Balkonsanierung: Pflichten, Rechte und Kostenverteilung

Sanierung, Renovierung und Modernisierung von Balkonen – für Wohnungseigentümer und Vermieter ist die Abgrenzung der Maßnahmen wichtig, wenn es darum geht, wer die Kosten trägt oder ob ein Teil davon auf Mieter übertragen werden kann.

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) taucht laut Haus & Grund Schleswig-Holstein immer wieder die Frage auf, ob Balkone dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, wenn über Zuständigkeiten und Kostenverteilung gestritten wird. Es kommt darauf an, welche Teile des Balkons betroffen sind.

Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Zuständig für die meisten Reparaturen und Sanierungen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, da sämtliche konstruktiven Elemente eines Balkons Gemeinschaftseigentum sind: Brüstung und Geländer, Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, Decken, Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, Außenwände, Stützen und Türen. Darauf weist der Verband Wohnen im Eigentum (WiE) hin.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Balkone grundsätzlich sondereigentumsfähig sind. Der sondereigentumsfähige Teil erstreckt sich allerdings nur auf den Luftraum, den Innenanstrich und den Bodenbelag (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09). Selbst wenn in der Teilungserklärung der Balkon dem Sondereigentum zugeordnet wird, sind nur die genannten Teile erfasst.

Konstruktive und der Sicherheit dienende Bestandteile eines Balkons sind hingegen zwingend Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 305/85). Das schließt die Balkonplatte nebst Isolierungsschicht, das Balkongitter die Balkonbrüstung, die Innenseite der Balkonfenster und die Balkontür mit ein, so Haus & Grund.

Insoweit sind die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung für Balkonbestandteile, die im Gemeinschaftseigentum stehen, gemäß § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern zu tragen, fasst Haus & Grund Schleswig-Holstein zusammen – auch wenn diese selbst nicht über einen Balkon verfügen. Im Rahmen der Teilungserklärung und im Einzelfall durch Beschluss kann die Kostentragungspflicht bei Balkonbestandteilen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, auf Eigentümer übertragen werden, in deren Nutzungsbereich diese Balkonbestandteile fallen.

Balkonsanierung: Beschlüsse der WEG

Im ersten Schritt sollten WEG-Verwalter den Punkt "Balkonsanierung" auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen, rät WiE. Es kann sinnvoll sein, einen Gutachter mit der Analyse zum Zustand der Balkone und zum Umfang der erforderlichen Sanierung zu beauftragen. In der Regel ist dafür ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich.

Wenn eine Gefährdung durch die Balkone möglich ist, darf der Verwalter ohne Beschluss handeln und ein Gutachten in Auftrag geben (Notmaßnahme). Schäden am Balkon können außerdem ein Sicherheitsrisiko darstellen – fällt beispielsweise ein defektes Balkonteil hinab, haftet die WEG im Rahmen der Verkehrssicherheitspflicht insgesamt.

Liegen die Ergebnisse der Schadensanalyse vor, kann die WEG sie in der Eigentümerversammlung besprechen und auf dieser Basis einen Beschluss zur Sanierung der Balkone fassen. In der Regel handelt es sich bei den Arbeiten um eine Erhaltungsmaßnahme, die Eigentümergemeinschaften mit einfacher Mehrheit der Stimmen beschließen können.

Finanzierung der Balkonsanierung

Für größere Sanierungsmaßnahmen in einer WEG müssen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden, bevor die Eigentümerversammlung einen Beschluss über die Auftragsvergabe fasst (AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 30.6.2023, 980a C 26/22 WEG). Das gilt nicht, wenn es sich um sehr dringende Maßnahmen handelt.

Damit keine (hohen) Sonderumlagen beschlossen werden müssen oder ein Kredit für die Finanzierung der Maßnahme aufgenommen werden muss, sollten WEGs von vornherein darauf achten, dass die Erhaltungsrücklage ausreichend hoch ist.

Die Erhaltungsrücklage von WEGs ist zweckgebunden. Sie darf ausschließlich für die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen am Gebäude verwendet werden, etwa für eine Balkonsanierung.

Kostenverteilung bei Balkonsanierung

Für die Verteilung der Kosten für die Balkonsanierung gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• In der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann geregelt sein, dass die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen am Balkon ausschließlich vom jeweiligen Eigentümer alleine getragen werden müssen.
• Ist das nicht der Fall, werden die Kosten für die Balkonsanierung – als Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum – nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel (nach Miteigentumsanteilen) auf alle Wohnungseigentümer verteilt. Auch Eigentümer, die keinen Balkon haben, müssen für die Sanierung aufkommen.
•  Die Eigentümer können die Kosten durch einen Beschluss auch anders verteilen; und das gegebenenfalls für künftige vergleichbare Maßnahmen festlegen. Oder ein auf den Fall passender Beschluss aus der Vergangenheit über einen Verteilungsschlüssel wird in einem neuen Beschluss übernommen (Maßstabskontinuität).

Modernisierung oder Instandhaltung?

Vermieter sind für eine vertragsgemäße, mängelfreie Nutzung des Balkons verantwortlich. Bei einer Instandsetzung und Instandhaltung ist eine Kostenumlage wie nach einer Modernisierung nicht möglich, heißt es auf dem Portal Vermietet.de.

Eine Balkonsanierung kann eine Modernisierungsmaßnahme darstellen, die zu einer Mieterhöhung berechtigt. Der Vermieter kann dann bis zu acht Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Modernisierungen zeichnen sich zum einen dadurch aus, dass sie ohne konkreten Sanierungsanlass erfolgen. Zum anderen wird durch modernisierende Maßnahmen eine Steigerung der Wohnqualität, des Gebäudewerts oder eine Verlängerung der Nutzungsdauer veranlasst.

Als Modernisierung im Rahmen einer Balkonsanierung gelten zum Beispiel die Erneuerung nicht reparaturbedürftiger Fliesen durch modernes, höherwertiges Material, der Anbau eines zweiten Balkons und die Erweiterung der Balkonfläche. Auch die Nachrüstung einer verkehrssicheren Balkonbrüstung, der erstmalige Anbau eines Balkons, das Anbringen eines Sonnen- oder Sichtschutzes oder die Installation einer Regenrinne am Balkon gelten als Modernisierungsmaßnahme.

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