Vermieter und Mieter können vereinbaren, den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient.
Hintergrund
Der Testamentsvollstrecker des Vermieters und der Mieter einer Wohnung streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten. Der Vermieter ist im September 2009 verstorben.
Im August 2009 erteilte der damalige Betreuer des Vermieters eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 1.6.2007 bis 31.12.2008. Zuvor hatten der Betreuer und der Mieter vereinbart, den Abrechnungszeitraum einmalig von 12 auf 19 Monate bis zum 31.12.2008 zu verlängern. Die Verlängerung sollte dazu dienen, mit der folgenden Abrechnungsperiode auf eine kalenderjährliche Abrechnung umzustellen.
Die Abrechnung für den 19-monatigen Zeitraum ergab eine Nachzahlung von 730 Euro. Der Mieter weigert sich, die Nachzahlung zu leisten, da der Abrechnungszeitraum entgegen § 556 Abs. 3 BGB die Dauer von 12 Monaten überschreite.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Testamentsvollstrecker des Vermieters Recht. Der Mieter muss den geforderten Betrag zahlen.
Der Vermieter durfte die Betriebskosten einmalig für einen Zeitraum von 19 Monaten abrechnen. Die entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter ist wirksam.
Zwar ist nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). Das steht aber einer Vereinbarung, die gesetzlich bestimmte Abrechnungsperiode im Einzelfall zu verlängern, nicht entgegen, wenn die Verlängerung beiden Parteien dient, weil mit ihr eine Umstellung des Abrechnungszeitraums auf eine andere jährliche Abrechnungsperiode - etwa auf das Kalenderjahr - bezweckt wird.
Die dem Mieter mit einer solchen Verlängerung des Abrechnungszeitraums möglicherweise entstehenden Nachteile (verzögerte Auszahlung eines Guthabens, erhöhter Prüfungsaufwand) werden durch entsprechende Vorteile (bessere Übersicht bei Abrechnung nach dem Kalenderjahr) hinreichend kompensiert.
(BGH, Urteil v. 27.7.2011, VIII ZR 316/10)
§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
...
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. ...
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.