GdWE ist immer für Balkonsanierung zuständig

Hintergrund: Marode Balkone erfordern Sanierung

In einer Wohnungseigentumsanlage sind mehrere Balkone des Gebäudes sanierungsbedürftig. Es droht die Ablösung und der Absturz von Betonteilen, so dass die darunter liegende Grünfläche gesperrt worden ist. Nach der Teilungserklärung muss jeder Wohnungseigentümer unter anderem die Balkone auf seine Kosten instandhalten und instandsetzen.

Auf einer Eigentümerversammlung stimmten die Wohnungseigentümer über drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten (A, B, C) ab. Keine der Varianten fand eine Mehrheit.

Ein Wohnungseigentümer hat gegen die Negativbeschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Außerdem begehrt er die Ersetzung eines Beschlusses über die Ausführung der von dem Sachverständigen empfohlenen Sanierungsvariante B. Vor Amts- und Landgericht hatte die Klage keinen Erfolg.

Entscheidung: Beschlusskompetenz für Balkonsanierung bleibt bestehen

Der BGH gibt der Klage vollumfänglich statt. Er erklärt die Negativbeschlüsse für ungültig und ersetzt einen Beschluss über die Sanierung der Balkone und Balkonbrüstungen dem Grunde nach.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hat Beschlusskompetenz für die Balkonsanierung. Ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wozu insbesondere dessen ordnungsmäßige Erhaltung gehört.

Zwar kann von dieser gesetzlichen Verteilung der Aufgaben wie hier durch Vereinbarung abgewichen werden. Die GdWE verliert damit aber nicht die Kompetenz, über Erhaltungsmaßnahmen selbst zu entscheiden.

Denn die GdWE kann die ihr grundsätzlich obliegende Erhaltungslast zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Das ergibt sich schon daraus, dass (allein) die GdWE für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich ist und die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten erfüllen muss. Die Erfüllung dieser Aufgaben muss die GdWE selbst sicherstellen können.

Die Gemeinschaft ist nicht darauf beschränkt, jeden einzelnen Wohnungseigentümer auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands "seines" Balkons in Anspruch zu nehmen. Wird die GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst tätig und beschließt eine Erhaltungsmaßnahme, endet insoweit spiegelbildlich die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers.

Kostenverteilung bleibt unberührt

Die Kostentragungspflicht richtet sich weiterhin nach der Teilungserklärung. Wer laut Teilungserklärung die Kosten für "seinen" Balkon tragen muss, bleibt auch dann dafür verantwortlich, wenn die GdWE die Sanierung organisiert und ausführt. Die Beschlusskompetenz und die Kostenpflicht sind voneinander unabhängig.

Gemeinschaft kann zum Handeln verpflichtet sein

Unter Umständen kann die Gemeinschaft sogar verpflichtet sein, tätig zu werden. Bei zwingendem Erhaltungsbedarf an Balkonen sind an den Anspruch der Wohnungseigentümer auf ein Tätigwerden der GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer eher niedrige Anforderungen zu stellen.

Die GdWE ist jedenfalls dann verpflichtet, Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich von Balkonen zu ergreifen, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Ist nur ein Balkon betroffen, muss die GdWE tätig werden, wenn es für einen einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbar erscheint, selbst tätig zu werden. Dies kann etwa wegen der Art der Schäden und der gebotenen Maßnahmen der Fall sein.

Die Gemeinschaft muss außerdem immer dann selbst tätig werden, wenn aufgrund des Zustands eines einzelnen Balkons oder mehrerer Balkone Schäden für sonstiges Eigentum, für die übrigen Wohnungseigentümer oder für Dritte drohen.

Gemeinschaft musste tätig werden

Im entschiedenen Fall bestand wegen des zwingenden Sanierungsbedarfs an mehreren Balkonen ein Anspruch auf ein Tätigwerden der Gemeinschaft. Der BGH hat deshalb einen Grundlagenbeschluss des Inhalts ersetzt, dass die Sanierung der Balkone durch die GdWE selbst vorgenommen wird.

In welcher Weise das geschieht, unterliegt dagegen weiterhin der Entscheidung der Wohnungseigentümer, so dass das Gericht keinen Beschluss über eine bestimmte Sanierungsvariante ersetzen konnte.

Auf die Anfechtungsklage hat der BGH außerdem die Negativbeschlüsse über die Sanierungsvarianten für ungültig erklärt. Zwar gibt es drei verschiedene Ausführungsvarianten für die Balkonsanierung, die sich jeweils abgesehen von den Kosten hinsichtlich der neu zu verbauenden Balkonbrüstungen unterscheiden. Fest steht aber der grundsätzliche Sanierungsbedarf.

Dann entspricht es jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, alle von dem zuvor beauftragten Sachverständigen ausgearbeiteten Sanierungsvarianten abzulehnen und es letztlich dauerhaft bei einer Sperrung der unter den Balkonen liegenden Grünflächen zu belassen. 

(BGH, Urteil v. 24.4.2026, V ZR 102/24)

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