Anschaffungsnahe Aufwendungen: Beseitigung von vom Mieter verursachter Schäden fällt nicht unter 15 %-Grenze

Schadenseintritt nach dem Erwerb

Nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) können Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Mieters verursacht worden ist, als Erhaltungsaufwand sofort bei den Werbungskosten abziehbar sein, auch wenn die Arbeiten innerhalb von 3 Jahren seit der Anschaffung durchgeführt werden. In diesen Fällen handelt es sich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Sachverhalt

In dem vom BFH entschiedenen Streitfall hatte die Klägerin im Jahr 2007 eine vermietete Eigentumswohnung erworben, die sich im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand befand. Im Folgejahr kam es im Rahmen des Mietverhältnisses zu Leistungsstörungen, da die Mieterin die Leistung fälliger Nebenkostenzahlungen verweigerte; vor diesem Hintergrund kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Im Zuge der Rückgabe der Mietsache stellte die Klägerin umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden wie eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen an der Eigentumswohnung fest. Darüber hinaus hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Badezimmer nicht gemeldet; dadurch war es zu Folgeschäden gekommen. Zur Beseitigung dieser Schäden machte die Klägerin in ihrer Einkommensteuererklärung für 2008 Kosten in Höhe von rund 20.000 EUR als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Mangels Zahlungsfähigkeit der Mieterin konnte die Klägerin keine Ersatzansprüche gegen die Mieterin durchsetzen.

Finanzamt lehnt Werbungskostenabzug ab

Das Finanzamt versagte den Sofortabzug der Kosten, da es sich um sog. "anschaffungsnahe Herstellungskosten" handle. Der zur Schadensbeseitigung aufgewendete Betrag überschreite 15 % der Anschaffungskosten für das Immobilienobjekt. Daher könnten die Kosten nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) anteilig mit 2 % geltend gemacht werden.

Anschaffungsnahe Aufwendungen: Was fällt darunter?

Demgegenüber gab der BFH der Klägerin Recht. Zwar gehörten zu den Herstellungskosten nach dem Wortlaut von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen wie etwa sog. Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Selbst die Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel oder die Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes "angelegter, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte fällt hierunter. Hingegen seien Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Verhalten des Mieters am Gebäude verursacht worden ist, als sogenannter Erhaltungsaufwand" und damit als Werbungskosten sofort abziehbar.

(BFH, Urteil v. 9.5.2017 IX R 6/16)