Vermieter kann Verwaltungskosten durch AGB auf Gewerbemieter umlegen

Hintergrund

Vermieter und Mieter von Geschäftsräumen streiten darüber, ob der Mieter Verwaltungskosten tragen muss.

Der beklagte Vermieter hat vom klagenden Vermieter Geschäftsräume zum Betrieb eines Restaurants angemietet. Hinsichtlich der Betriebskosten ist u. a. vereinbart, dass der Mieter als „sonstige Kosten“ auch die „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" trägt.

In den Abrechnungen für die Jahr 2003 und 2004 sind u. a. auf den Mieter entfallende Verwaltergebühren von je ca. 5.000 Euro enthalten. Diese beruhen auf einem Entgelt für die Verwaltung von 5,5 Prozent der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer).

Der Mieter meint, die Klausel, wonach er die Verwaltungskosten tragen müsse, sei überraschend und benachteilige ihn unangemessen, so dass die Klausel unwirksam sei. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Verwaltungskosten im Mietvertrag wirksam auf den Mieter umgelegt sind.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Klausel zur Umlegung der Verwaltungskosten ist nicht überraschend und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen. Der Mieter muss deshalb auch die Verwaltungskosten tragen.

Dass bei der Geschäftsraummiete im Gegensatz zur Wohnungsmiete Verwaltungskosten vertraglich auf den Mieter umgelegt werden, ist nicht so ungewöhnlich, dass der Mieter damit nicht zu rechnen brauchte.

Die Bewertung der Klausel hängt nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen ab. Bei Vertragsschluss muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist vor überhöhten Kosten durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Auch musste dem Mieter die konkrete Vereinbarung des Vermieters mit dem Verwalter zur Abschätzung der Kosten nicht bekannt sein. Der Schutz des Mieters ist dadurch gewahrt, dass sich die Kosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen halten müssen.

Verwaltungskosten von 5,5 % der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer) sind üblich. Deshalb musste der Mieter aufgrund der Beschreibung der Kostenposition ("Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung") auch ohne zusätzliche Aufklärung oder Bezifferung der Kosten damit rechnen, dass Kosten in dieser Größenordnung anfallen werden.

Die Klausel ist auch nicht deshalb überraschend, weil die monatlichen Vorauszahlungen wesentlich unter den letztlich angefallenen Betriebskosten gelegen haben. Der Mieter darf nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass sich die Kosten im Rahmen der Vorauszahlungen halten.

Der im Mietvertrag verwendete Begriff der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist schließlich auch hinreichend bestimmt.

(BGH, Urteil v. 9.12.2009, XII ZR 109/08)