Untervermietung nach Auszug eines Mitmieters

Hintergrund: Untermiete nach Auszug eines Mieters

Drei Mieter bewohnten seit Mai 2020 gemeinsam eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Die vereinbarte Miete betrug 1.012 Euro monatlich. Im September 2022 zog einer der Mieter endgültig aus der Wohnung aus. Die beiden verbleibenden Mieter baten die Vermieterin daraufhin um die Erlaubnis, das frei gewordene Zimmer ab Oktober 2022 an eine namentlich benannte Person unterzuvermieten. Die Miete für das Zimmer sollte 330 Euro betragen.

Die Vermieterin lehnte eine Erlaubnis zur Untervermietung ab. Ebenso verweigerte sie sowohl eine Fortführung des Mietvertrags nur mit den beiden verbliebenen Mietern als auch einen Austausch des ausgezogenen Mieters durch eine namentlich vorgeschlagene Person.

Die Mieter klagten daraufhin auf Erteilung der Erlaubnis, das frei gewordene Zimmer unterzuvermieten.

Entscheidung: Berechtigtes Interesse der Mieter überwiegt

Die Mieter haben Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung des Zimmers an die von ihnen benannte Person. Einen Untermietzuschlag kann die Vermieterin nicht verlangen.

Berechtigtes Interesse durch Wunsch nach Kostenentlastung

Ein Mieter kann vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht. Das ergibt sich aus § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Ein solches Interesse liegt vor, wenn dem Mieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe zur Seite stehen. Dabei ist jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht, als berechtigt anzusehen.

Der Wunsch nach einer Verringerung der eigenen Mietbelastung ist nach ständiger Rechtsprechung ein solches berechtigtes Interesse. Der Gesetzgeber hat mit § 553 BGB ausdrücklich auch die Möglichkeit einer Kostenentlastung durch Untervermietung verfolgt.

Berechtigtes Interesse bei Mietermehrheit

Ob bei einer Mietermehrheit sämtliche Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben müssen, ließ der BGH offen. Das Interesse eines einzelnen von mehreren Mietern begründet jedenfalls dann ein berechtigtes Interesse, wenn ein Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen ist und der in der Wohnung verbleibende Mieter aufgrund dieser Sachlage (sei es aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen) einen Dritten in die Wohnung aufnehmen will. Dies ist hier der Fall.

Verweis auf Gesamtschuldnerausgleich beseitigt Interesse an Untervermietung nicht

Ein berechtigtes Interesse der in der Wohnung verbleibenden Mieter an einer Untervermietung entfällt auch nicht dadurch, dass sie den ausgezogenen Mitmieter im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs nach § 426 Abs. 2 Satz 1 BGB auf Zahlung seines Mietanteils in Anspruch nehmen könnten.

Dem steht ein gewichtiges Gegenargument entgegen: Wird der ausgezogene Mieter zur Zahlung herangezogen, besteht die konkrete Gefahr, dass dieser seinerseits die verbleibenden Mieter auf Mitwirkung an einer gemeinsamen Kündigung des Mietvertrags in Anspruch nimmt. Das hätte zur Folge, dass die verbleibenden Mieter ihre Wohnung verlieren. Gerade vor einem solchen Wohnungsverlust soll § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB die Mieter schützen. Besonders gilt dies, wenn der Vermieter – wie hier – sowohl eine Vertragsfortsetzung nur mit den verbleibenden Mietern als auch einen Mieterwechsel ausdrücklich verweigert hat.

Kein Untermietzuschlag bei unveränderter Bewohnerzahl

Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter seine Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter einer angemessenen Mieterhöhung (Untermietzuschlag) zustimmt – allerdings nur, wenn ihm die Untervermietung ohne einen solchen Zuschlag nicht zumutbar wäre.

Ein solcher Fall lag hier nicht vor. Die Wohnung war von Beginn an mit drei Personen belegt. Dies würde sich durch den Einzug der Untermieterin nach dem Auszug des dritten Mieters nicht ändern. Eine stärkere Belegung der Wohnung, die einen Untermietzuschlag rechtfertigen könnte, lag damit nicht vor.

Untervermietung nicht unzumutbar

Auch eine Gewinnerzielung durch die Untervermietung war nicht erkennbar. Bei einer Gesamtmiete von 1.012 Euro und einer geplanten Untermiete von 330 Euro decken die verbleibenden Mieter lediglich einen Teil ihrer Gesamtbelastung ab.

Schließlich ist eine Untervermietung auch nicht deshalb unzumutbar, weil auf die Vermieterin bei Beendigung des Hauptmietvertrages ein erhöhter Räumungsaufwand zukäme. Dieser mögliche Mehraufwand ist eine zwangsläufige Folge jeder Untervermietung und kann für sich genommen den Anspruch aus § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht ausschließen.

( BGH, Beschluss v. 7.10.2025, VIII ZR 11/24)

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§ 553 BGB Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.