Wenn eine Renovierungsklausel wirksam vereinbart ist, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Zeitabständen ausführen.
Fälligkeit von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
Schönheitsreparaturen sind immer dann fällig, wenn die vereinbarten oder üblichen Fristen abgelaufen sind und das Aussehen der Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Fenster und Türen durch den normalen Wohnungsgebrauch erheblich beeinträchtigt worden ist.
Die Rechtsprechung orientiert sich häufig an Fristenplänen und nahm bisher an, dass die Schönheitsreparaturen
- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und
- in sonstigen Nebenräumen alle sieben Jahre
ausgeführt werden müssen.
Diese Fristen hat der Bundesgerichtshof für bestehende Mietverträge gebilligt. Allerdings hat er ausdrücklich offengelassen, ob bei künftig abzuschließenden Mietverträgen längere Fristen zu gelten haben.
Längere Fristen als die genannten können vertraglich vereinbart werden. Sind hingegen kürzere Fristen vereinbart, benachteiligt das den Mieter unangemessen. Das hat zur Folge, dass die Renovierungspflicht des Mieters insgesamt entfällt.
Wer sicher gehen will, dass eine Klausel nicht an zu kurzen Fristen scheitert, sollte bei neu abzuschließenden Mietverträgen anstatt der bisherigen Fristen von drei, fünf oder sieben Jahren längere Fristen (fünf, acht, zehn Jahre) vorsehen.
Starre Fristen sind unzulässig
Ein Fristenplan kann nur in Form einer Richtlinie vereinbart werden. Sind starre Fristen vereinbart, die die Renovierungspflicht allein vom Zeitablauf abhängig machen, macht dies die Renovierungsklausel insgesamt unwirksam.
Dem Mieter darf der Nachweis nicht abgeschnitten werden, dass die Räume infolge längerer Abwesenheit, hochwertiger Materialien oder besonders schonender Nutzung trotz Fristablaufs noch nicht renovierungsbedürftig sind. Unwirksam ist demzufolge eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen "mindestens in der nachstehenden Zeitfolge“ auszuführen sind. Sieht die Klausel hingegen vor, dass die Renovierung "im Allgemeinen" in bestimmten Zeitabständen erfolgen muss, ist dies wirksam.
Eine starre (und damit unwirksame) Fristenregelung liegt auch dann nicht vor, wenn der Mieter nach dem Fristenplan in bestimmten Fällen einen Anspruch auf Fristverlängerung hat. Hierfür reicht es aus, wenn der Fristenplan vorsieht, dass der Vermieter die Fristen "nach billigem Ermessen verlängern kann“. In einem solchen Fall reduziert sich das Ermessen des Vermieters "auf Null", wenn der Zustand der Wohnung keine Renovierung erfordert.
Ist vereinbart, dass der Vermieter zur Verkürzung der Frist berechtigt ist, wenn der Zustand der Mietsache eine Fristverkürzung erfordert, so ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter während der Mietzeit eine Fristverkürzung verfügt oder verlangt hat. Befindet sich die Wohnung bei Vertragsende in einem abgenutzten Zustand, genügt es, wenn der Vermieter den Mieter darauf hinweist, dass Renovierungsbedarf besteht und die Schönheitsreparaturen daher fällig sind. Dann muss der Mieter auch dann renovieren, wenn die regulären Fristen noch nicht abgelaufen sind. Umgekehrt gilt dasselbe: Ist die Wohnung bei Vertragsende nicht renovierungsbedürftig, muss der Mieter auch dann nicht renovieren, wenn die Fristen abgelaufen sind.
Beweislast für abweichende Fälligkeit
Wer sich auf eine von den üblichen Fristen abweichende Fälligkeit beruft, muss maßgebliche Tatsachen substanziiert vortragen und gegebenenfalls beweisen. Bezugspunkt ist jeweils der Stand der Abnutzung, der bei üblichem Wohngebrauch nach Ablauf der regulären Fristen zu erwarten ist.
Der Vermieter muss darlegen, dass dieser Zustand bereits zu einem früheren Zeitpunkt erreicht worden ist. Der Mieter muss vortragen, dass sich die Räume in einem besseren Zustand befinden.
Enthält die Renovierungsklausel flexible Fristen und orientiert sich am Grad der Abnutzung, sodass insoweit keine Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit bestehen, obliegt es dem Mieter zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, wie der BGH in einer Entscheidung im Januar 2024 betont hat.
Gestaltung der Räume während der Mietzeit
Die Art und Weise der Ausführung der Schönheitsreparaturen ist Sache des Mieters. Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten. Weil er die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgeben muss, kann er aber gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallende unübliche Gestaltung bei Vertragsende rückgängig zu machen.
Farbwahlklauseln
Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen "Ausführungsart" abweichen darf, ist unwirksam. Dasselbe gilt für eine Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen in "neutralen" oder "hellen" Farben auszuführen sind.
Ebenso unwirksam ist eine Klausel, wonach der Mieter die Räume "weißen" muss. Der BGH sieht hierin eine unzulässige Farbvorgabe, da man darunter nicht nur den Begriff "Streichen", sondern auch einen Anstrich mit weißer Farbe verstehen kann.
Hingegen ist eine Farbwahlklausel dann unbedenklich, wenn sie sich ausschließlich auf eine im Zeitpunkt der Rückgabe geschuldete Renovierung bezieht; beispielsweise eine Klausel, wonach "lackierte Holzteile in dem Farbton zurückzugeben sind, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war".
Fachhandwerkerklauseln
Der Mieter darf die Schönheitsreparaturen grundsätzlich in Eigenarbeit durchführen. Sieht eine Klausel vor, dass die Renovierung "fachmännisch" erfolgen muss, schließt das die Eigenleistung des Mieters nicht aus. Hingegen ist eine Klausel, die eine Renovierung durch einen Fachbetrieb vorschreibt, unwirksam.
Durchsetzung der Renovierungspflicht
Wenn ein Mieter notwendige und fällige Renovierungen nicht ausführt, kann der Vermieter auf Durchführung klagen. Alternativ kann er dem Mieter eine Frist setzen, innerhalb derer der Mieter renovieren muss. Kommt der Mieter dem nicht nach, kann der Vermieter auf Zahlung eines Vorschusses für die Renovierung klagen.
Schönheitsreparaturen bei Miet-Ende
Die Renovierungsklausel hat nicht zur Folge, dass die Wohnung in jedem Fall vor oder nach dem Auszug renoviert werden muss. Der Mieter ist nur verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten.
Das wird dadurch erfüllt, dass nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen in bestimmten Zeitabschnitten Renovierungsarbeiten ausgeführt werden. Außerhalb dieser Zeitabstände muss der Mieter auch im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses nicht renovieren.
Endet das Mietverhältnis und sind die Schönheitsreparaturen fällig, muss der Mieter diese gemäß durchschnittlicher Geschmacksstandards ausführen. Grelle oder dunkle Farben entsprechen dem nicht. Die Wohnung sollte in einen hell-neutralen Zustand übergeben werden.
Ist eine Wohnung zu tapezieren, kann der Mieter eine Tapete mittlerer Art und Güte auswählen. Ist die Wohnung mit einer streichfähigen Raufasertapete ausgestattet, schuldet der Mieter bei Fälligkeit der Renovierungsverpflichtung grundsätzlich nur einen Neuanstrich.
Im nächsten Kapitel lesen Sie:
>> Schadensersatz und Rückforderung bei Schönheitsreparaturen
