Gewinnbringende Untervermietung ist unzulässig

Ein Berliner Mieter hatte seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts ab 2020 ohne Erlaubnis untervermietet. Er verlangte dafür monatlich 962 Euro Nettokaltmiete, zahlte aber selbst nur 460 Euro. Laut der in dem Gebiet geltenden Regelung zur Mietpreisbremse beträgt die maximal zulässige Miete für die Wohnung 748 Euro.

Anfang 2022 kündigte die Vermieterin daraufhin fristgemäß. Während das Amtsgericht Charlottenburg die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin der Vermieterin schließlich Recht.

Erlaubnis nur bei berechtigtem Interesse 

Der BGH hat die Revision des Mieters jetzt zurückgewiesen. Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig.

Das Berufungsgericht hat nach Ansicht der Karlsruher Richter zu Recht angenommen, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zusteht: Die Kündigung sei wirksam, da der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB), indem er die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietete.

Ihm habe auch kein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis zur gewinnbringenden Untervermietung zugestanden. Der Mieter könne die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, sei durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln.

Danach sei die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung bestehe hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses entspreche den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters. Die Rechtsposition des Mieters reiche nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre.

Nur Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen erfasst

Dieses Verständnis liege auch der ständigen Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse anzuerkennen ist.

Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, sei hiervon indes nicht umfasst. Diese rechtliche Beurteilung berücksichtige auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch vor überhöhten Untermieten geschützt würden.

Nach diesen Maßstäben sei im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung bereits deshalb nicht gegeben, weil er durch diese nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts einen – die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigenden – Gewinn erzielt habe.

Keine Entscheidung zum Verstoß gegen Mietpreisbremse 

Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hat der Senat nicht entschieden, da das Berufungsgericht – ohne Rechtsfehler – Leistungen des Mieters in einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Mieters ausgleichenden Höhe nicht festgestellt habe.

Da nach Ansicht des BGH ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Gestattung der Untervermietung schon wegen der damit verbundenen Gewinnerzielung nicht besteht, prüften die Richter nicht, ob ein Interesse aufgrund eines – vom Berufungsgericht angenommenen – Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen über die Mietpreisbremse zu verneinen wäre.

(BGH, Urteil v. 28.1.2026, VIII ZR 228/23)

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