Schönheitsreparaturen steuerlich leichter geltend machen

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit einem Schreiben vom 26. Januar die Zuordnung von Aufwendungen bei der Gebäudesanierung als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand vereinfacht und für Rechtssicherheit gesorgt. Bislang war die Frage häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Die neuen Regeln, in die auch die aktuelle Rechtsprechung eingeflossen ist, verbessern die steuerliche Planbarkeit für Investoren.

"Die klare Abgrenzung ist in der Praxis besonders bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen relevant, die zeitnah nach dem Immobilienerwerb beschlossen werden. Gerade in solchen Fällen beeinflusst die steuerliche Einordnung unter anderem die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Immobilie", erklärt Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group.

Wer Maßnahmen gezielt erst nach Ablauf der Dreijahresfrist umsetzt oder Kostenpakete sinnvoll bündelt, sichert sich unter Umständen eine sofortige steuerliche Abzugsfähigkeit. Grundsätzlich wird für Eigentümer die Planungssicherheit bei der steuerlichen Behandlung typischer Sanierungsmaßnahmen erhöht. 

Sanierungsmaßnahmen absetzen: wichtige Neuregelungen

Der bislang maßgebliche Prüfzeitraum wurde verkürzt, wodurch Sanierungsmaßnahmen sofort steuerlich absetzbar sind. Dazu zählen auch energetische Standardarbeiten wie Wärmedämmung, Fenstertausch oder der Umstieg auf eine fossilfreie Wärmeversorgung.

Für die Einstufung des Wohnstandards wurden neue Kriterien eingeführt: die Qualität von Heizungsanlagen, Sanitärinstallationen, Elektrotechnik und Fenstern. Zusätzliche Ausstattungskennzeichen bleiben für die Einordnung unbeachtet. Einzelne Vorhaben, wie eine Fassadendämmung, gehen nicht zwangsläufig mit einer Anhebung des Wohnstandards einher. Auch der alleinige Austausch des Wärmeerzeugers, etwa der Wechsel von Gasthermen zu Wärmepumpen oder der Ersatz zweifach verglaster Fenster durch drei- oder vierfach verglaste Elemente, führt nicht grundsätzlich zur Anhebung des Wohnstandards.

Durch die sprachliche Präzisierung bei den Standardbestimmungen ("vor allem" wird durch "ausschließlich" ersetzt) definiert das BMF den Umfang und die Qualität der maßgeblichen Kriterien enger und schafft damit mehr Klarheit in der steuerlichen Praxis. Steuerliche Verbesserungen gibt es auch bei Änderungen der Nutzungsart, wenn Immobilien tiefgreifend umgestaltet werden.

Steuerlich relevant ist außerdem die neue Einordnung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen beim Erwerb einer Immobilie. Werden sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf vorgenommen und übersteigen die anfallenden Aufwendungen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, fallen sie unter anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dazu zählen unter anderem Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken. Dabei ist unerheblich, ob sie in einem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zu einer einheitlichen Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes stehen. Sie können ebenso für eine einzelne Wohnung oder Gewerbefläche ausgeführt werden.

Hilfreich ist dabei eine möglichst objektive Dokumentation der Ausstattung vor Maßnahmenbeginn gemäß den vier maßgeblichen Kategorien Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. So lassen sich spätere Diskussionen über eine vermeintliche Standardverbesserung in vielen Fällen vermeiden", rät Steuerexperte Creydt.

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BFH: Kosten für nachträglich eingetretene Schäden sofort abziehbar

Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie vom Mieter verursacht worden ist, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.

Demnach gehören zwar zu den Aufwendungen, die als Herstellungskosten der Absetzung für Abnutzung (AfA) unterliegen, gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die für eine Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen, wie Schönheitsreparaturen, die Beseitigung verdeckter (bei Anschaffung des Gebäudes bereits vorhandene) Mängel oder die Beseitigung von altersüblichen Mängeln und Defekten, die beim Immobilienkauf schon angelegt, aber erst nach dem Erwerb aufgetreten sind.

Andererseits sind aber Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der bei der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht bereits angelegt war, sondern nachweislich erst später durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verursacht worden ist, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen und können als Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.

(BFH, Urteil v. 9.5.2017, IX R 6/16)

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