Hintergrund: Mieterin beschädigt Wohnung nach Verkauf

Die Erwerberin einer Eigentumswohnung (Vermieterin) möchte Aufwendungen für die Behebung von Schäden als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Die Erwerberin hatte die vermietete Eigentumswohnung im Jahr 2007 für 104.000 Euro gekauft und war als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Die Wohnung war seinerzeit mangelfrei. In der Folgezeit kam es zu Unstimmigkeiten mit der Mieterin, was schließlich im September 2008 in einer Kündigung mündete. Nach der Rückgabe der Wohnung stellte die Vermieterin fest, dass die Mieterin jüngst umfangreiche Schäden an der Wohnung verursacht hatte. So waren Scheiben an Türen eingeschlagen, Bodenfliesen zerstört und Wände mit Schimmel befallen. Außerdem hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Bad nicht gemeldet, wodurch es zu Folgeschäden gekommen war.

In ihrer Einkommensteuererklärung 2008 machte die Vermieterin die Kosten für die Beseitigung der Schäden in Höhe von 20.000 Euro, die sie bei der Mieterin mangels Zahlungsfähigkeit nicht beitreiben konnte, als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Das Finanzamt meinte hingegen, ein Sofortabzug sei nicht möglich, da es sich um sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten handle. Die Kosten könnten nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) anteilig mit zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden.

Entscheidung: Kosten für nachträglich eingetretene Schäden sofort abziehbar

Der Bundesfinanzhof (BFH) gibt der Vermieterin Recht.

Zwar gehören zu den Aufwendungen, die als Herstellungskosten der AfA unterliegen, nach dem Wortlaut von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die für eine Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen, wie Schönheitsreparaturen oder die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Auch die Beseitigung verdeckter, bei Anschaffung des Gebäudes bereits vorhandener Mängel oder die Beseitigung von altersüblichen Mängeln und Defekten, die bei Anschaffung des Gebäudes schon angelegt, aber erst nach dem Erwerb aufgetreten sind, fällt hierunter.

Demgegenüber sind Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der bei der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht bereits „angelegt“ war, sondern nachweislich erst später durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verursacht worden ist, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Solche Aufwendungen können als „Erhaltungsaufwand“ und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.

(BFH, Urteil v. 9.5.2017, IX R 6/16)