Hält ein Mieter eine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam, weil ihm die Wohnung unrenoviert überlassen worden sei, obliegt ihm der Beweis über den Renovierungszustand bei Übergabe.
Hintergrund: Mieterin will Vorschuss für Renovierung
Die Vermieterin und die Mieterin einer Wohnung stritten über Schönheitsreparaturen.
Der Formularmietvertrag aus dem Jahr 2008 sieht eine Pflicht der Mieterin zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter, vom Beginn der Nutzungszeit an berechneter flexibler Fristen vor. Die Fristen sollten sich entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen können. Ob der Mieterin die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergeben worden war, blieb vor Gericht offen.
Die Mieterin hält die Klausel über die Übertragung der Schönheitsreparaturen für unwirksam und hat von der Vermieterin verlangt, die Wohnung zu renovieren. Nachdem die Vermieterin dies abgelehnt hat, klagte die Mieterin auf einen Kostenvorschuss von 26.200 Euro für eine Renovierung.
Die Parteien schlossen vor Gericht schließlich einen Vergleich. Wer die Kosten des Rechtsstreits tragen muss, sollte das Gericht entscheiden. Während das Amtsgericht die Kosten der Vermieterin auferlegt hatte, sah das Landgericht die Kostenlast bei der Mieterin.
Entscheidung: Mieter trägt Beweislast für Renovierungszustand
Der BGH teilt die Sichtweise des Landgerichts. Die Mieterin muss die Kosten tragen, denn sie hätte den Prozess voraussichtlich verloren. Die Vermieterin war nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, denn diese Pflicht war durch den Mietvertrag wirksam auf die Mieterin übertragen.
Die Renovierungsklausel enthielt flexible Fristen und orientierte sich am Grad der Abnutzung, sodass insoweit keine Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit bestanden.
Nach neuerer Rechtsprechung des BGH ist eine Schönheitsreparaturklausel aber unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhält (Lesen Sie hierzu Schönheitsreparaturen: BGH kippt Vertragsklauseln).
Dabei obliegt es dem Mieter zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, wie der BGH nun betont.
Die Mieterin hatte dies anders gesehen: Sie meinte, nach dem gesetzlichen Leitbild sei der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet; es sei daher dessen Aufgabe, die Unwirksamkeit einer hiervon abweichenden Klausel zu entkräften. Der BGH folgte dem nicht, sondern stellte darauf ab, dass Vornahmeklauseln, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, seit Jahrzehnten zulässig sind. Daher obliege es nach den allgemeinen Regeln dem Mieter, den für ihn günstigen Umstand "unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebene Wohnung" zu beweisen. Diesen Beweis konnte die Mieterin nicht führen, was zu ihren Lasten ging.
(BGH, Beschluss v. 30.1.2024, VIII ZB 43/23)
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