AGB-Verstoß kippt Wertsicherungsklausel von Anfang an

Hintergrund: Mietvertrag mit unklarer Indexklausel

Die Vermieterin und die Mieterin von Gewerberäumen streiten über die Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel.

Die Parteien hatten im August 2019 einen Gewerberaummietvertrag über eine Physiotherapiepraxis mit einer Mindestlaufzeit von zehn Jahren geschlossen. Der Vertrag enthielt eine Wertsicherungsklausel (Indexierungsklausel), die die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes koppelte. Als Bezugspunkt für die Indexentwicklung war der VPI-Stand von Mai 2017 vereinbart – also mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn im September 2019.

Der erste Satz der Klausel sah eine automatische Änderung der Miete bei Indexänderungen vor, während der zweite Satz eine schriftliche Aufforderung der Vermieterin als Voraussetzung nannte.

Die Mieterin zahlte ab April 2022 zunächst eine von der Vermieterin verlangte höhere Miete. Später berief sie sich darauf, dass die Wertsicherungsklausel unwirksam sei. Sie fordert die Rückzahlung überzahlter Miete von rund 6.500 Euro sowie Feststellung, dass die Wertsicherungsklausel von Anfang an unwirksam gewesen sei.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, in welchem Verhältnis bei einer formularvertraglichen Preisklausel die Vorschrift des § 8 PrKG, die als Rechtsfolge der Unzulässigkeit einer Klausel deren Unwirksamkeit erst ab dem Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes vorsieht, zu der in § 307 Abs. 1 BGB vorgesehenen Rechtsfolge einer Unwirksamkeit von Anfang an steht.

Entscheidung: Klausel von Anfang an unwirksam

Die Wertsicherungsklausel ist rückwirkend ab Vertragsbeginn unwirksam. Die Vermieterin muss die ohne Rechtsgrund gezahlten Erhöhungsbeträge zurückzahlen.

Verhältnis von § 8 PrKG und § 307 BGB

Bisher war ungeklärt, welche Vorschrift bei einer unwirksamen Indexierungsklausel die Rechtsfolgen bestimmt:

• § 8 PrKG (Preisklauselgesetz) sieht vor, dass eine unzulässige Preisklausel erst ab dem Zeitpunkt der rechtskräftigen gerichtlichen Feststellung unwirksam wird – also nur für die Zukunft (ex nunc). Geleistete Zahlungen müssten demnach nicht zurückgezahlt werden.
• § 307 Abs. 1 BGB (AGB-Recht) erklärt eine unangemessen benachteiligende oder intransparente Klausel hingegen von Anfang an (ex tunc) für unwirksam – mit der Folge, dass überzahlte Beträge zurückgefordert werden können.

Der BGH stellt klar: Beide Regelungen stehen nebeneinander. § 8 PrKG verdrängt § 307 BGB nicht, denn die Vorschriften verfolgen unterschiedliche Ziele. Das Preisklauselgesetz dient dem Schutz der Geldwertstabilität und liegt im öffentlichen Interesse. Die AGB-Kontrolle nach § 307 BGB schützt demgegenüber individuelle Vertragspartner vor unangemessenen Klauseln.

Indexklausel verstößt gegen AGB-Recht

Die im Mietvertrag enthaltene Wertsicherungsklausel benachteiligt die Mieterin gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen. Der Ausgangszeitpunkt Mai 2017 liegt mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn. Die Mieterin trug damit die Inflation eines Zeitraums, in dem sie noch keine Gegenleistung erhielt. Das ist mit dem Grundsatz von Treu und Glauben unvereinbar.

Zudem verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Klausel enthält einen inneren Widerspruch – einerseits automatische Mietanpassung, andererseits Wirksamkeit erst nach schriftlicher Aufforderung. Für die Mieterin war damit nicht klar erkennbar, wann und in welchem Umfang Mieterhöhungen tatsächlich eintreten.

Somit ist die Wertsicherungsklausel nach AGB-Recht von Anfang an unwirksam und die Mieterin kann die gezahlten Erhöhungsbeträge zurückfordern.

( BGH, Urteil vom 11.3.2026, XII ZR 51/25)

ECLI:DE:BGH:2026:110326UXIIZR51.25.0

Gesetzliche Grundlagen

§ 8 Preisklauselgesetz – Unwirksamkeit der Preisklausel

Die Unwirksamkeit der Preisklausel tritt zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Die Rechtswirkungen der Preisklausel bleiben bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit unberührt.

§ 307 BGB – Inhaltskontrolle

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

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