Terrorversicherung kann bei begründeter Gefahr auf Gewerbemieter umgelegt werden

Hintergrund

Die Stadt Wiesbaden mietete vom Kläger im September 2000 für den Betrieb städtischer Ämter zwei Bürogebäude in der Nähe des Statistischen Bundesamtes. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Stadt die Nebenkosten im Sinn der 2. Berechnungsverordnung trägt. Außerdem verpflichtete sich die Stadt, den durch eine Neueinführung von Betriebskosten eintretenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu bezahlen.

Nach den Anschlägen auf das World Trade Center vom 11.9.2001 war der Versicherer des Gebäudes nicht mehr bereit, Schäden durch Terrorismus in der Gebäudeversicherung mitzuversichern und änderte den Versicherungsvertrag entsprechend. Daraufhin schloss der Vermieter eine separate Terrorversicherung ab.

Er verlangt nun von der Stadt Wiesbaden die Zahlung anteiliger Kosten für diese Terrorschadensversicherung als Nebenkosten aus dem Gewerberaummietvertrag.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem Vermieter Recht: die Kosten für eine Terrorversicherung können grundsätzlich als Nebenkosten auf die Mieterin umgelegt werden.

Die Terrorversicherung ist als Sachversicherung im Sinn der 2. Berechnungsverordnung anzusehen. Darunter fallen alle Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen.

Die Umlage verstößt auch nicht gegen die Pflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (Wirtschaftlichkeitsgebot). Denn im konkreten Fall konnte der Vermieter von einer Grundgefährdung des Gebäudes für Schäden durch Terroranschläge ausgehen. Das Gebäude befindet sich in unmittelbarer Nähe des Statistischen Bundesamts und in der Nähe eines Fußballstadions. Zudem handelt es sich um einen großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur und einem hohen Wert. Der Abschluss einer Terrorversicherung war daher aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters erforderlich.

(BGH, Urteil v. 13.10.2010, XII ZR 129/09)