Kann eine Mietvertragspartei bei einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung der Miete verlangen, unterliegt die Änderung der Miete dem Schriftformerfordernis. Bei einem einseitigen Änderungsrecht oder einer Anpassungsautomatik bedarf die Änderung der Miete der Schriftform hingegen nicht.

Hintergrund: Indexmiete ohne Einhaltung der Schriftform geändert

Vermieter und Mieter von Gewerberäumen streiten unter anderem darüber, ob die Mieter das Mietverhältnis wegen Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig kündigen konnten.

Der 2006 schriftlich geschlossene Mietvertrag über Büroräume war bis zum 31.12.2017 befristet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass jede Partei eine Neufestsetzung der Miete verlangen kann, wenn sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basisjahr 2000 = 100, um mehr als vier Prozent gegenüber dem Abschluss des Mietvertrages beziehungsweise der letzten Mietänderung erhöht oder erniedrigt hat. Wenn sich die Parteien nicht auf eine Änderung verständigen können, soll ein vereidigter Sachverständiger die neue Miete festlegen.

Ferner enthielt der Vertrag eine Regelung, nach der sich keine Partei unter Berufung auf einen eventuellen Mangel der Schriftform vorzeitig vom Vertrag soll lösen können. Stattdessen sollen beide Parteien verpflichtet sein, alles Notwendige zu tun, um die Schriftform herbeizuführen.

Im Dezember 2012 teilte der Vermieter mit, dass sich der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mieterhöhung um mehr als vier Prozent verändert habe und bat um eine Anpassung der Grundmiete auf einen bestimmten Betrag. Ab April 2013 zahlten die Mieter diese höhere Miete.

Im Laufe des Jahres 2013 zogen die Mieter aus den Räumen aus. Nachdem es zu Unstimmigkeiten über eine Untervermietung gekommen war, kündigten die Mieter das Mietverhältnis.

Entscheidung: Einvernehmliche Änderung unterliegt Schriftform

Die Kündigung ist wirksam. Der Mietvertrag genügte wegen der zum 1.4.2013 vorgenommenen Mieterhöhung nicht mehr der Schriftform gemäß § 550 BGB. Folge ist, dass die Befristung hinfällig war, der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden konnte.

Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von den Parteien unterzeichneten Urkunde oder aus gleichlautenden, von jeweils einer Partei unterzeichneten Urkunden ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrages von nur nebensächlicher Bedeutung sind.

Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt.

Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. Bei der Miete handelt es sich per se um einen vertragswesentlichen Umstand, der für potenzielle Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Dies gilt umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auswirken können.

Zwar greift § 550 BGB nicht ein, wenn einer Partei im Mietvertrag bereits die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen, und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht. Dann muss sich allein die ursprüngliche vertragliche Bestimmung am Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB messen lassen, wohingegen die Ausübung des Anpassungsrechts nicht laufzeitschädlich sein kann. Das ist etwa der Fall bei der Ausübung eines Optionsrechts auf Vertragsverlängerung oder auch einer vertraglich gestatteten einseitigen Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen. Nicht dem Schriftformerfordernis unterfällt zudem eine Änderung der Miete, die ihre Grundlage in einer - ihrerseits schriftformbedürftig - vertraglich vereinbarten, automatisch zur Mietanpassung führenden Indexklausel hat.

Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Nach der maßgeblichen Vertragsklausel besteht weder eine Anpassungsautomatik, noch ist den Parteien das Recht eingeräumt, die Miethöhe durch einseitige Erklärung zu verändern. Vielmehr soll eine Indexänderung lediglich dazu berechtigen, eine Anpassung der Miete zu verlangen, die wiederum von der Zustimmung der anderen Partei abhängen soll.

Auch das ersatzweise bestehende Leistungsbestimmungsrecht eines Sachverständigen für den Fall, dass sich Vermieter und Mieter nicht einigen können, führt nicht dazu, dass ein durch einseitige Erklärung auszuübendes Änderungsrecht besteht.

Hier hatte der Vermieter um eine Erhöhung der Miete gebeten und dabei einen konkreten Betrag genannt. Indem die Mieter die geforderte höhere Miete entrichteten, haben sie die erforderliche Einigung über die Mieterhöhung hergestellt, ohne dass es zu einer der Schriftform entsprechenden Beurkundung der Vertragsänderung kam. Damit entsprach der Mietvertrag insgesamt nicht mehr der Schriftform.

Schriftformheilungsklausel ist unwirksam

Den Mietern ist es auch nicht verwehrt, sich auf den Schriftformmangel zu berufen. Insbesondere hindert sie die im Mietvertrag enthaltene Schriftformheilungsklausel hieran nicht. Wie der BGH bereits zuvor entschieden hat, sind Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam.

(BGH, Urteil v. 11.4.2018, XII ZR 43/17)

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§ 550 BGB Form des Mietvertrags

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

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