WEG- und Mietverwaltung: Nachfrage treibt die Honorare

Immobilienverwaltungen von Wohneigentum in Deutschland haben auch wegen gesetzlicher Vorgaben für die energetische Modernisierung von Gebäuden heute mehr Aufgaben zu bewältigen als früher. Das wird vergütet: Die Verwalterhonorare, die neu abgeschlossen werden, übersteigen die Sätze der Bestandsverträge aus den Vorjahren. Viele Verwalter decken ihren finanziellen Mehraufwand auch durch ein gesondertes Entgelt für Zusatzleistungen ab.

Das geht aus der aktuellen Verwalterentgeltstudie des Center for Real Estate Studies (CRES) hervor. Im Auftrag des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI), des Immobilienverbands Deutschland (IVD) und der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) wurden mehrere Hundert führende Unternehmen der Wohnungswirtschaft befragt und die Daten wissenschaftlich aufbereitet und ausgewertet. Die Basissätze für Neuverträge wurden erstmals ermittelt.

Entgelt für Immobilienverwalter: Höhere Basissätze

Laut Studie zahlen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ihren Verwaltern je nach Größe und Lage des Objekts bei Neuabschlüssen derzeit zwischen 27,37 Euro und 41,65 Euro brutto pro Einheit und Monat. Damit sind die Basissätze in der WEG-Verwaltung bei Neuabschlüssen im Vergleich zu 2023 bei Bestandsverträgen um durchschnittlich rund vier Euro gestiegen. Etwas stärker fällt die Erhöhung in der Mietverwaltung mit durchschnittlich rund 5,50 Euro aus.

"Diese moderaten Kostensteigerungen stehen jedoch angesichts der Inflation und der deutlich gestiegenen Personalkosten aufgrund des Fachkräftemangels in keinem Verhältnis zum Mehraufwand der Verwalter durch Zusatzaufgaben wie die Modernisierung des Gebäudebestands im Zeichen der Energiewende", erklärte Studienleiter Prof. Dr. Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des CRES.

Vergütete Sonderleistungen bei 98 Prozent der Verwalter

Deutlich zugenommen hat im Jahr 2024 die Zahl der Verwalter, die Sonderleistungen abrechnen. So ist der Studie zufolge bei 98 Prozent der WEG-Verwaltungen die Vergütung außerordentlicher Eigentümerversammlungen üblich (Vorjahr: 90 Prozent).

Auch dass die Betreuung baulicher Maßnahmen als Sonderleistung abgerechnet wird, ist bei 19 von 20 Befragten die Regel. Dazu gehören energetische Sanierungen, die erhebliche personelle und zeitliche Ressourcen binden. Die Begleitung dieser baulichen Maßnahmen lassen sich Verwalter für gewöhnlich mit rund drei bis fünf Prozent der Auftragssumme sondervergüten, sobald diese 5.000 Euro übersteigen.

Nur Verwaltung größerer Liegenschaften kostendeckend

Für kleinere Objekte wird es immer schwieriger, eine Hausverwaltung zu finden. Wesentliche Ursache sind die Fixkosten für Abrechnung und Betreuung. Nach der Studie sind in der WEG-Verwaltung kleinere Liegenschaften um durchschnittlich 50 Prozent, in der Mietverwaltung um durchschnittlich 40 Prozent teurer als größere Liegenschaften. Kostendeckend ist die Verwaltung erst ab acht bis neun Einheiten.

Für kleinere Eigentümergemeinschaften komme erschwerend hinzu, dass rund die Hälfte der Teilnehmer an der Umfrage angibt, sich von kleineren Objekten zugunsten von größeren trennen zu wollen.

"Wenn kleine Eigentümergemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten einen qualifizierten Verwalter finden und an sich binden wollen, müssen sie sich auf einen monatlichen Basissatz von bis zu 48 Euro pro Einheit beziehungsweise auf eine Mindestpauschale für das Gesamtobjekt in Höhe von 480 Euro einstellen", so Wölfle.

GEG mit E-Rechnung: Arbeitsauslastung wächst

88 Prozent der Verwalter sehen ihre Arbeitsauslastung als mittelhoch bis sehr hoch an. Das ist ein leichter Anstieg gegenüber 2023, aber eine deutliche Steigerung um zehn Prozentpunkte im Vergleich zu 2021. Eine Rolle spielen dürfte den Studienautoren zufolge das wachsende Arbeitsspektrum mit immer anspruchsvolleren Tätigkeiten, die die Konsultation externer Fachleute erforderlich macht, wie auch die eigene Fortbildung in immer neuen Feldern des Gebäudemanagements, wie zum Beispiel bei der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes.

"Hinzu kommen enge Fristen bei neuen Verordnungen und Gesetzen sowie weitere Vorgaben des Gesetzgebers, die eine umfassende juristische, technische und kaufmännische Schulung oder sogar Umstellung administrativer Prozesse im Büro erfordern, zum Beispiel bei der Vorbereitung und der Umsetzung der Pflicht zu E-Rechnung", ergänzte BVI-Präsident Thomas Meier.

IVD-Vizepräsident Markus Jugan sagte: "Trotz der gestiegenen Anforderungen und der hohen Auslastung hat sich der Anteil der Verwaltungen erhöht, die wachsen wollen: Waren 2023 noch 28 Prozent an weiteren Objekten interessiert, sind es 2024 schon 44 Prozent." Eine Reduzierung des Bestands streben demnach 18 Prozent der Befragten an.

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