Der Vermieter von Gewerberäumen kann die Nebenkostenvorauszahlungen einseitig anpassen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Anpassung führt nicht dazu, dass der wirksam für mehr als ein Jahr geschlossene Vertrag wegen Verstoßes gegen die Schriftform für unbestimmte Zeit gilt.
Hintergrund
Die Vermieterin von Gewerberäumen verlangt von der Mieterin unter anderem die Zahlung restlicher Miete. Der schriftliche Mietvertrag vom März 2005 war für eine Laufzeit bis zum 31.8.2010 abgeschlossen.
Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die die Mieterin monatliche Nebenkostenvorauszahlungen von 2.061,90 Euro leistet. Ferner wird der Vermieterin das Recht eingeräumt, den Vorschuss einseitig neu festzusetzen, wenn sich aus einer Nebenkostenabrechnung ergibt, dass sich die Betriebskosten erhöht oder gesenkt haben.
Nachdem die Nebenkostenabrechnung für 2005 eine Nachforderung von 5.200 Euro ergeben hatte, setzte die Vermieterin die Vorauszahlungen ab August 2007 auf monatlich 3.391,47 Euro fest. Die Mieterin bezahlte diesen Betrag in der Folgezeit.
Am 3.3.2009 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis zum 30.9.2009. Sie meint, nicht an die vereinbarte Vertragslaufzeit gebunden zu sein. Wegen der Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen sei die Schriftform des Mietvertrags nicht mehr gewahrt, sodass dieser als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und daher ordentlich kündbar sei.
Die Vermieterin verlangt unter anderem die Miete für den Zeitraum Oktober 2009 bis August 2010.
Entscheidung
Der Mietvertrag ist durch die Kündigung nicht beendet worden. Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen ab August 2007 hat nicht dazu geführt, dass das Vertragsverhältnis wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist.
Die Anpassungsklausel sah vor, dass die Vermieterin die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten einseitig anpassen darf. Diese Klausel, die sinngemäß dem nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbaren § 560 Abs. 4 BGB entspricht, ist wirksam. Dem Inhalt der Klausel entsprechend sind die Parteien auch vorgegangen.
Die mit der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung verbundene Änderung der Gesamtmiete unterlag nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB. In einigen Fällen kann die Schriftform ihren Zweck, einem späteren Grundstückswerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, nicht gewährleisten. So liegt es bei der vorliegenden Klausel zur Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen. Diese gibt einer Vertragspartei - dem Vermieter - das Recht, durch eine einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Sie soll ermöglichen, die Vorauszahlungshöhe flexibel anzupassen und ist daher gerade auch bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll. Die entsprechende Erklärung kann aber nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein. Ein späterer Grundstückserwerber ist dadurch ausreichend geschützt, dass aus dem Vertrag hervorgeht, dass die Höhe der Vorauszahlung geändert worden sein kann.
(BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13)
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